눈덩이처럼 쌓여가는 지방 미분양…주택수에서 제외한다 [부동산360]

저금리 대환 가능하게 HUG PF 보증 발급
건설업계 자구노력 고려해 LH 매입 추진
사업자, 미분양 임대주택 활용시 세 감면

[헤럴드경제=고은결 기자] 위기의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에 정부가 적극 개입해 시장 안정화에 총력을 기울인다. 치솟은 금리를 낮추도록 돕고, 유동성 지원 및 사업장 재구조화를 지원한다. 최근 시공능력 순위 16위 태영건설이 워크아웃(기업구조개선)을 신청하는 등 PF 부실 위기가 정점으로 치달으며 건설업체 전반의 위기감이 커지는 상황에서 나온 대책이라 주목된다. 더불어 정부는 부동산 시장의 ‘시한폭탄’으로 불리는 지방 ‘악성 미분양’ 주택에 대한 세 부담 경감 카드도 내놨다.

정부가 10일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에 이같은 방안을 내놓게 된 데는 최근 건설업 전반의 위기감과 맥을 같이 한다. 정부는 이같은 위기감을 풀 키워드로 유동성 지원, 지방 사업 여건 개선 등을 꼽았다.

이에 정부는 우선 ‘PF 대출 대환보증’을 신설한다. 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) PF 보증을 발급한다. PF 정보 제공도 확대한다. 시행사-대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해 보증기관 상설협의체를 꾸려, PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공한다. 준공기한을 넘긴 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려한다.

유동성 지원도 서두른다. PF 시장 위축에 따른 유동성 확보 부담 완화를 위해 건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환 규모를 확대(HUG·주택금융공사, 3조 → 5조원)한다. PF 대출시 부가되는 건설사의 책임 준공 의무에 대한 이행보증도 확대(3조 → 6조원)하고 비주택 PF 보증 도입 규모도 3조에서 4조원으로 높인다. 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자도 3000억에서 4000억원으로 늘린다.

지방의 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담도 경감 대책도 내놨다. 미분양 주택은 급격한 금리 인상과 분양가 상승, 일부 지역 공급 과잉 등 요인으로 지방을 중심으로 쌓이고 있다. 악성 물량으로 분류되는 준공 후 미분양은 투자심리 급감, 대규모 회사채 만기 도래 등과 맞물려 건설사들의 유동성 위기를 부추긴다. 전국 미분양 아파트는 지난해 10월 기준 5만8000호선 수준이었는데, 수도권보다 대구(1만376호), 경북(7376호), 충남(5324호) 등 주로 지방에 몰렸다.

이에 주택건설사업자는 지방 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용 시, 원시 취득세를 최대 50% 감면한다. 이는 법 개정을 전제로 하며, 1년 한시 조건이다. 올해 1~12월 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택, 연내 2년 이상 임대계약을 체결한 주택이어야 한다. 정부는 할인 분양 등 건설업계의 자구노력, 임대 수요 등을 고려해 LH의 매입도 추진할 방침이다. 매입 물량 등은 시장 상황을 보고 추후 구체화한다.

구입자는 향후 2년간 지방 준공후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초 구입하면, 세제 산정 시 주택수에서 제외한다. 기존 1주택자가 최초 구입 시 1가구 1주택 특례도 적용한다. 이는 법 개정 후 1년 안에 미분양을 최초 구입하는 경우에 적용된다.

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