씨가 말라가는 빌라·오피스텔…정부 비아파트 규제 확 풀었다 [부동산360]

비아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외
단기 등록임대 도입 및 기업형 임대 활성화
소형주택 신축매입약정 물량 3만가구로 확대

[헤럴드경제=신혜원 기자] 부동산 침체, 전세사기 등의 여파로 타격이 큰 비(比)아파트 공급 활성화를 위한 규제개선책이 정부가 10일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에 대거 포함됐다. 도시형생활주택(이하 도생)·오피스텔 규제완화 및 세제 지원을 통해 사업여건을 개선하고, 비아파트 소형주택의 구입부담을 낮춰 활용도를 높이겠단 방침이다. 빌라와 도시형생활주택으로 대표되는 비아파트의 공급이 전세사기 사건이 사회적 문제로 비화된 이후 급감하고 있는 데 대한 정부의 위기감이 이번 대책에 반영된 것으로 해석된다. 정부는 이번 규제완화를 통해 1인가구 증가 및 고령화 주거수요 변화에 대응해 나간다는 계획이다.

이날 공개된 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’ 내용 중 비아파트 대책은 도시·건축규제, 세제·금융, 등록임대 사업 여건, 기업형 장기임대 활성화 등 기존 규제를 전방위적으로 완화하는 방향으로 담겼다.

먼저 그간 업계 요구가 컸던 비아파트 소형주택의 주택수 산정 제외가 대책에 담겼다. 정부는 올해 1월부터 내년 12월까지 준공된 전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 다가구주택·아파트가 아닌 공동주택·도생·주거용 오피스텔 등을 최초 구입시 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 제외키로 했다. 다만 기존 1주택자가 추가 구입시 1세대1주택 특례는 적용되지 않는다. 또한 기축 소형주택은 앞으로 2년간 구입 또는 임대등록을 하면 세제 산정 시 주택수에서 빠진다.

정부는 또, 지난 2020년 폐지된 비아파트 소형주택의 단기 등록임대를 도입하고 기업 중심의 등록임대주택이 확대될 수 있도록 기업형 사업자 혜택도 확대한다. 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고 기금융자 한도 상향 등을 추진한다. 초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가제한을 완화하고 의무임대기간 중 임차인이 변경되면 임대료 시세반영이 가능토록 개선한다. 소형주택의 임대 물량을 늘려 전·월세 시장의 불안을 조기에 차단하겠다는 목표다.

뿐만 아니라 비아파트 건축 여건을 개선할 방안도 제시했다. 도생의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 가구수 제한을 폐지하고, 도생 방 설치 제한 규제를 없앤다. 또한 도생 내 공유차량 주차면수 설치 시 주차장 기준을 완화하고 그동안 오피스텔에 금지돼 있던 발코니 설치를 전면 허용한다.

중심상업지역에 도생을 건설하는 경우 주상복합이 아닌 주택을 100%로 공급하는 것도 허용키로 했다.

자금과 보증 지원도 늘린다. 앞으로 2년간 준공되는 신축 소형주택에 대한 원시취득세 최대 50% 감면과 더불어 도생 등 융자한도를 분양은 기존 7500만원에서 1억원으로, 임대는 장기일반 1억원에서 1억2000만원, 공공지원 1억2000만원에서 1억4000만원 등으로 상향한다. 도생 및 오피스텔 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증한도도 70%에서 80%로 확대하고, 공적보증 지원도 강화한다.

소형주택과 관련해 미분양 부담이 없는 공공의 신축매입약정의 매입단가를 현실화하고 물량도 확대할 예정이다. 지난해 기준 8000가구였지만 올해는 3만가구로 늘린다. 공사비 상승분을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고 매입상한 단가 및 매입기준도 합리적으로 개선하겠단 계획이다. 또, 신축매입약정 주택에 대한 PF보증을 도입하고, 용적률 인세티브도 확대한다.

주택수 제외를 비롯한 전방위적인 비아파트 규제완화책이 이번 대책에 포함된 데는 비아파트 시장이 붕괴 위기에 처해있다는 진단에 따른 것이다. 이에 박상우 국토교통부 장관은 후보자 지명 직후부터 ‘비아파트 공급 확대’라는 일관된 입장을 보였다. 박 장관은 지난달 5일 “과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 하고 있다”고 말하는가 하면 같은달 인사청문회 당시 “주택 공급을 위해 노력해야 하는 것 중 오피스텔 건축을 활성화하는 것이 제 마음속에 있는 중요 과제”라고 강조했다.

아울러 1~2인가구 증가, 고령화 등 인구변화도 소형주택 공급 활성화 대책 마련에 영향을 미쳤다. 국토부는 인구변화로 인해 지난해 2183만 가구였던 국내 총 가구수가 2025년 2231만 가구, 2030년 2318가구, 2040년 2387가구 등으로 늘어날 것으로 추정하고 있다. 가구수 증가에 따른 소형주택 공급 확대 필요성이 제기되는 이유다. 윤석열 대통령 또한 올해 신년사를 통해 “1~2인 가구에 맞는 소형 주택 공급도 확대하겠다”고 언급했다.

이에 대해 함영진 직방 빅데이터랩장은 “아파트 위주의 주거 선호 현상과 고금리, 전세사기 이슈로 수요 및 공급이 일부 감소한 준주택의 유통, 공급 규제를 완화해 시장 수요를 증진시킬 목적으로 분석된다”며 “1~2인가구가 밀집한 수도권 역세권 중심으로 사업추진 검토는 증가할 것으로 보이지만 준주택 분양수요 급감과 관련 PF대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다”고 말했다. 이어 “준주택 주차장 건립 기준 완화로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야할 점”이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대목적 등 투자여력을 가진 수요자가 (비아파트 대책의) 주요 타겟이 될 것”이라며 “다만 매입한 주택의 향후 시세차익에 대한 기대치는 지역마다 달라지므로 투자 수요가 발생해도 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역간 차이가 벌어질 것”이라고 내다봤다.

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