"HUG 보증 안되나요?"…안전한 빌라 구하기 어려워 '발 동동'

'전세사기' 이후 HUG 보증 가입 기준 대폭 강화해
월세 수요 많아지자 보증금 전세 수준으로 높아져
근린생활시설, 다가구 등 기피매물 대상으로 낙인
"집값 추가 하락시 보증보험 가입 불가 매물 증가"

[이데일리 이윤화 기자] “3주째 이사할 집을 알아보러 다니고 있지만 적당한 곳을 못 찾았어요. 혼자서 아파트는 무리고 빌라 월세도 전세처럼 보증금이 억 단위에 가깝게 높아졌는데 보증보험 가입이 되고 대출이 나오는 매물이 잘 없네요.”

서울 구로구에 거주하는 30대 회사원 김주연씨는 이사할 집을 찾아보고 있지만 보증보험 가입이 되는 안전한 매물을 찾는 게 어려워졌다고 말했다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 기준이 강화되면서 보증금을 낮추지 않고는 보증가입을 할 수 없는 빌라들이 많아졌기 때문이다.

서울시내 빌라 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스)

실제로 HUG가 ‘무자본 갭투기’, ‘전세사기’ 등을 방지하기 위해 보증가입 기준을 강화한 이후 현재 보증금 수준을 유지할 경우 세입자가 보증보험을 가입할 수 없는 주택이 늘었다. 집토스가 국토교통부 실거래가 조회 시스템을 이용해 올해 2년이 지나 전세 계약이 만료되는 서울·경기·인천 빌라(연립·다세대) 12만2087건을 분석한 결과 이중 66%가 동일 보증금을 유지할 경우 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 것으로 나타났다. HUG는 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택가격을 산정하고, 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 전세보증금반환보증 상품 가입을 승인하고 있다. 갱신 계약의 경우 담보인정비율을 100%로 적용했지만 올해부터는 90%로 낮추면서 가입 요건을 강화했다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다.

문제는 연립·다세대(빌라)나 오피스텔의 경우 시세를 가늠하기 어렵고, 보증보험이나 대출 여부도 은행에 심사 여부를 확인하기 전까지는 알 수 없어 세입자 입장에서 섣불리 계약을 확정할 수도 없단 점이다. 김주연씨는 “좋은 조건의 매물을 어렵게 구했는데 대출 승인 여부를 기다리는 동안 다른 사람에게 계약이 넘어간 적도 있다”고 말했다.

이 때문에 불법 증축이 있는 근린생활시설이나 융자 비율이 높고 경매시 보증금 회수가 어려운 다가구 주택의 경우 세입자 입장에서 아예 계약을 꺼리는 경우도 늘고 있다.

건대입구역 인근에서 부동산을 운영하는 A씨는 “부동산 중개 플랫폼 내에도 공인중개사가 올려둔 매물 정보에만 의존해야 하기 때문에 일일이 연락해 물어보지 않으면 다세대인지 다가구인지 알기 어렵다”면서 “요즘 월세 수요가 많다 보니 집주인들은 보증금을 5000만원에서 1억~2억원 수준으로 올리고 세입자들은 보증보험이 되는 물건만 찾으니 중개하는데 어려움이 크다”고 토로했다.

전문가들은 부동산 경기 침체로 비(比)아파트 시장의 주택가격은 떨어지면 보증보험 가입이 어려운 주택이 더 많아질 것으로 예상했다. 진태인 집토스 중개사업팀장은 “이번 조사는 월세, 전세 등 계약조건을 나누진 않았고 보증금을 기준으로 분석한 것이기 때문에 전세뿐만 아니라 보증금이 높은 월세도 포함되어 있다”면서 “공동주택가격이 전년보다 10% 하락할 경우 수도권에서 가입 불가한 갱신 계약은 77%에 달할 것으로 보인다”고 설명했다.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)