[1·10 대책] 95만가구, 안전진단 없이 재건축·재개발 착수…`큰 시장` 선다

사업기간 최대 5~6년 단축…안전진단 기준 1년만에 추가 완화
재개발 문턱도 낮춘다…30년 이상 건물 60% 넘으면 재개발

1기 신도시 고양시 일산. 사진 연합뉴스

자료 국토부

윤석열 정부가 정비사업 규제를 대대적으로 손본다. 도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업 속도를 높이겠다는 복안이다.

우선 아파트 준공 30년이 넘었다면 안전진단없이 재건축을 시작할 수 있도록 절차가 간소화된다. '재건축의 첫 관문' 역할을 맡았던 안전진단 허들이 사실상 폐지되는 수순이다. 서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5~6년가량 단축될 전망이다.

재개발의 경우 현재 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 절차를 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다.

올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외하는 특례를 준다.

정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 '국민과 함께하는 민생토론회'를 열고, 이런 내용이 담긴 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.

현재 재건축은 안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 수년간 관련 절차를 밟지 못하거나, 리모델링으로 사업 방식을 바꿔야 했다.

앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있고, 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다.

재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많다.

준공 30년이 지났다면 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준도 추가로 완화한다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 해 사실상 안전진단을 폐지하는 것.

진현환 국토교통부 1차관은 "정상적으로 주민 동의가 이뤄져 재건축이 추진되는 단지에서 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 하겠다"며 "안전진단 기준을 노후도, 생활 불편 중심으로 바꿀 것"이라고 말했다.

재건축조합 설립 시기는 앞당겨 사업 기간을 단축한다. 현재는 '안전진단→정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가' 순인데, 앞으로는 정비구역으로 지정되지 않았더라도 아파트 준공 30년이 지났다면 바로 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있도록 한다.

국토부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 사업 기간을 '재건축 패스트트랙'으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 서울 내 신통기획 적용 단지는 5~6년 단축이 예상된다.

다만 재건축 절차 조정을 위해선 도시정비법을 개정해야만 한다.

재개발은 신축 빌라가 있어도 착수할 수 있도록 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 60%로 완화한다. 재정비촉진지구의 경우 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.

유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 정비구역 지정·동의 요건도 바꾼다. 이를 통해 재개발이 가능한 대상지가 10%가량 늘어난다.

재건축·재개발조합 설립 때는 공공성 확보 여부 등을 심사해 정부 기금에서 초기사업비를 구역당 50억원까지 융자해준다. 초기 단계에서 추진에 속도가 붙을 수 있도록 하기 위한 것이다.

1기 신도시와 관련해서는 올해 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다. 윤 대통령 임기 내 선도지구에서 첫 착공을 하고, 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다.

1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위해 12조원 규모의 '미래도시펀드'를 조성하고, 전용 보증상품을 출시해 자금 조달을 지원한다.

정부는 전세사기 여파 등으로 위축된 빌라·오피스텔 수요가 살아날 수 있도록 수요 진작책도 내놓았다.

올해와 내년 2년간 준공된 60㎡ 이하 소형 신축주택은 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외된다. 대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이다. 아파트는 제외된다.

다만 1가구 1주택자가 소형 신축주택을 추가로 매입할 때는 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 적용받을 수 없다.

지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에도 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 85㎡, 6억원 이하 주택이 대상이다.

준공 후 미분양 주택의 경우 소형 주택과 달리 1가구 1주택자가 구입할 때도 양도세·종부세 특례를 적용받을 수 있다.

국토부는 재개발·재건축 제도 개선을 통해 올해부터 2027년까지 4년간 전국에서 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다. 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr