2년 내 준공된 소형 빌라, 여러채 사도 보유세 중과 안해[1·10 주택대책]

60㎡ 이하 다세대·오피스텔 등 주택수서 제외
정부 수도권 비아파트 건축 규제도 대폭 완화
전문가들 “건축 업자들만 살리는 정책” 비판

서울 송파구 롯데타워 서울 스카이 전망대에서 내려다본 서울 시내에 시민들의 각종 주거 형태가 보이고 있다. / 이준헌 기자

비아파트 시장 활성화를 위해 앞으로 2년 내 새로 지어지는 60㎡ 이하 소형 다세대, 다가구, 오피스텔 등은 여러 채를 사도 취득세, 양도세, 종부세를 낼 때 주택수 산정에서 빠진다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축을 시작할 수 있고, 재개발 문턱이 낮아진다. 도시형생활주택은 세대수 제한이 폐지되는 등 건축 규제가 더 완화된다.

정부는 공급과 수요 측면에서 대폭 규제를 풀어 시장을 활성화하겠다는 것인데, 실제 거주할 사람보다는 부동산 업자나 임대 사업자의 투기 수요를 더 자극할 수 있다는 우려가 나온다. 또 주차난이 심해지고 밀집도가 높아지는 등 거주여건이 나빠지고 화재 등 안전에 취약해질 수 있다는 지적도 있다. 재개발과정에서 저소득 가구가 쫓겨나는 부작용도 우려된다.

정부는 10일 진행한 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 위한 대책을 발표했다. 발표된 주택 정책은 도심공급 확대, 다양한 유형의 주택공급 확대, 신도시 등 공공주택 공급, 건설경기 활력 회복 등 4가지 분야로 구분된다.

정부 대책의 핵심은 ‘규제를 풀어 공급을 늘리겠다’는 것이다. 정부는 “과도했던 공급 규제 여파로 선호도 높은 도심 공급기반이 약화됐다”며 “시장과열과 강화된 규제로 주택 구입·보유부담이 커지고 전세사기 등의 영향으로 수요가 위축됐다”고 평가했다. 특히 침체가 극심한 비아파트 시장을 살릴 필요가 있다고 봤다.

가장 눈에 띄는 부분은 정비사업 규제를 대폭 완화한 도심공급 확대안이다. 정부는 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단을 없앤다. 기존에는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했는데 앞으로 안전진단 통과 없이도 정비사업을 바로 착수할 수 있게 된다. 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다. 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업 기간을 단축한다. 준공 30년 지난 아파트는 추진위를 바로 구성할 수 있게 만들어 정비구역 지정과 조합 설립을 동시 추진할 수 있다.

국토부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 사업 기간을 ‘재건축 패스트트랙’으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있다. 신속통합기획(신통기획)까지 적용하는 서울 내 단지는 5∼6년 단축이 가능할 것으로 보인다.

정부는 1기 신도시 재정비 시계를 앞당겨, 윤석열 정부 ‘임기 내 착공’으로 목표를 재설정하고 재건축 아파트 첫 입주 시기는 2030년으로 제시했다.

재개발 착수 요건도 느슨해진다. 현행 3분의 2로 산정했던 노후도 요건은 60%로 낮춘다. 신축 빌라가 있어도 재개발을 착수할 가능성이 높아진다는 이야기다. 노후도만 충족하면 접도율(폭 4m 이상의 도로에 접해 있는 비율)과 밀도를 따지지 않기로 했다. 공유지는 전원 동의가 아닌 4분의 3 동의를 받으면 개발을 가능할 수 있도록 요건을 낮췄다. 유휴지와 자투리 부지를 이용해 재개발이 가능한 대상지가 10% 늘어날 수 있다고 국토부는 보고있다.

서울 등 수도권에 집중된 비아파트는 각종 건축 규제를 낮췄다. 도시형생활주택은 세대수 제한, 방 설치 제한이 모두 폐지되고 주차장과 입지규제는 완화된다. 오피스텔은 발코니를 앞으로 설치할 수 있다.

수요를 늘리기 위해 앞으로 2년 내 준공되는 소형 신축 주택을 사는 개인은 취득세, 양도세, 종부세를 산정할 때 주택수에서 제외된다. 몇채를 사더라도 보유세가 늘지 않는다는 이야기다. 단 1주택자가 추가로 소형 주택을 구입한다면 1가구 1주택 양도세·종부세 혜택을 받을 수 없다.

2020년 8월 폐지된 단기 등록 임대는 다시 부활한다. 종부세 합산·양도소득세 중과 배제 등 세제 혜택을 임대사업자에게 다시 줘서 비아파트 수요를 끌어올리겠다는 이야기다. 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입할 때도 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대상 주택은 면적 85㎡, 6억원 이하 주택이다. 올해 1월 10일 이후 주택사업자로부터 최초 구입한 미분양 주택부터 세제 혜택이 적용된다.

공공주택 공급은 2024년 14만호 이상을 목표로 잡았다. 민간 미매각 토지와 한국토지주택공사(LH) 택지 중 미매각 부지를 가지고 공공주택 공급을 늘리겠다는 계획이다. 민감참여의 공공주택 공급도 LH 연간 물량의 30%까지 확대한다. 3기 신도시는 신규 택지 2만호 발굴을 추진한다. 개발제한구역(그린벨트)도 해제하는 방안을 추진한다. 지방자치단체가 해제할 수 있는 그린벨트와 유휴부지 등을 활용해 수도권을 중심으로 신규 택지를 발굴, 2만가구를 추가로 공급한다는 목표다.

전문가들은 전방위적 규제완화 발표에 우려를 나타냈다. 김인만 부동산연구소 소장은 “주택 공급을 꾸준히 늘려야 할 필요는 있지만, 비아파트 중심으로 규제를 완화해 공급을 늘리는 방향은 우려가 된다”며 “이명박, 박근혜 정부 당시에도 비아파트 규제를 풀었을 때 건축업자들만 이익을 취했던 경험이 있다. 이번 정책은 업자 살리기에 그칠 수 있다”고 말했다.

윤지원 기자 yjw@kyunghyang.com