수도권 그린벨트에 아파트 2만 호... 30년 주택 재건축 직행

[1·10 부동산 대책]
"재건축 안전진단 사실상 폐지"
1기 신도시 2030년 첫 입주
소형 오피스텔 사면 주택수 제외

지은 지 30년이 된 노후 주택은 까다로운 안전진단을 거치지 않아도 곧바로 재건축사업에 착수할 수 있게 된다. 수도권 1기 신도시 첫 입주는 2030년으로 일정을 앞당긴다. 오피스텔 등 1, 2인 가구용 소형 주택은 세제 혜택을 추가하고 규제를 대거 푼다.

4년간 95만 호 정비사업 착수

국토교통부는 10일 대통령 주재 민생 토론회에서 이런 내용의 '국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완 방안'을 발표했다. 신축 아파트와 각종 규제로 공급이 쪼그라든 오피스텔 등의 공급을 늘리기 위한 방안을 대거 담았다.

우선 신축 아파트 공급을 늘리기 위해 정비사업 규제를 대폭 푼다. 신속한 재건축·재개발이 가장 확실한 해답이라는 판단에서다. 정부는 재건축을 가로막는 3대 대못(안전진단·분양가상한제·재건축초과이익환수제)을 차례로 걷어냈다. 특히 재건축사업의 첫 장벽인 안전진단 제도는 이미 규제를 대폭 풀어 지난해부터 바뀐 제도가 시행 중인데, 정부는 이마저도 부족하다고 보고 이번에 사실상 안전진단 규제를 폐지하기로 했다.

도시정비법을 고쳐 재건축 안전진단 절차는 재건축 거의 마지막 단계인 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선하되 ①구조 안전성 ②주거 환경 ③설비 노후도 ④비용 편익을 따지는 안전진단 기준 역시 노후도가 심한 아파트는 걸림돌이 되지 않게 상반기 중 바꿀 예정이다. 이를 종합하면 앞으로 재건축 연한 30년을 채운 아파트는 안전진단 없이 곧바로 추진위원회를 꾸려 재건축에 착수할 수 있게 된다. 서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다.

이뿐 아니라 사업 초기인 조합 설립 때도 50억 원 이내로 기금 대출을 해주고, 재건축초과이익부담금은 추가로 깎아주기로 했다. 앞서 정부는 재건축초과이익환수제도를 완화해 개정법이 3월 시행을 앞두고 있다. 이와 별개로 부담금을 매길 때 초과이익에서 제외되는 비용 항목(기부채납 토지 기여분 등)을 늘려 부담을 추가로 줄여주기로 한 것이다. 가령 개정법 이전에 1억1,000만 원의 부담금을 부과받은 이는 개정법 효과로 부담금이 5,500만 원으로 줄고, 이번 대책 효과가 더해지면 최대 2,800만 원으로 줄어들 것으로 추산됐다. 서울에선 노원, 강남, 강서, 도봉구 순으로 수혜 아파트가 많은 것으로 분석된다.

일정 구역 전체를 대상으로 사업하는 재개발 역시 사업속도를 높일 수 있게 요건을 완화한다. 보통 구역에 신축 빌라가 끼어 있으면 재개발이 어렵지만, 이런 지역도 재개발이 가능하게 노후도 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 완화한다. 노후도 외 다른 요건이 충족되지 않아도 재개발이 가능하도록 세부 기준을 바꿀 방침이다. 정부는 이번 대책으로 대략 2027년까지 전국에서 95만 호(재건축 75만·재개발 20만 호)가량이 정비사업에 착수할 것으로 전망했다.

1기 신도시 2030년 첫 입주

윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 아파트 지하주차장을 점검하고 있다. 연합뉴스

경기 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5곳의 노후 단지를 새 아파트로 재건축하는 1기 신도시 사업은 공급 일정을 앞당긴다. 관련 특별법이 통과된 만큼 올해 선도지구 지정, 내년 특별정비계획을 수립해 현 정부 임기 내 첫 착공에 들어가 2030년 첫 입주가 이뤄질 수 있게 하겠다는 것이다.

이를 위해 안전진단 면제, 용적률 상향 같은 규제 완화에 이어 사업 자금을 원활히 조달할 수 있게 12조 원 규모의 미래도시펀드도 조성한다. 연기금과 일반 국민 등이 출자와 투자를 해 펀드를 조성하면 이 자금이 각 조합에 대출로 공급되는 방식이다.

아울러 정부는 수도권에 2만 호 규모의 신규 아파트 택지 후보를 발굴키로 했다. 이를 위해 그린벨트(GB) 해제 가능 물량 등을 활용한다. 각 지방자치단체는 법에 따라 일정 범위 안에서 GB를 풀 수 있는데, 이를 활용하겠다는 계산이다. 현재 서울과 인천은 GB 해제 가능 물량이 2㎢ 안팎이지만 경기는 40㎢ 수준에 달해 신축 아파트 대상지로 활용할 땅이 꽤 된다.

정부는 이 같은 방법을 총 동원해 올해 공공주택 공급(인허가)을 당초 계획(12만5,000호)보다 늘어난 14만 호 이상으로 확대할 예정이다. 작년 공급량에 비해 6만 호 늘어난 규모다. 또 향후 2년간 지어진 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 사면 취득세‧양도소득세‧종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외할 방침이다.

정부가 주택 공급을 늘리기 위해 여러 방안을 내놨지만, 당장 수요자가 체감하기엔 한계가 있다. 최근 공사비 갈등 등으로 멈춰 선 공사 현장이 적잖기 때문이다. 이에 대해 진현환 국토부 1차관은 "이번 대책이 끝이 아니라 부족하면 추가로 2, 3의 공급 보완 대책을 내놓을 것"이라고 말했다.

김동욱 기자 kdw1280@hankookilbo.com

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