국토연 "사업성 있는 프로젝트 PF 유동성 지원해야"

10일 국토연구원은 '미분양 주택 위기단계별 정책 대응방향'을 발표, 현재 미분양 주택은 큰 우려를 불러일으킬 정도의 수준은 아니나 향후 경기 침체 여부 등에 따라 증가할 가능성이 있으므로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다고 밝혔다. 단 건설업체의 자구책 마련을 전제로 지원을 검토해야 한다고 덧붙였다. /사진=뉴스1

미분양 주택이 건설업체 뇌관으로 작용하고 있다. 아파트가 준공된 후에도 계약에 실패해 '악성 재고'로 불리는 '준공 후 미분양'도 증가 추세에 있어 위험 수준에 따라 지원책이 필요하다는 업계의 목소리가 높다.

10일 국토연구원은 '미분양 주택 위기단계별 정책 대응방향'을 통해 미분양 주택의 관리가 대체로 가능한 수준이지만 향후 경기 침체에 따라 건설업체의 자구책 마련을 전제로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다고 제언했다.

2022년 하반기 급격한 금리 인상과 유동성 축소로 지난해 전국 미분양 주택이 빠르게 증가했다. 전국 미분양 주택은 2021년 9월 1만4000가구로 저점에 달한 이후 지난해 2월 7만5000가구까지 늘어 지난 20년 동안의 장기평균(6만4000가구)을 상회했다. 이후 신규 분양 감소 등의 영향으로 현재(2023년 10월 기준) 5만8000가구 수준으로 집계된다.

미분양 주택은 수도권보다 대구(1만376가구) 경북(7376가구) 충남(5324가구) 등 대부분 지방에 분포한다. 준공 후 미분양은 미분양 주택 증가세 뒤를 따라가는 경향이 있는데, 2023년 10월 기준 1만가구로 전체의 17.5%를 차지하고 있으며 장기평균(20년 간 1만9000가구)과 비교할 때 낮은 수준이다.

글로벌 금융위기 당시인 2009년 3월의 경우 85㎡(이하 전용면적)를 초과하는 미분양 주택이 전체의 56.6%를 차지했던 반면 지난해에는 실수요계층이 선호하는 60∼85㎡ 면적이 71.5%에 달했다. 국토연구원은 과거보다는 시장상황이 호전되거나 정부 지원 시 미분양 해소의 가능성이 높은 상황으로 분석했다.

황관석 국토연구원 부연구위원은 "미분양 주택을 해소하려면 우선 미분양 주택 현황을 관심, 위험진입, 위험발생의 세 단계로 나누고 이에 따라 정책수단과 정책강도를 달리하는 방안을 고려해야 한다"며 "미분양 주택의 규모·유형별 분포특성과 공급 과잉, 유동성 등 금융시장 요인, 높은 분양가와 같은 다양한 변동 원인에 따라 대응책을 도출하는 방법으로 접근해야 한다"고 설명했다.

미분양 주택 위험수준 진단 결과 지난해 기준 현재 수도권은 정상단계, 지방은 관심단계로 드러났다. 미분양 주택 수가 고점에 달한 지난해 2월에 비해 위험진입단계 이상의 지역은 최근 들어 감소했다. 대구·울산·충북·전북·전남·경북 등 지방에서는 여전히 관심단계 이상을 유지하고 있다.

미분양 주택 위험은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실과 신규 주택착공 감소 등 건설업계를 넘어 국가 경제에 부정적 영향을 끼칠 수 있다. 지난해 9월 기준 전체 PF대출 잔액은 134조3000억원으로 2020년 말 대비 41조8000억원 늘었다. 같은 기간 전체 금융기관 연체율은 2.42%로 2022년 말 대비 1.23%포인트(p) 상승했다.

부도 건설업체는 지난해 1~10월 12개사(종합 6개, 전문 6개)로 조사됐다. 같은 기간 폐업 업체는 326개사로 전년 동기(179개사) 대비 급증했다. 주택 착공과 분양 실적은 2022년에 이어 지난해에도 위축됐다. 2023년 1~10월 주택 착공 실적은 14만2000가구로 전년 동기(33만1000가구) 대비 절반 이상 줄었다. 공동주택 분양 실적도 전년 동기(22만4000가구) 대비 36.5% 감소한 14만2000가구로 집계됐다.

국토연구원은 전국 6만4000가구 이상이 존재하는 관심단계의 미분양 주택에는 기존 수요자 지원정책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접지원을 중심으로 한 정책을, 위험진입단계(전국 9만9000가구 이상)의 경우 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화해야 한다는 의견을 제시했다.

위험발생단계에 머무르는 미분양 주택은 전국 13만4000가구 이상 존재하는 것으로 조사됐다. 이를 위해 위험발생지역 또는 2000가구 이상의 미분양 주택이 있는 시·군·구 지역을 대상으로 매입임대나 환매조건부주택 등 공공매입정책을 부분 적용해야 한다고 주장했다.

황 부연구위원은 "최근 중소형 면적의 미분양 주택 분포 비중이 높은 점을 고려해 실수요자 지원과 연계를 강화하고 준공 후 미분양 주택으로의 전환을 최소화할 필요가 있다"며 "미분양 주택의 증가 원인이 급격한 금리 인상과 분양가 상승, 일부 지역의 공급 과잉에 있어 자구책을 마련한 건설업체에 대한 PF 유동성 지원과 지역별 공급관리를 병행해 추진해야 한다"고 말했다.