텅텅 빈 지방 미분양 아파트…“세금 혜택 퍼준다”지만 효과는 글쎄

지방 준공후 미분양주택 구입시
주택수 제외해 중과세 방지
건설업계 환영 뜻 밝히면서도
“DSR 있는한 수요 붙기 힘들어”

한때 미분양이 늘어 주목받았던 지방의 한 도시 아파트 전경. [사진 = 연합뉴스]

정부가 10일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’엔 지방 미분양 주택을 해소할 수 있는 대책도 담겼다. 현금을 보유하고 있는 1·2주택자들에게 지방 준공 후 미분양 주택 구매를 유도해 지방 중소건설사들에 숨통을 틔워주려는 방안이다. 그러나 전문가들은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출이 묶여 있는 상황에서 수요는 제한적일 것이라고 지적했다.

이날 정부가 발표한 미분양 대책은 지방 준공후 미분양 주택을 주택 수에서 제외해주는 게 골자다. 지방 미분양을 구매해도 세금을 중과하지 않겠다는 것이다. 기존 1주택자가 지방 준공 후 미분양을 구입하는 경우에도 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 1가구1주택 특례가 유지된다. 지방 준공후 미분양 주택을 여러 가구 구매해도 모두 주택 수에서 제외된다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가격 6억원 이하의 지방 준공 후 미분양 주택을 대책발표일인 이날부터 2025년 12월 31일까지 구입한 주택이 대상이다. 준공 후 미분양은 공사가 끝나 입주를 시작한 뒤에도 여전히 분양이 안 되는 주택을 말한다. 사업자 입장에선 금융 비용이나 기업 이미지 훼손 등 부담이 커서 악성 미분양이라고도 불린다.

수도권 소재 미분양 주택은 해당 사항이 없다. 이에 대해 국토부 관계자는 “수도권은 준공후 미분양 물량이 상대적으로 적어 지방에 더 많은 혜택을 줄 필요가 있다는 정책적 판단을 했다”고 설명했다. 국토교통부에 따르면 준공후 미분양은 지난해 11월 말 기준 전국에 1만465가구로, 이중 80%(8376가구)가 지방에 집중돼있다. 전남(1028가구)과 제주(1028가구), 대구(1016가구) 등에 몰려있는데, 각 지역 건설업계에 큰 타격을 주고 있다.

준공후 미분양을 보유하고 있는 건설사업자들에게도 세금 혜택을 준다. 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 전환하면 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했다. 정부는 준공후 미분양 추이, 분양가 할인 등 건설업계의 자구노력, 임대수요 등을 고려해 공공(LH)이 준공후 미분양 주택을 매입하는 방안도 향후 추진할 계획이라고 밝혔다.

이번 대책에 대해 건설업계는 일단 환영했다. 한국주택협회와 대한주택건설협회는 공동 입장문을 통해 “지방 주택시장 회복에 정부가 본격적으로 나섰다는 점에서 시장 정상화에 대한 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있게 됐다”고 밝혔다.

다만 일부 전문가들은 대책 실효성에 의문을 제기했다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출이 묶여 있는 상황에서 수요가 진작되는 데엔 한계가 있을 것이란 지적이다. 송원배 대구경북 부동산분석학회 이사는 “이번 대책은 1·2주택자들의 지방 악성 미분양 구매를 유도하는 것인데, DSR 등 대출이 묶여 있는 상황에서 미분양 해소는 그림의 떡”이라며 “그것도 세금감면이 아닌 중과세 배제 수준의 세제 혜택으론 정부가 원하는 결과를 얻기 어려울 것”이라고 지적했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “ 중과세를 면해준다고 해서 악성 매물이라는 낙인이 찍힌 지방 주택에 수요가 달라붙진 않을 것”이라고 말했다. 지방 준공 후 미분양 주택을 다수 안고 있는 한 중견 건설사의 관계자 역시 “추가 대출 여력이 부족한 유주택자들에겐 한계가 있을 것”이라고 말했다.

정부는 다음달부터 각각의 관련법 개정안을 발의하거나 시행령을 고치는 등 이번 미분양 대책의 후속 조치에 나설 계획이다.