재건축 기간 최대 '6년' 단축…"환영하지만 변수 많아"

업계, 준공 30년 때 안전진단 생략·통합 용적률 상향엔 '긍정적'
공사비 인상 갈등 확산·PF 시장 냉각 등은 재건축 속도에 '찬물'

[아이뉴스24 안다솜 기자] 정부가 준공 30년이 넘은 주택은 '안전진단' 없이 바로 재건축 추진위원회를 구성, 최대 5~6년 가량 사업 소요 기간을 줄이겠다고 발표하자 업계에선 환영의 목소리가 나왔다. 그러면서도 재건축이 안전진단 절차에만 기간이 많이 소요되는 것이 아니고, 최근 들어선 조합과 시공사 간 공사비 갈등 등의 요인까지 불거지고 있는 만큼 사업기간의 획기적 단축이라는 목표는 다양한 변수로 인해 한계가 될 수 있다는 지적이 나온다.

서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경. [사진=아이뉴스24DB]

정부가 10일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 보면 재건축·재개발 진입 문턱을 대폭 낮추는 내용을 골자로 한다.

준공 후 30년이 지난 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하고 추진위가 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합 설립 추진 병행할 수 있도록 하는 '패스트트랙'을 도입한다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다.

이와 함께 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업을 진행할 수 있도록 정비사업 추진 요건을 완화한다. 재개발 노후도 요건을 현재 3분의 2(약 66.7%)에서 60%로 완화하고 밀도, 접도율 등 노후도 요건도 걸림돌이 되지 않도록 개선한다. 정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관 계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역 지정·동의요건 등도 손본다.

업계에서는 이와 관련해 긍정적인 부분이 있겠지만 현실적으로 사업 활성화나 기간 단축 등에 결정적 영향을 미치진 못할 것이라는 의견을 내놓고 있다.

대형 건설사 관계자는 "(정부에서) 재건축 활성화를 위해 규제를 거의 다 풀어놓겠다는 것인데 이 점은 긍정적"이라면서도 "조합이랑 시공사 간 공사비 갈등이거나 조합원 간 갈등 등의 사안으로 인한 사업기간 장기화 변수가 적지 않다"고 지적했다. 이어 "공사비와 관련된 사안의 경우 결국 조합원들이 부담해야 하는 분담금이 완화돼야 하는데 그에 대한 뚜렷한 대책은 부족한 것 같다"며 "또 공사비 인상은 분양가 상승으로 연결되는데 높은 분양가로 분양을 받으려는 수요자들도 문제다. 지금 나온 대책만으로 이런 갈등을 쉽게 풀어 사업기간을 단축하는 해법을 찾기는 어려워 보인다"고 말했다.

이 관계자는 "수요자 중에 빚을 내서라도 집을 사고 싶은 사람들이 있는데 총부채원리금상환비율(DSR) 40%라는 규제 때문에 쉽지 않고 분양가는 계속 오르고 있다"며 "아무리 규제를 다 풀어도 금리 인하나 자금 조달 비용이 줄어들거나 자금 조달 여건이 개선되지 않으면 (사업 활성화는) 어려워 보인다. 조합에서도 현시점에서 늘어난 자재비와 인건비를 규제 완화 정책만로 풀긴 어려울 것 같다"고 부연했다.

또 다른 대형 건설사 관계자도 "30년 이상 노후주택에 대한 규제여서 다른 정비사업의 경우 크게 바뀌는 건 없을 것 같다"며 "공사비 갈등 문제와 관련해서는 무관한 만큼 재건축사업이 활성화할 수 있을지는 지켜봐야 하지 않을까 싶다"고 전했다.

전문가도 재건축 규제 완화 자체는 긍정적이지만 아직 지켜봐야 한다는 의견을 내놨다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정비사업을 추진하는 사업지에서는 사업 소요 기간 단축과 비용 절감 효과를 기대할 수 있기 때문에 긍정적"이라면서도 "지금은 정비사업 관건이 인허가 단계보다 개별 소유주·조합원들의 자금 여력 또는 용적률 상향 등 인센티브가 단지별로 얼마나 적용되는지 등에 있으므로 막연한 기대 속에 투자하는 것은 주의해야 한다"고 강조했다.

정부는 1기 신도시 재정비에도 속도를 낼 계획이다. 현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 한다. 여러 단지를 통합해 재건축 진행 시 안전진단을 면제하고 용도지역 변경과 용적률을 상향 적용한다. 주거지역 용적률은 100%p(포인트) 안팎의 상향이 예상되며 3종 일반주거를 준주거지로 변경할 경우, 용적률은 최대 500%까지 높일 수 있다. 국토부는 신도시별 선도지구를 1개 이상 조성할 계획이다.

경기도 고양시 일산 신도시 일대 빌라와 아파트 단지 [사진=뉴시스]

이와 관련해 한 대형 건설사 관계자는 "용적률 향상은 수익성과 직결되는 만큼 긍정적이라고 본다"며 "시공사에 직접적인 수익성 제고는 아니더라도 조합 수익성이 개선됨으로써 부수적인 시공사의 이익이 따라올 수도 있을 것"이라고 말했다.

아울러 전세사기 영향으로 수요가 줄어든 오피스텔·빌라 등 비아파트 수요 진작 대책과 관련해서는 한계가 클 것이란 평가가 나온다. 경기침체 국면인 데다, 여전히 사기 우려를 하는 수요자들이 기피하고 있고, PF 위기로 인해 공급 여력이 줄어든 상태여서다.

서울 은평구의 빌라 밀집지역 모습. [사진=뉴시스]

정부는 이날 발표한 대책에서 신축 소형 주택 구입 시 한시적으로 세금 부담을 완화키로 했다. 올해부터 내년 말까지 약 2년간 준공된 신축 소형 주택(아파트 제외)을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 주택이다.

소형 기축 주택(아파트 제외)에 대해선 향후 2년간 구입·임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다. 대상은 올해 1월부터 내년 12월까지 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방3억원 이하 주택이다.

아울러 비아파트 소형주택의 단기 등록임대를 도입하고 기업 중심의 등록임대주택 활성화를 유도한다. 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고 기금융자 한도 상향 등을 추진한다. 초기 임대료 제한·임대료 증액 추가 제한을 완화하고 의무임대기간 중 임차인이 변경되면 임대료 시세 반영이 가능하게 한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1~2인 가구가 밀집한 수도권 역세권 중심으로 사업 추진 검토는 증가할 것으로 판단되나 준주택 분양 수요 급감과 관련 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다"고 평가했다. 이어 "준주택 주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야 할 필요가 있다"고 덧붙였다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)