[뉴스큐] 30년 노후 아파트...재건축 안전진단 '면제'

■ 진행 : 정진형 앵커

■ 출연 : 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

아까 들으신 대로 정부가 재건축·재개발 규제 완화를 본격적으로 추진합니다. 준공 30년이 넘으면 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하는 것이 골자인데, 구체적인 내용과 부동산 시장에 미칠 영향 함께 짚어보겠습니다. 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수와 함께합니다. 어서 오세요.

저희 뒤에 배경처럼 토론회 제목이 국민이 바라는 주택이었고 이 자리에서 대통령이 확 풀겠다고 했거든요. 확 풀면 저런 토론회 내용처럼 될지 실효성이 있을지 교수님과 따져볼 텐데. 일단은 어떻습니까?

재개발 추진 문턱이 많이 내려가는 거죠?

[한문도]

재건축이죠. 문턱은 내려가는 정도가 아니라 완전히 풀어준다고 보시면 되겠고요. 다만 이게 바로 시행되는 것이 아니고요. 도시 및 주거환경정비법 법률사안입니다, 안전진단에 대한 내용이. 세부적인 구조 안전성이나 이런 것은 시행 규칙에서 바꿀 수 있는데 정부가 바로 할 수 있는 것은 그건데 지금 안전진단 자체를 폐지한다는 것은 법률사안입니다. 그래서 국회를 통과해야 되죠. 그래서 이 부분이 남아있기 때문에 우리 시청자분들은 100% 된다라고 확답하고 시장을 보시면 안 되고 앞으로 안 될 수도 있다. 우리 실거주 의무 폐지도 그런 일이 있었잖아요. 그럴 가능성도 있다는 걸 염두에 두시고, 다만 현장에 있는 조합원들분 입장에서는 상당히 호재죠. 호재인데 중요한 것은 뭐냐 하면 재개발, 재건축의 사업성이 떨어질 때는 이런 대책들이 힘을 많이 못 씁니다. 그래서 상승기에는 이게 아주 좋은 호재인데, 그래서 그런 부분을 같이 보시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

전망까지 같이 해 주셨는데, 어쨌든 가장 눈에 띄는 내용, 이번 정책에 대해서. 30년을 넘은 아파트 경우에 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있도록 하겠다는 것 아니겠습니까? 구체적으로 어떤 내용이 달라지는 겁니까?

[한문도]

안전진단이라는 것이 지자체에서 먼저 실시하고 난 다음에 문제가 있다고 판단되면 등급을 나누지 않습니까? 등급을 나눈 다음에 정밀안전진단 검사를 또 합니다. 그런 과정이 시간이 좀 소요가 됩니다. 시간이 소요가 되는데 그래야만 정비구역 지정이나 절차들이 이어지거든요. 그 시간이 축소가 되겠죠. 조합원들 입장에서는 건축을 하겠다는 의지만 있다라면, 재건축을. 그러면 바로 추진위원회부터 바로 시행할 수 있다라는 시간의 단축 효과가 분명히 있습니다.

[앵커]

얼마나 줄어들까요?

[한문도]

2~3년 정도는 준다고 봐야겠죠, 만약에 완전 폐지가 된다고 가정하면. 그러면 사업 속도는 나는데 중간에 나머지 기간들을 따져보실 때 그것도 한 6~8년 정도 걸리거든요. 조합원들 입장에서는 좋은데 이게 사업성이 없으면 진도가 안 나가잖아요. 지금 시장 상황하고 같이 보셔야지 무조건 장밋빛 전망만 가지시고 접하시는 것보다는 시장이 평준화되거나 상승의 베이스가 됐을 때는 아주 호재거든요. 그래서 지금은 조금 더 심도 있게 체크하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

왜냐하면 재건축 이런 건 미래 가치를 보는 거기 때문에.

[한문도]

맞습니다. 미래에 어떤 리스크들이 없을 때는 상당히 좋은 호재인데요. 생기게 되면 잠시 잠시 저항을 받게 되죠. 그래서 사업이 진행 속도가 다른 것으로 늦어집니다. 그래서 은마아파트가 지금 40년째 하고 있잖아요. 거기도 안전진단과 상관없이 조합원들 간에, 상가 조합원들 간에 의견이 안 맞아서. 이런 부분들을 같이 봐야겠죠. 리스크가 안전진단만 있는 것이 아니고 여러 가지 다른 조항들이 사업 진행 중에 발생을 하니까 그 부분을 현장별로 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

아까 전에 법 개정도 필요하고 아직은 시간이 좀 더 걸릴 거라고, 현실적으로. 말씀하셨거든요. 실거주 폐지 문제도 그랬듯이라고 말씀하셨는데 그러면 언론에서는 일단은 지금 어쨌든 정부에서 화두를 꺼냈기 때문에 재건축 초기 사업에 들어가는 그래도 눈여겨볼 만하다까지 나오는데 어떻게 보십니까?

[한문도]

현장별로 입장이 다를 텐데요. 재건축을 앞두고 있는 현장들은 사실 피부로 오지 않을 거고 현재 안전진단을 통과 못 해서 C등급에서 멈춰서 진도가 못 나가는 현장들은 이게 만약에 통과된다면 엄청난 호재겠죠. 그런 부분에서는 해당되는 지역의 단지들은 제가 볼 때 가격이 들썩일 가능성이 있습니다, 이 이슈 자체로도. 물론 법이 통과 되고 안 되고는 차후의 문제이지 않습니까? 그래서 시장에는 단지별로, 지역별로 차이가 나겠지만 효과가 있는 곳도 있고 반응이 없는 곳도 있고 양분될 것 같습니다.

[앵커]

안전진단을 지금 하고 있는 과정에 있는 단지거나.

[한문도]

거기는 기대감이 높아지겠죠.

[앵커]

단지별로 지역별로 다를 수 있다는 점.

[한문도]

10년이 남았으면 사실 시장 상황을 잘 모르니까 별로 시장에 영향을 주지 않지만. 그런데 사실 서울에는 재건축 대상 예정 지역들이 많이 있거든요. 전반적으로는 호재로 작용하는 건 맞습니다.

[앵커]

준공 후 30년 이상 된 아파트 규모가 궁금하더라고요. 서울에 어느 정도 있습니까?

[한문도]

제가 단지 수로는 기억을 못하고요. 제가 알기로는 170만 채 정도 되는 것으로 알고 있습니다. 단지 수가 정확히 기억이 안 나서 죄송한데요. 하여간 대부분의 재건축이 많이 됐다고 하지만 30~40%는 아직도 재건축을 기다리고 있는. 목동이라든지 상계동이라든지 압구정이라든지 너무 많이 있거든요. 그런 부분들이 시장에는 분명히 호재로 작용합니다. 다만 시청자분들이 염두에 두실 건 뭐냐 하면 도시계획에 있어서 순환개발이라는 기본 원칙이 있습니다. 쉽게 말하면 이것이 만약에 법이 통과돼서 만약에 이게 시행이 된다고 했을 때 동시에 모든 아파트를 다 멸실을 시키고 재건축을 하기에는 주택 시장에 혼돈이 오거든요. 도시기본개발의 원칙이 주거 정책 원칙이 순환 개발입니다. 현재도 그건 지켜지고 있고 만약에 통과가 된다고 하더라도 순환개발에 따라서 움직이기 때문에 서울의 적정 입주 물량이 있지 않습니까? 3만 5000호. 그 정도 선에서 멸실 양과 또 준공 양을 조절하거든요, 정책상. 그런 부분들을 같이 보셔야지 시장이 100% 모든 지역에 해당된다 이렇게 보시는 것은 빠른 판단인 것 같습니다.

[앵커]

조금 전 30년 이상 노후 주거용 건축물은 전국적으로 50.5%고 또 서울 같은 경우는 2채 중의 1채가 30년 이상이라고 저희가 준비한 자막 속에 다시 한 번 소개를 해 드리기로 하고. 지금 재건축뿐만 아니라 재개발도 문턱이 낮아지거든요. 노후도 요건, 이걸 완화할 방침이라고 하던데 노후도 요건 개념과 함께 설명을 해 주시죠.

[한문도]

노후도라는 건 정부가 단독주택이나 빌라, 다세대가 있는 지역들에 대해서 건축물의 연령이 노후화돼서 이것은 재개발을 하는 것이 주거환경에 도움이 되겠다고 판단되는 기준이 있습니다. 그러면 전체 단지에 만약에 100개의 집이 있다라고 했을 때 기존에는 70개, 80개의 집이 노후화가 됐을 때 정부에서 재개발 지역으로 지정을 해 주고 사업을 진행할 수 있었거든요. 그러면 노후도를 60%로 낮추겠다는 게 정부의 입장입니다. 낮추게 되면 사업의 동 효율의 확장성이 높아지겠죠. 그런데 문제는 뭐냐 하면 40%는 또 만약에 노후도 요건이 해당이 안 된다고 했을 때 40%가 만약에 신축분이 많다고 가정을 하면 지역별로 문제가 있는데요. 신축분이 많은 지역에서는 또 신축분의 토지 소유주들께서, 건물주들께서 그 부분에 대해서 제가 볼 때 위헌소송으로도 갈 수 있습니다. 왜냐하면 80% 정도가 공동주택에 사는데 여섯 사람이 원한다고 해서 나머지 네 사람이 피해를 보는 것이 과연 적절한 것인가. 그동안 우리가 60~70년 동안 기준을 70~80%로 뒀거든요. 누가 봐도 이건 3분의 2 이상이니까 이건 재개발을 하는 것이 전체 주민한테 도움이 되겠다는 것이 누가 봐도 객관성이 있는데 60%라는 것은 약간의 모호성이 존재를 하죠. 다만 분명한 것은 이 부분에서 그런 문제들을 차치하고 현장별로는 사실 도움이 되는 건 사실입니다. 왜냐하면 시간이 가면 갈수록 노후도는 점점 늘어나게 돼 있지 않습니까, 현장별로. 그래서 그 부분에 있어서 노후도 완화 조건은 재개발 현장에 호재로 작용할 것 같습니다.

[앵커]

하지만 실제로 재건축 절차가 조정되기 위해서는 국회에서 법이 통과되어야 되는 문제 아닙니까?

[한문도]

안전진단은 말씀드린 대로 통과가 돼야 됩니다. 노후도도 조정을 해야 한다, 이런 부분들이 사실 정부가 실거주 의무 폐지 제가 말씀드렸잖아요. 이런 부분을 명료하게. 보도도 마찬가지입니다. 기자분들이 이건 법 사항이다, 이건 시행령 시행규칙 사항이다, 이렇게 구분을 해 주시면 시청자분들이 법은 국회를 통과해야 되는구나, 이런 부분을 구분을 지어야지 시장이 대처를 하잖아요. 매도자도 마찬가지고 매수자도 마찬가지고. 그래서 제가 좀 아쉽긴 하지만 이런 부분이 명료하게 보도가 됐으면 하는 바람이 있고요. 이런 부분은 사실 노후도 이런 것들이 완화되거나 이런 것들은 전반적으로 주택이 약간 경착륙 기미가 있지 않습니까, 갑자기. 전체 경제를 생각할 때 연착륙이 사실 대한민국 경제에 제일 도움이 되는 방향이니까 그런 걸 위해서 정부가 최선을 다하고 있다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

또 한 가지 언급이 주목할 만한 언급이, 물론 대선 국면에서도 나왔던 공약 사항과도 연결되는 부분입니다마는 다주택자에 대한 중과세 철폐를 언급을 했거든요. 이것도 아까 말씀하시기를 들여다보면 비아파트 중심으로 일단은 규제를 완화할 예정이다. 방향성에서는 일단 집주인의 과세가 임차인에게 부담이 전가되는 부분을 문제로 지적했습니다마는 이 부분은 또 어떨까요?

[한문도]

이건 주택 하락기에는 정부가 고액 자산가들, 특히 임대주택 사업자분들의 자산이 유동성 위기라든지 여러 가지 부분을 위해서 투입을 했을 때 자산의 유동성이 확보가 되면서 경제에 활력을 주지 않습니까? 이런 부분에서는 제가 볼 때는 긍정적으로 봅니다. 다만 주의할 부분은 뭐가 있냐 하면 예전 정부에도 그랬다시피 임대사업자들의 혜택이 너무 과다하다. 이런 부분에 대해서는 정부가 조금 세심하게 조정을 한다면 제가 볼 때는 주택시장 연착륙에 큰 도움이 될 정책으로 보고 있습니다.

[앵커]

다주택자 중과세 철폐는 연착륙에는 도움이 될 것이다?

[한문도]

다주택자분들이 중과세 폐지를 했기 때문에 예를 들어서 이거죠. 지금 연착륙 시기인데 매물을 만약에 폐지를 마치게 되면 물건을 팔 의미가 없게 되죠. 중과를 받게 되니까. 그러면 예전에는 매물 잠김 현상이 벌어지게 되지 않습니까? 그러면 시장의 매물 잠김이라는 게 잘못된 신호가 돼서 공급 부족이라는 것과 맞부딪히게 되면 시장에서 다른 변수로 작용을 하니까 그런 부분에서는 제가 볼 때 주택시장 연착륙에는 도움이 되는 정책이라고 보고 있습니다.

[앵커]

이번 재건축과 재개발 정책, 그러니까 이런 정책들이 아까 말씀하신 바에 따르면 부동산 경기가 필요하다, 그와 관련해서 좀 탄력을 받을 수 있다, 이렇게 말씀을 하셨거든요. 그런데 반대로 이렇게 재개발, 재건축 대책이 나오면 경기 부양 효과를 또 기대해 볼 수 있는 것 아닙니까?

[한문도]

이번에 나온 대책은 저는 사실 아시겠지만 작년에 1.3 대책도 과다하다라는 비판이 사실 조금 있었잖아요. 다만 정부의 입장은 누구나 이해할 수 있는 경제 경착륙을 막기 위한 입장이라는 것을 우리가 이해한다면 이번에 나온 것은 태영 건이 영향을 미쳤다고 봅니다. 태영의 워크아웃 사태 부분들이 시장의 심리를 위축시키지 않았습니까? 그런 부분을 볼 때 지금 던지는 정책들은 이 건이 없이 주택시장이 하락됐을 때 두 번째 트랙으로 던질 정책이었는데 미리 나왔다고 생각을 해요. 그래서 주택시장이 경착륙이 되는 것을 사전에 방지하고, 다만 이 부분들을 섬세하게 하는데. 다만 이런 부분은 있겠죠. 과다하게 다주택자나 있는 분들에 대한 혜택으로 비치는 부분에 대해서는 정부가 세심하게 약자들에 대한 전세사기나 이런 것도 같이 투트랙으로 케어를 해줬더라면 금상첨화가 아니었을까 그런 아쉬움이 있습니다.

[앵커]

말씀을 꺼내셨기 때문에 바로 태영 사태로 넘어가면 되겠습니다. 지금 워크아웃 여부를 결정하기 위한 하루 전날인데, 어떻습니까? 추가 자구안을 발표한 것이 영향을 미치고 있는 걸까요?

[한문도]

그렇죠. SBS하고 TY홀딩스의 자산이 합하면 3~4조 되지 않습니까? 그러면 태영이 지금 장기차입금 말고 우발채무 이런 걸 다 합하면 계산이 조금씩 다르지만 9조에서 10조 나온다. 태영의 입장은 수분양 현장에서 중도금 잔금이 들어오면 3, 4주밖에 안 된다, 이렇게 입장을 가지고 있지만 분명한 것은 3, 4주 정도의 우발채무가 보이지 않습니까? 그렇더라도 태영인더스트리나 평택싸이로 매각 대금 가지고는 충분히 채권 담보가 안 되거든요, 채권단 입장에서. 그래서 SBS 지분 매각에 대해서 또 브랜드 가치가 뛰어나니까. TY홀딩스 대주주들의 진정성을 강력하게 원하지 않았습니까? 정부도 강력하게 촉구했고. 그 부분에 대해서 제가 볼 때는 국가 경제나 건설업계에 미치는 영향을 볼 때는 워크아웃으로 가는 게 제일 좋다고 보는데요. 지금 일단 채권단, 오전에 회의하고 있지 않습니까? SBS 지분 매각에 대한 그런 부분에 대해서 어느 정도 표현을 한 것 같고. 다만 사건이 길어지고 있는 것은 그 부분 때문인 것 같습니다. 지분 담보를 할 때 조건이 발표할 때 어제도 그랬죠. 필요 시에 SBS 지분도 담보로 제공할 수 있다, 이렇게 표현했는데 그 필요 시라는 단어가 되게 중요합니다. 필요시라는 것이 판단을 채권단이 할 것인가 아니면 TY홀딩스 대주주들이 할 것인가. 이건 주관적이잖아요. 주관적이라는 얘기는 뭐냐 하면 만약에 태영이 어떤 문제가 불거졌을 때 TY홀딩스 입장에서 우리는 이걸 필요하다고 생각 안 한다, 그냥 끊겠다고 할 수도 있는 거고. 해석에 문제가 존재합니다. 그래서 그 부분이 채권단 회의에서 필요시에 대한 부분이 기준을 채권단이 정하는 기준이라든지 이런 부분이 좀 협의 중인 것 같아요, 제가 볼 때. 그래서 만약에 서로 적정하게 누가 봐도 이건 이 정도면 충분히 담보의 의미가 있고 진정성이 보인다고 하면 제가 볼 때는 무사하게 워크아웃으로 갈 것 같고, 법정 관리로 넘어갔을 때 또 협력사들 입장에서도 피해가 크거든요. 일단 채권 회수가 장기간 동결되지 않습니까? 이런 부분을 감안할 때 정부나 태영의 입장이나 협력사들, 채권단의 입장도 워크아웃으로 가는 방향으로 치중되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

그러니까 보완할 점과 명확해져야 할 점에 대해서 잠깐 언급을 해 주셨는데 그러니까 워크아웃이 시작이 될 수도 있고 무산될 수도 있는 것인데 만약에 긍정적으로 흘러가서 결과적으로 개시가 된다라고 한다면 어떤 절차를 진행하게 되는 걸까요?

[한문도]

일단 실사를 거치게 되겠죠. 채권단의 실사를 거쳐서 현재의 자본, 자산, 부채 현황을 다 파악하고 그리고 도래하는 부채들 있잖아요. 상환 만기 도래. 이 부분에 대해서는 캐시플로우 형태를 잡고 그리고 아시겠지만 현장에서 보도에도 나왔지만 현장에서 지금 이런 상태다 보니까 임금이 체불되기 시작했어요.

그러면 현장의 공사 진행에도 문제가 발생하지 않습니까? 그러면 이 지급 순서, 채권 담보액을 가지고 유동성을 확보한 것을 가지고 지급을 할 때 순서, 실사를 통해서 자본 형태와 부채 형태 이런 것들을 다 파악한 다음에 기업 구조라고 보시면 되겠습니다. 경영 혁신을 통해서 부채 담보를 회생 과정 속에서 현장들이 하나씩 수분양 대금도 들어올 것 아닙니까? 이런 부분들을 원활하게 해서 기업이 긴축을 거친 다음에 회생하는 방향으로 진행되는 것이 워크아웃이라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]

알겠습니다. 정부가 오늘 발표한 재건축, 재개발 규제 완화와 더불어서 태영의 워크아웃까지 짚어봤습니다. 한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수와 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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