재건축 '안전진단' 대못 뺀다

[주택공급 확대 및 건설경기 보완방안]
'안전진단' 순서 미루고 노후도 위주 평가
재개발은 노후요건 완화…"기간 3년 단축"
1기 신도시는 통합 재건축 시 안전진단 면제
국토부 "4년간 총 95만가구 정비사업 착수"

재건축 정비사업을 시작하기 전부터 발목을 잡던 '안전진단' 규제가 대폭 완화된다. 준공 30년이 넘은 주택은 바로 재건축 추진위원회를 구성해 사업에 들어갈 수 있고, 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 바뀐다. 

누수 등 건물 노후에 따른 불편만 있어도 재건축 할 수 있도록 안전진단 평가 기준도 노후도 중심으로 손본다. 사실상 안전진단이 아닌 '노후도 진단' 수준으로 문턱이 낮아지는 셈이다. 재건축 부담금도 추가 완화한다. 

재개발 정비사업 역시 노후도 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 낮추고, 밀도 등 노후도 외 요건이 걸림돌이 되지 않게 한다. 1기 신도시는 통합 재건축 시 안전진단 면제 등을 통해 '현 정부 임기 내 착공'까지 예고했다. 정부는 이번 규제 완화로 향후 4년간 전국에서 총 95만가구가 정비사업에 착수할 것으로 전망했다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

재건축 안전진단, 사실상 '노후도 진단'

정부는 10일 대통령 주재 2번째 민생 토론회를 열고 이 같은 내용이 담긴 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 발표했다.

국토교통부는 우선 도심 내 빠른 주택 공급을 위해 재건축·재개발 문턱을 확 낮춘다. 재건축은 첫 관문인 안전진단 기준을 대폭 완화해 사업 속도를 앞당긴다.

준공 30년이 지난 주택은 추진위원회를 구성할 수 있게 하고, 추진위가 정비구역 지정과 조합 설립 추진을 병행하는 '패스트트랙'을 도입한다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다. ▷관련기사: [집잇슈]대통령 콕 찍은 '안전진단 완화'…재건축 부추길까?(1월4일)

국토부에 따르면 준공 후 30년 이상 경과한 단지 중 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에선 △노원구 △강남구 △강서구 △도봉구 등 순으로 많다. 경기도에선 △안산시 △수원시 △광명시 △평택시 순으로 많다. 

다만 이는 법률 개정이 필요한 사항이어서 국회 논의를 거쳐야한다. 정부는 바로 개정이 가능한 안전진단 배점 기준도 함께 손보기로 했다. 안전 측면 외에도 누수, 주차장 부족 등 노후화로 인한 주민 불편이 크면 재건축 할 수 있게 한다는 취지다. 

진현환 국토교통부 제1차관은 "앞으로 재건축에 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 하겠다는 것"이라며 "그동안 안전성 중심으로 봤다면 앞으로는 생활 불편, 노후도 중심으로도 본다는 의미"라고 설명했다. 

재개발은 노후도 요건을 현행 3분의 2(약 66.7%)에서 60%로 완화한다. 또 노후도 외 요건이 걸림돌이 되지 않도록 개선한다. 가령 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등 요건을 충족하지 않아도 사업 추진이 가능하도록 제도를 손본다. 

재건축 패스트트랙 절차./그래픽=비즈워치

정비구역 요건에 해당하지 않은 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정·동의요건 등도 고친다. 이를 통해 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있을 전망이다. 

또 정비사업 추진 단지들이 관리처분인가 이전에도 계획 수립 등에 필요한 자금을 조달할 수 있도록 기금융자 제공 및 주택도시보증공사(HUG) 보증 대상도 확대한다. 

국토부는 이번 규제 완화로 정비사업 기간이 재건축은 최대 6년, 재개발은 최대 3년 단축될 수 있을 거라고 내다봤다. 진 차관은 "재건축은 3년 정도 단축이 예상되는데 서울시의 경우 신속통합기획으로 추가 2~3년 더 앞당길 수 있어 기존 사업 기간보다 5~6년 단축을 기대한다"고 말했다.
재건축 부담금도 1.1억→900만원 '뚝'

정부는 재건축 부담금도 덜어냈다. 부담금 산정 시 초과이익에서 제외되는 비용 인정을 확대해 부담을 추가 완화한다. 추가 인정 비용은 신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등이다. 

오는 3월부터 재건축초과이익환수법 개정법에 따라 부담금 면제 초과이익 상향, 부과 구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등이 시행되는 것에 더한 것이다.

국토부가 서울에 위치한 A단지를 사업시행인가 시 통보된 예정액 기준으로 시뮬레이션 한 자료에 따르면 이 단지의 재건축 부담금은 1인당 1억1000만원에서 개정 법률을 적용하면 5500만원으로 줄어든다.

아울러 이번 대책을 적용해 신탁비용을 반영하면 4400만원, 신탁에 공공임대 비용까지 인정(공시가격→감정가격)하면 2800만원으로 낮아진다. 만약 장기 보유한 1주택자라면 개정 법률에 따라 20년 보유 시 70%가 감면되기 때문에 최종적으론 재건축 부담금이 900만원까지 줄어든다. 

재건축 부담금 추가 완화 효과./그래픽=비즈워치

'둔촌주공' 등에서 우려된 사업 중단 전철을 피하기 위해 공사비 갈등 지원에도 나선다. 사업 전·중·후로 나눠서 표준계약서 적용, 공사비 인상 시 검증 역할 강화, 갈등 조정 등 3단계로 구분해 지원한다.

이미 공사비 갈등으로 사업이 중단된 사업장의 경우 지난해 9·26 공급 대책에서 도입한 전문가 파견 제도를 활용할 수 있다. 국토부는 새해 첫날 공사가 전면 중단된 서울 은평구 대조1구역 재개발사업 역시 전문가를 파견해 중재하는 방안을 검토중이다. 

1기 신도시 등 노후계획도시 재정비에도 속도를 낸다. 올 하반기 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진을 내놓고, 선도지구를 지정해 정비 모범사례를 제시한다. 선도지구는 신도시별로 1곳 이상 지정할 예정이다. 

노후계획도시특별법에 따라 통합 재건축 시 안전진단을 면제하고, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업기간을 단축하고 사업성을 높인다. 이를 통해 '현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주'를 실현하겠다는 방침이다. 

국토부는 지난해만 해도 현 정부 임기 내 1기 신도시 재정비를 통한 착공이 어렵다고 입장을 밝힌 바 있다. 국토부 관계자는 "1기 신도시 거의 모든 지역 MP(마스터플래너)들이 만나 어느 정도 합의가 됐다"며 "이미 조합 설립 동의율 70%를 달성한 단지가 있어서 착공을 앞당길 수 있을 거라고 봤다"고 설명했다. 

이번 대책으로 향후 4년간(2024~2027년) 정비사업 착수 가능 예상물량은 전국 95만 가구로 재건축 75만 가구(수도권 55만·지방 20만), 재개발 20만 가구(수도권 14만·지방 6만) 등으로 추산됐다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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