30년 된 아파트, 안전진단 없이 재건축 가능해진다

경기일보DB

 

정부가 국민주거 안정과 건설산업의 활력 회복을 위해 준공 30년이 지난 아파트의 재건축 요건을 완화하고 공공주택 공급량을 늘리는 등 각종 부동산 정책들을 내놨다.

국토교통부는 10일 이같은 내용을 담은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

해당 방안에는 △재건축 규제 전면 개선 △도심 내 주택공급 확대 △공공주택 14만호 이상 공급 △건설산업 활력 회복 등의 내용이 담겼다.

먼저 주민 선택에 따라 재건축, 재개발이 시행되도록 재건축은 안전진단 없이 바로 착수하도록 '패스트트랙'을 도입한다. 조합 설립 시기 조기화를 통해 사업기간이 최대 3년 단축된다. 

현재는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능하나, 앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업 착수가 가능하도록 개선된다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되고, 노후도가 높은 아파트는 안전진단이 걸림돌로 작용하지 않도록 기준 개선도 병행하기로 했다.

신축빌라 혼재 등의 문제로 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업 추진 요건이 완화된다. 뿐만 아니랑정비구역 요건에 해당되지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정 ·동의 요건 등을 개선한다.

사업성을 높이기 위해 사업 초기 자금을 지원하고 재건축부담금 추가 합리화를 위한 방안도 추진된다. 이를 위해 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상을 확대한다.

재건축 패스트트랙 절차. 국토교통부 제공

아울러 오는 3월부터 개정법이 시행되면 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등의 조치도 조속히 도입된다. 특히 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용(신탁비용, 기부채납 토지 기여분 등) 인정을 확대해 부담 추가를 완화한다.

최근 문제가 되고 있는 공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생 시 조기 해소를 위한 기반도 마련한다. 먼저 공사비 조정시 사용 지수, 공사비 세부 산출내역, 공사비 조정 가능시기 등의 내용이 담긴 표준계약서를 조기 배포하고, 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여해 실효성을 제고한다는 계획이다.

국토부는 또 현 정부 임기 내 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에 들어간다는 계획도 세웠다. 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 이주단지 조성 등 사업 전 과정을 패키지로 지원한다는 목표다.

이를 위해 도시별 청사진을 제시하고, 선도지구를 지정해 올 하반기까지 모범사례를 제시한다는 구상이다. 이어 내년부터 본격적인 정바시업 절차인 특별정비계획을 수립한다.

사업기간을 단축하고 사업성 개선을 위해 안전진단 면제, 용도지역 변경, 용적률 상향 등 규제완화는 물론, 12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 신도시 정비 전용 보증상품을 출시, 원활한 자금조달 지원에도 나선다.

국토부는 "1기 신도시는 민간과 공공이 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축해 주민의 뜻에 따라 정비가 이뤄지도록 공공이 체계적으로 지원할 것"이라고 전했다.

미래도시 펀드 개요. 국토교통부 제공

일반 정비사업이 불가능한 지역도 소규모 정비사업, 도심복합사업으로 신속하게 추진 가능하도록 △진입장벽 완화 △속도 제고 △사업성 개선 등을 지원한다. 

특히 사업 가능 지역을 확대하기 위해 인접 도로 건너편까지 구역지정을 허용하고 노후도 요건도 완화해 사업대상지를 확대한다. 이와 함께 자력 개발이 어려운 단지는 LH 참여로 사업성을 보완, '24년 공모'로 신규사업지를 추가 선정한다.

절차도 간소화된다. 조합설립 주민 동의율을 80%에서 75%로 완화하고, 교통이나 경관심의 등 통합심의 대상을 확대해 사업기간을 단축한다. 여기에 공공컨설팅 강화 및 지자체 관리계획 수립 지원으로 사업 속도를 높인다는 구상이다.

이 밖에도 인센티브 및 자금지원을 강화해 사업성을 높이고, 소규모재건축 가로주택정비, 일반재개발사업 등 미니 뉴타운 지원도 확대한다.

1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응해 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반도 구축한다.

먼저, 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 세대수 제한(현행 300세대 미만)을 폐지하고 전체 세대 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규제도 폐지한다. 또 주차장 기준 완화, 입지 규제 완화, 발코니 설치 허용 등에 나서는가 하면, 각종 세제 금융 지원으로 1∼2인 가구 수요에 부응한다.

전세사기 예방 강화에도 나선다. LH가 현재의 경공매 낙찰매입(낙찰가)보다 조기에 피해주택을 감정가에 매수해 보증금 반환을 조기화하고, 반환금액도 확대한다. 권리관계가 복잡해 협의매수가 곤란할 때는 우선매수권을 활용, 낙찰받을 수 있도록 경공매를 대행하거나 저리금융을 지원한다.

피해 임차인 주거 지원에도 나선다. 협의매수 및 우선매수권 활용 등이 곤란한 피해자의 주거안정을 위한 사각지대 보완 대책이다. 

이를 위해 전세임대 지원을 신설, 기존주택 매입임대→전세임대→대체 공공임대 등 맞춤형 3단계 지원체계를 구축한다. 또 기존 주택 매입 시 통매입이 불가피한 다가구 주택도 매입할 수 있도록 매입임대 요건을 완화한다. 아울러 주거용 오피스텔 구입 대출을 지원하고, 경매 개시에 따른 피해자에게는 계약만료 전이라도 전세대출 저리대환 대출을 지원한다.

사전에 전세사기를 막기 위한 대책으로 중개사 책임을 강화한다. 중개사의 손해배상책임 실효성 강화를 위해 연간 공제한다를 확대하고 지급절차도 간소화하기로 했다. 또 임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인하고 설명하는 의무가 부여된다.

이 외에도 임대관리업체 관리, 감독 강화와 허위계약 검증 등을 통해 보증금 미반환과 사기계약 체결을 사전에 방지하고자 한다. 악성임대인 공개나 상황별 주의사항 등이 담긴 안심전세앱을 고도화하고 전세보증료를 지원해 가입부담도 낮춰준다.

공공주택 공급도 확대한다. 올해에는 당초 목표였던 12만5천호를 훌쩍 넘겨 14만호 이상으로 확대해 건설 경기를 활성화 시킨다는 계획이다. 특히 신규택지 2만호 추가 확보, 수도권 신도시 3만호 추가 등 물량 확대와 더불어 3기 신도시 조성속도를 높여 내집 마련 기회를 넓힌다.

3기 신도시(5곳)의 경우 올 상반기 인천 계양을 시작으로 내년 1월까지 모두 착공해 공공주택 공급을 본격화하기로 했다. 인천 계양에 이어 고양 창릉(3만6천호), 남양주 왕숙(6만6천호), 하남 교산(3만3천호) 등은 올 하반기까지, 부천 대장(1만9천호)은 내년 1월까지 주택 착공에 들어가고, 광명 시흥(7만호)은 올 하반기 안으로 지구계획 승인을 받기로 했다.

의왕 군포 안산(4만1천호)은 올 상반기까지 지구계획을 신청하고, 화성 진안은 올 하반기까지 마찬가지로 지구계획을 신청한다는 계획이다.

건설사 자금 흐름 개선에도 나선다. 주택 공급사업이 보다 안정적으로 추진될 수 있도록 하기 위해서다.

정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF 대출 보증 2조원을 차질없이 공급할 예정이다. 보증없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저리로 대환할 수 있도록 HUF가 보증하도록 하고, 시행사와 대출기관간 정보비대칭 해소를 위해 관련 정보를 주택관련 단체에 제공하기로 했다.

특히 준공기한을 넘긴 시공사는 책임 분담을 전제로 한 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점을 연장하도록 독려하고, 정상 사업장에 대한 적시 유동성 공급과 필요시 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정을 유도하기로 했다. 

지방에서 심각한 문제가 되고 있는 미분양 문제는 세부담 완화와 공공지원을 통해 애로를 해소하고, 구조조정 등에 대비해 대체시공사 풀을 마련, 신속한 공사 재개를 지원할 계획이다. 여기에 건설투자 활성화를 위해 국토부 집행관리대상 예산인 56조원의 35.5%인 19.8조원을 올 1분기에 집중 투자하기로 했다.

장영준 기자 jjuny54@kyeonggi.com