[1·10 대책] 재건축 초과이익 부담금, 더 줄어든다?

작년 국회 통과해 완화된 재초환법 3월 시행
정부, 초과이익 제외 비용 늘려 부담금 더 낮추기로

여의도 재건축 아파트 일대 모습. 사진 연합뉴스

작년 말 국회를 통과한 재건축 초과이익 환수법(재초환법) 적용으로 올해 3월부터 부담금이 낮아지는데, 정부가 이 부담을 한층 더 낮추겠다는 계획을 밝혔다.

국토교통부가 10일 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에 따르면, 기부채납 토지 기여분, 신탁방식 운영비 실집행 비용 등 재건축 초과이익 부담금을 매길 때 초과이익에서 제외하는 비용 항목이 추가된다.

재초환법은 작년 부담금 부과 초과이익 기준이 1억원에서 8000만으로, 부과 구간이 2000만원에서 5000만원으로 각각 조정되며 국회 문턱을 넘고 오는 3월부터 본격 시행된다.

국토부 시뮬레이션 한 결과, 재초환법 개정 전 1인당 1억1000만원의 부담금을 부과받은 A단지는 법 개정 효과로 부담금이 5500만원으로 줄어든다. 여기에 신탁 비용을 제외하고 공공임대 비용 산정 때 공시가가 아닌 감정가를 반영하면 최종 부담금은 2800만원까지 내려가 2700만원이나 더 줄일 수 있게 된다.

정부가 재건축 부담금 추가 완화는 재건축 사업성 때문이다. 공사비 급등과 재건축 초과이익 부담으로 최근 재정비 사업 진행이 더딘 현장이 많다는 판단인 것.

안전진단 통과 없이 재건축 절차를 시작할 수 있게 해도 주택 공급 확대로 이어지기까지 한계가 있다는 지적이 나오는 이유도 여기에 있다.

한 주택업계 관계자는 "재건축이 되지 않는 근본적 이유는 안전진단이 아닌 사업성 부족"이라며 "1990년대 지은 아파트는 층수가 높아 수익성이 나오지 않고, 설사 개발 이익이 생긴다고 하더라도 재건축 초과이익 부담금 문제 때문에 재건축이 속도를 내기 어렵다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "지금 정비사업 관건은 인허가보다 개별 소유주나 조합원들의 자금여력이다. 신도시 전용 정비상품이 나오더라도 이들의 입장에서는 결국 대출이기 때문"이라며 "또한 일반 분양분 물량 증가로 이어지는 용적률 상향 등의 인센티브가 각 단지별로 얼마나 적용되는지도 중요하다"고 진단했다.

다만 일각에서는 아예 재초환을 폐지해야한다는 극단적인 목소리도 있다. 사업개시·입주 시점의 시세에 따라 단지마다 개발이익이 달라지는 미실현이익에 대한 '복불복' 과세와 장기보유 감면을 못받는 2주택자 등의 반발 등의 다양한 논란이 남아있고, 또한 이 부담이 재건축 사업 진행에 걸림돌로 작용한다는 주장이다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr