신축 오피스텔·빌라, 주택수서 빼준다… ‘文정부 폐지’ 단기임대 부활

빌라 등 비아파트 규제 대폭 완화
60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억 이하
내년까지 준공 주택에 각종 중과세 제외
오피스텔 발코니 설치 허용, 단 확장은 불가
비아파트 대상 6년 단기 등록임대 재도입

정부가 10일 도시형생활주택·오피스텔 등 세금 산정 시 주택 수에서 제외하는 세제 완화책을 내놨다. 사진은 서울 상도동에 위치한 도시형생활주택 내부 모습. [매경DB]

정부의 1·10 대책에는 지난해 9·26 대책때 개발업계의 요청에도 제외됐던 소형주택 공급 활성화 방안이 담겼다. 도시형생활주택·오피스텔 등을 사들인 수요자들이 세금을 낼 때 해당 주택을 주택 수에서 제외하는 파격적인 세제 완화책을 도입했다. 부동산 시장 침체에 전세사기 사태까지 겹쳐 가장 큰 타격을 입은 비(非) 아파트 시장을 살리기 위해서다. 개발업계에선 도심 비아파트 시장에 숨통이 트였다며 기대감을 나타내고 있다.

실제로 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 등 이른바 도심 비아파트 시장은 초토화 상태다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 오피스텔 입주 물량은 3703실로, 2011년(3052실) 후 13년 만에 최저치다. 작년 1~11월 전국 빌라(연립·다세대주택) 인허가 물량은 1만3868가구로, 2022년(4만2803가구)의 3분의 1 수준이다.

정부는 비아파트에 대한 공급·수요 측면의 규제를 대거 풀어주기로 했다. 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 다가구주택·빌라·도시형생활주택·주거용 오피스텔 등을 구매하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 제외하기로 했다. 다만 기존 1주택자가 추가 구입할 경우 1가구 1주택 특례는 적용되지 않는다. 기존에 지어진 비아파트 주택은 앞으로 2년간 사들여 임대등록을 하면 세제 산정 시 주택수에서 빠진다.

문재인 정부 시절 부동산 가격 급등의 원인으로 찍혀 2020년 폐지했던 비아파트 소형주택의 ‘단기 등록임대’도 다시 도입된다. 폐지되기 전에는 단기임대(4년), 장기임대(10년)으로 나뉘어 있었는데 이번에 단기임대가 부활하는 대신 임대의무 기간은 6년이 될 가능성이 크다. 세제 혜택은 기존 4년 단기임대와 비슷한 수준이 될 것으로 알려졌다.

기업 중심의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자 혜택도 확대한다. 등록임대 세제혜택이 적용되는 주택 대상을 확대하고 기금융자 한도 상향도 추진한다. 사업성을 떨어뜨리는 원인이었던 초기 임대료 제한과 임대료 증액 추가 제한도 완화한다. 또 의무임대기간 중 임차인이 변경되면 임대료 시세반영도 가능토록 개선했다. 안정적 임대수익을 바탕으로 더 긴 기간 동안 임대가 가능하도록 규제를 최소화한 ‘기업형 장기 민간임대’도 새로 도입한다. 운영 주체는 장기임대 리츠로 한정하는 대신, 임대 기간은 20년을 검토 중인 것으로 알려졌다.

다세대 주택이 밀집한 서울 강서구 일대. [매경DB]

정부는 이번에 소형 주택에 대한 공급 규제도 함께 완화했다. 건축 여건을 개선해 사업성을 높이기 위한 목적이다.

비주택 업계 ‘숙원’이었던 오피스텔에 금지된 발코니 설치를 허용했다. 사실상 내부 구조가 아파트와 다를 바가 없게 되는 셈이다. 다만 발코니 확장 허용 여부는 앞으로 발코니가 설치되는 추이 등을 보면서 검토하기로 했다.

300가구를 넘길 수 없게 했던 도시형생활주택의 세대수 제한도 폐지했다. 도시형생활주택의 방 설치 제한도 푼다. 지금은 전체 가구 수의 절반까지만 방 설치가 가능했고, 30㎡ 미만은 아예 설치가 불가능했다. 앞으론 30~60㎡ 미만 도생주택은 방3개까지 허용될 전망이다. 또 공유차량 주차면수 설치 기준을 완화하면서 주차장 규제도 대폭 푼다. 지금까지는 가구당 0.6대의 주차면을 만들어야 했지만, 주차면 수를 100% 공유 차량으로 채우면 가구당 0.17대, 절반을 공유 차량으로 채우면 0.26대를 설치하면 된다.

자금과 보증 지원도 늘린다. 도시형 생활주택과 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 한도를 70%에서 80%로 확대하고, 공적보증 지원도 강화한다. 융자 한도는 분양의 경우 기존 7500만원에서 1억원으로, 임대는 장기일반 1억원에서 1억2000만원, 공공지원 1억2000만원에서 1억4000만원 등으로 높이기로 했다.

김승배 한국부동산개발협회 회장은 “부동산 경기침체 중 가장 문제가 도심 비아파트 시장인데 정부가 적극 문제를 해결하려는 의지를 표현한 것”이라며 “사업자들에게는 숨통이 조금 트일 것으로 예상한다”고 말했다.

일각에서는 세제 혜택을 주는 소형주택에 ‘내년 준공’이란 조건이 효과를 반감시킬 것이라는 지적이 나온다. 오피스텔 등도 인허가부터 준공까지 4~5년은 족히 걸리기 때문이다. 한 시행사 관계자는 “지금 정부 대책 혜택을 받는 것은 1년 전 착공한 사업장밖에 없는데, 물량이 거의 없다”며 “준공 기간 제한을 최소 4년까지 늘려야 한다”고 주장했다. 게다가 단기 임대사업자 부활, 비주택 세제 헤택 등이 대부분 법 개정 사항이라 야당 동의를 얻어야 한다는 부분도 숙제다.