"10만 가구 육박하면 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면해야"

국토硏, 미분양주택 위기단계별 정책 대응방향 제시

위기단계 구분. 자료=국토연 제공

미분양이 전국적으로 10만 가구에 육박하면 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면을 검토해야 하고, 13만 가구 이상이면 공공의 미분양 주택 매입을 통해 위기 단계별로 관리해야 한다는 제언이 나왔다.

9일 국토연구원에 따르면 주택·부동산연구본부 황관석 부연구위원과 연구진은 '미분양 주택 위기단계별 정책 대응방향' 보고서를 내고 이 같은 내용을 담은 위기단계별 정책 대응방향을 제시했다.

전국 미분양 주택은 2021년 9월 1만4000가구로 저점을 보인 이후 지난해 2월 7만5000가구까지 증가했다. 지난 20년간 6만4000가구를 웃돌았으나 신규 분양 감소 등의 영향으로 지난해 10월 5만8000가구 수준으로 감소했다.

미분양 주택은 수도권보다 대구 1만376가구, 경북 7376가구, 충남 5324가구 등 대부분 지방에 분포됐다.

악성 미분양이라고 불리는 준공후 미분양은 지난해 10월 기준 1만 가구로 전체 미분양 주택의 17.5%를 차지하고 있다.

또 글로벌 금융위기 당시인 2009년 3월의 경우 85㎡ 면적을 초과하는 미분양 주택이 전체의 56.6%를 차지한 반면 지난해 10월 실수요계층이 선호하는 60-85㎡ 면적이 71.5%로 압도적으로 많았다.

지난해 10월 1000가구 이상 미분양 주택이 있는 시·군·구는 총 16곳이며, 2000가구 이상인 지역도 4곳으로 나타났다. 이중 경북 포항시가 3896가구로 미분양 주택이 가장 많았고, 충청지역에선 충남 아산시 1971가구, 충북 음성군 1834가구 등이었다.

연구진은 미분양 주택 해소를 위한 정책방향이 위기단계별로 정책의 수단과 강도를 달리하는 방안을 고려하되, 공급자 지원과 수요자 지원을 구분해 접근할 필요가 있다고 제시했다.

또 미분양 주택의 위기단계는 장기평균 수준을 고려해 정상, 관심, 위험진입, 위험발생 등 4개로 구분하고, 수도권은 정상단계, 지방은 관심단계라고 봤다

현재 미분양 주택은 대부분 관리가 가능한 수준이나 향후 경기 침체 여부 등에 따라 증가할 가능성이 있어 건설사의 자구책 마련을 전제로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다고 지적했다.

연구진은 전국 6만4000가구 이상은 관심단계로, 기존 수요자 지원정책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접지원을 중심으로 정책을 추진해야 한다고 전했다.

9만9000가구 이상의 미분양은 위험진입단계에선 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화해야 한다고 제시했다.

특히 민간 임대 리츠의 경우 취득세, 종합부동산세 등의 과도한 세부담으로 사업 추진이 어려운 상황이기 때문에 세제 감면 정책 지원이 필요하다고 제시했다.

전국 미분양 13만4000가구 이상일 경우 위험발생 단계로 위험발생지역 또는 2000가구 이상의 미분양주택이 있는 시·군·구 지역을 대상으로 공공매입정책(매입임대, 환매조건부 등)을 부분적으로 적용해야 한다고 강조했다.

국토연은 위기단계별 정책대응과 함께 미분양 주택의 분포 특성과 변동 원인을 고려해 정책방향을 제시하기도 했다.

황관석 부연구위원은 "최근 중소형 면적의 미분양 주택 분포비중이 높은 점을 고려해 실수요 지원정책과 연계를 강화할 필요가 있다"며 "악성 미분양으로의 전환을 최소화할 필요가 있다"고 말했다.

그러면서 "미분양 주택의 증가 원인이 급격한 금리 인상과 분양가 상승, 일부 지역에서의 공급 과잉에 있는 점을 고려해 건설사의 자구책을 전체로 한 PF유동성 지원과 지역별 공급관리정책을 병행해 추진해야 한다"고 덧붙였다.