마음만 ‘새 출발’ “집이 팔려야 들어가지”.. 새 아파트 10채 중 3채 이상 ‘깜깜’

2곳 중 1곳 “집 못 팔아” 미입주
작년 12월 67%.. 5%p 더 하락
미분양 등 겹쳐 자금 회수 ‘차질’
2월 스트레스 DSR 제도 시행
’입주 자금 확보‘ 등 변수될 듯

지난달 완공돼 입주를 시작한 전국 아파트 3채 중 1채가 미입주 상태인 것으로 나타났습니다. 부동산 시장 급랭 여파로, 기존 주택 매각이 늦어지면서 아파트 대금을 제때, 제대로 치르지 못하는 분양계약자가 늘어난 때문으로 보고 있습니다.
미분양은 여전한데다 ‘거래 절벽’으로 인해 입주율은 도통 살아나지 않으면서 주택사업자 등 자금 부담이 더 가중될 것이란 관측이 나옵니다.

10일 주택산업연구원은 지난달 전국 아파트 입주율이 67.3%로 집계됐다고 밝혔습니다. 지난해 같은 기간(72.3%)보다 5%포인트(p) 하락했습니다. 지난 2022년 12월 입주 실적은 새 아파트 10곳 중 7곳 이상이던게, 지난해 12월은 7곳이 안됐다는 얘기입니다. 지난해 10월 70%대를 회복하고 11월에도 상승했지만 다시 60%대로 내려갔습니다.
서울(84.9%→79.9%)과 인천·경기권(79.3%→74.3%) 등 입주율도 5%포인트(p) 이상 하락했습니다. 지방은 5대 광역시가 70.1%에서 65.0%로, 기타 지방은 70.7%에서 65.8%로 낮아졌습니다.

아파트 입주율은 해당 월에 입주를 마쳐야 할 아파트 가운데 잔금을 납부한 주택 비중을 뜻합니다. 입주율이 떨어지면 그만큼 잔금을 치르지 못한 계약자가 늘어났다는 의미로, 주택사업자의 자금 회수에 차질이 빚어지고 있는 것을 의미합니다.

이처럼 주춤해진 입주율은 고금리 기조와 경기 침체 등으로 인해 부동산 거래가 얼어붙은데서 원인을 찾고 있습니다. 
미입주 원인은 ‘기존 주택매각 지연’(49.1%)이 가장 많았습니다. 입주하지 못한 분양계약자 중 절반 가까이 기존에 보유한 주택이 팔리지 않아 잔금을 치르는데 어려움을 겪는 것으로 해석됩니다.
특히 ‘기존 주택매각 지연’은 지난 9월 이후 3개월 연속으로 늘었습니다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 작년 11월 서울 아파트 매매는 1,839건을 기록했는데, 같은 해 8월(3,899건) 절반 이하로 떨어졌을 정도입니다.이어 미입주 요인은 ‘잔금대출 미확보’(18.2%), ‘세입자 미확보’(18.2%), ‘분양권 매도 지연’(5.5%) 등 순으로 나타났습니다.

관련해 주산연 측은 “미분양 이유 중 ‘잔금대출 및 세입자 미확보’ 비중은 전달보다 감소했다”면서도 “경기 침체와 고금리로 위축된 주택시장에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 악재가 겹쳐 부동산 거래 절벽이 지속된 게 입주율 하락 원인”이라고 진단했습니다.

더불어 이달 아파트 입주전망지수는 전달(71.7)보다 7.7p 오른 79.4로 집계됐습니다.주택사업자들은 수도권은 하락할 것으로 전망한 반면 지방은 상승을 예상했습니다. 
전국 평균지수는 상승했지만 100 이하인 79.4로 여전히 부정전망이 우세한 상황입니다.

지방 광역시(74.4→80.4)와 도 단위 지역(66.0→79.4) 중심으로 전달보다 개선세를 내다봤습니다. 제주만 해도 73.6으로 전달(64.2)보다 9.4p 올라 거래 개선 기대감을 키우고 있습니다.서울(97.2→92.3)과 인천(74.0→65.5) 등 수도권은 하락세를 나타냈습니다.

관련해 주산연 측은 “올해 입주물량이 2022년 이후 시작된 착공 감소 여파로 아파트 입주 물량이 감소할 것으로 보고, 실입주를 예상하는 주택사업자들의 긍정적인 전망이 반영된 것”으로 해석하면서도 “지난 해 공급과잉 우려를 낳았던 인천이나 대구, 부산은 입주물량 감소로 준공후 미분양 감소와 공급적체 우려를 일부 해소하겠지만 입주수요가 많은 서울은 입주물량 부족에 따른 전세난이 예상돼 주의가 요구된다”고 강조했습니다.
또한 “다음달 스트레스 DSR 제도 도입으로 아파트 입주자금 확보가 어려워질 것”이라고 덧붙였습니다.

입주전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 한 설문조사 결과를 지수화한 것으로 100을 넘으면 실입주가 늘어날 것, 그 아래면 감소할 것이란 전망이 우세하다는 의미입니다.
입주전망지수는 일정 수준의 가산금리가 부과되는 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 제도가 도입되는 오는 2월 이후 악화할 가능성이 크다는 관측도 있습니다.

이번 조사는 지난해 12월 13일부터 22일, 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 주택사업을 하는 업체를 대상으로 진행했습니다.

JIBS 제주방송 김지훈(jhkim@jibs.co.kr) 기자