‘노원·강남·강서’ 재건축 6년 빨라지나…초과이익 부담금도 90% 뚝

2024 국토교통부 업무보고
준공 30년 지난 단지 정비사업 패스트트랙
안전진단 없이 사업 착수 가능
재건축 초과이익 부담도 대폭 낮춰
재개발 노후도 기준 67%->60% 완화
전국 95만 가구 2027년까지 정비사업 착수 가능

경기도 고양시 일산 아파트 전경. [매경DB]

앞으로 지어진지 30년이 지난 아파트들의 재건축 사업에 속도가 붙을 전망이다. 또 신축 빌라와 노후 빌라가 혼재해 재개발이 어려웠던 곳도 사업 추진이 가능해진다. 정부가 정비사업 규제를 완화해 도심 신규 주택 공급에 힘을 쏟기로 했기 때문이다.

10일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 정부는 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 재건축 절차를 개편하기로 했다. 지금까지 ‘안전진단’은 재건축을 시작하기 위한 첫 관문 역할을 해왔다. 안전진단을 통과하지 못하면 정비구역 지정, 계획 수립 등의 단계로 넘어가지 못해 사업이 지연되는 일이 자주 발생했다.

정부는 이런 불편을 없애기 위해 재건축에 ‘패스트트랙’ 절차를 도입하기로 했다. 이에 따라 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이도 입안 제안과 정비구역 지정이 가능해진다. 다만, 안전진단 절차가 완전히 사라지는 것은 아니다. 사업시행 인가 전까지만 안전진단을 통과하면 된다. 정부는 오는 2월 이 같은 제도 개선안을 담은 도시정비법 개정안을 발의할 예정이다. 진현환 국토부 1차관은 “패스트트랙을 통해 사업기간을 3년 단축시킬 수 있고, 서울시 신통(신속통합) 기획까지 합쳐지면 최대 5~6년 단축 효과가 발생할 것”이라고 말했다.

준공 30년이 지난 아파트 단지 중 아직 안전진단을 통과하지 못한 사업장이 많은 곳은 서울에선 노원, 강남, 강서, 도봉 순으로 많고, 경기도는 안산, 수원, 광명 등이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축 추진이 다소 어려웠던 1990년대 중반 아파트들이 리모델링 대신 재건축을 추진하는 움직임이 있을 것으로 보인다”고 설명했다.

재건축 조합원들이 초과이익에 대해 지불하는 부담금도 줄어든다. 앞서 재건축초과이익환수에관한법률 개정안이 국회를 통과한 데 이어 정부는 부담금 산정때 신탁방식 운영비처럼 초과이익에서 제외되는 비용 인정 범위를 넓히기로 했다.

예를들어 국토부가 서울시 A단지에 대한 재건축 부담금을 시뮬레이션한 결과 법이 개정되기 전에는 1인당 내야 하는 부담금이 1억1000만원에 달했지만, 개정안 통과 이후엔 5500만원으로 줄어드는 것으로 나타났다. 이에 더해 신탁방식 비용과 공공임대 비용을 초과이익에서 제외하면 부담금은 2800만원으로 낮아지는 것으로 분석됐다. 여기에 더해 만약 1주택자가 20년간 장기 보유할 경우 부담금의 70%를 면제받아 최종 부담금은 900만원 수준으로 줄어든다.

윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 ‘국민이 바라는 주택’을 주제로 열린 국민과 함께하는 두번째 민생토론회에서 발언하고 있다. 2024.1.10 [이승환 기자]

재개발 사업 추진 요건도 완화한다. 현재는 재개발 사업을 하려면 해당 지역의 30년 이상 건축물이 전체의 3분의2 이상이어야 한다. 국토부는 이를 60%로 완화하고, 촉진지구 지정 시 50%로 낮추기로 했다. 또 노후도 외에 접도율과 밀도 같은 요건을 충족하지 않더라도 사업 추진이 가능하도록 제도를 개선하기로 했다. 정부는 오는 4월 도시정비법 시행령 개정을 통해 시행할 예정이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “노후도, 접도율, 과소필지 등 재개발 사업 요건이 완화되면 소규모 개별 정비사업 진행이 속도를 낼 수 있다”고 설명했다.

이 같은 정비사업 제도개선을 통해 2027년까지 총 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 전망이다. 수도권에서 재건축 착수가 가능한 곳은 55만가구, 지방은 20만가구다. 재개발의 경우 수도권은 14만가구, 지방은 6만가구다.

일반 정비사업이 어려운 곳은 소규모 정비사업 또는 도심복합사업 추진이 가능하도록 사업 문턱을 낮춘다. 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고, 노후도 요건도 현행 3분의2에서 60%로 낮춰 사업대상지를 확대한다. 정부는 또 사업성이 부족해 자력 개발이 어려운 단지는 주택토지공사(LH)가 참여해 사업성을 보완한다. 소규모 정비사업 절차도 간소화해 조합설립 주민동의율 기준을 80%에서 75%로 완화하고, 통합심의 대상을 확대하기로 했다.