미분양 9만9천호 넘으면 세금깎아 수요진작

국토硏, 단계별 대응전략 제안
위험진입땐 취득세·양도세 등
미분양주택 매입 비용 줄여야

미분양이 늘고 있는 지방의 한 아파트 단지 전경. 매경DB

‘악성 미분양’으로 통하는 준공후 미분양을 포함해서 미분양 아파트 문제를 해결하기 위해서는 규모에 따라 단계별로 세금 감면과 공공 매입 등 정책이 구분·실행돼야 한다는 분석이 나왔다.

9일 국토연구원은 ‘미분양 주택 위기 단계별 정책 대응 방향’ 보고서에서 이같이 밝혔다. 연구원에 따르면 지난 2022년 하반기부터 급격한 금리 인상과 유동성 축소로 지방을 중심으로 미분양이 빠르게 증가했다. 전국 미분양 아파트는 2021년 9월 1만4000호로 저점을 찍은 후 지난해 2월 7만5000호까지 늘어나 지난 20년 장기 평균 6만4000호를 웃돌았다.

물론 신규 분양 감소로 지난해 10월 기준 5만8000호선 수준으로 감소했지만, 수도권보다 대구(1만376호), 경북(7376호), 충남(5324호) 등 지방에서 미분양이 많았다. 특히 실수요자가 선호하는 중소형(전용 60∼85㎡) 면적 비중이 71.5%로 가장 컸다.

황관석 국토연구원 주택·부동산연구본부 부연구위원은 “전국 미분양 주택은 아직 관리 가능한 수준이지만 향후 경기 침체 여부에 따라 늘어날 가능성도 있어 건설사 자구책 마련을 전제로 위기 단계별 선제적 대응이 필요하다”고 말했다.

국토연은 전국 기준 미분양 주택이 6만4000호를 넘어서면 ‘관심’ 단계에 진입한다고 했다. 이 단계에선 기존 수요자 지원책과 함께 유동성 지원을 통한 공급자 간접 지원을 병행해 정책이 추진돼야 한다. 무주택 실수요자의 주택 구입 부담을 줄이도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하고 장기·저리의 주택구입 자금 대출 지원을 강화해야 한다고 지적했다.

미분양이 9만9000호를 넘어서면 ‘위험 진입’ 단계로 진단했다. 이땐 미분양 주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원 정책과 매입임대 사업자 추가 지원, 민간임대 리츠 활성화 등 정책을 중점 추진해야 한다고 강조했다. 특히 민간자금을 활용한 민간임대 리츠의 경우 취득세와 종합부동산세 등 과도한 세부담으로 사업 추진이 어려운 상황인 만큼 글로벌 금융위기때 사례를 바탕으로 취득세와 재산세 등을 감면해야 한다고 지적했다.

미분양 주택이 전국에서 13만4000호를 넘어서면 ‘위험 발생’ 단계라고 분류했다. 이 경우 수요자 지원도 강화해야 하지만 공공부문에서 미분양주택을 매입(매입임대·환매조건부)하는 등 직접적인 공급자 지원 정책도 중요하다고 했다. 세부 지역별 정책 차별화가 가능하다면 위험 발생 지역이나 2000호 이상 미분양이 있는 시·군·구 지역을 대상으로 공공매입 정책이 필요하다고 강조했다.

황 부연구위원은 “한국토지주택공사(LH)가 수행 중인 매입임대 사업이나 분양 전환이 가능한 10년 공공임대 사업에 미분양주택을 활용하는 것도 좋은 대안”이라며 “급격한 금리 인상과 재고주택가격 대비 높은 분양가로 미분양 주택이 증가한 사업장에 대해선 금리가 안정화할 때까지 시행사·시공사의 자구책을 전제로 유동성을 공급해야 한다”고 했다. 주택시장 침체로 재고주택 가격은 크게 하락했지만 건설 비용이 증가해 재고주택 가격 대비 분양가의 가격경쟁력이 약화지니 건설업체의 자구 노력을 통한 분양가 인하도 추진해야 한다는 것이다.