‘부동산 PF발 위기’ 건설사 옥석 가리기 본격화…“재개발 사업 리스크는 제한적”

건설사별 PF 규모·구조 등
위험 수준 판단 요인 천차만별
브릿지론 등 단기 금융조달 보증은
차환 리스크 중점 관리 필요

서울 여의도 태영건설 본사 앞 신호등에 빨간불이 들어와 있다. [사진 = 연합뉴스]

최근 태영건설의 기업구조개선(워크아웃) 신청에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)보증 채무 관련 건설업계의 추가 위기 우려가 커지고 있는 가운데 신용평가 기관, 증권사 등 금융기관들이 개별 건설사의 PF 우발채무 규모와 내용을 분석한 보고서를 잇달아 내놓고 있다.

건설사의 신규대출과 만기 연장에 보수적으로 대응할 경우 재무구조나 자금력이 취약한 건설사는 곧바로 위기에 직면할 수 있다는 우려가 확대된 데 따른 것으로 풀이된다.

9일 한국신용평가의 지난해 12월 기준 국내 주요 건설사의 도급사업과 정비사업 PF 보증규모와 자기자본 대비 분석 결과 보고서에 따르면, 태영건설(374%), 롯데건설(213%), 현대건설(122%), HDC현대산업개발(78%), GS건설(61%), KCC건설(56%), 신세계건설(50%) 등이 자기자본 대비 PF보증 규모가 50%를 상회하고 있는 것으로 나타났다.

우발채무는 현 시점에는 재무제표에 채무로 계상돼 있지는 않으나, 장래에 채무로 계상될 수 있는 잠재적 부채를 말한다. 부동산 PF 지급보증은 시장이 호황일 때는 별 문제가 되지 않지만, 금리상승, 부동산 경기 악화 등으로 사업성이 악화돼 시행사가 채무를 감당하지 못하게 되면 이를 보증한 건설사가 재정 위기에 빠질 가능성이 높다. 보증 채무 만큼 부채비율이 높아지기 때문이다.

문제는 태영건설 워크아웃 신청 이후 건설업종 전체가 부실에 노출됐다는 우려의 시선과 함께 시장이 과도하게 경색되는 모습을 보이고 있다는 점이다. 자칫 건실한 건설사까지 부실회사로 낙인 찍힌다면 부동산 시장을 넘어서 경제전반에 막대한 영향을 미칠 수 있다는 의견도 제기된다.

앞서 김주현 금융위원장은 지난달 28일 태영건설 워크아웃 신청 관련 브리핑에서 “태영건설 특유의 문제로 어려움이 커진 만큼 건설업 전반의 문제라고 보기 곤란하다”고 밝힌 것도 이와 무관치 않다.

건설사마다 PF 규모와 구조, 성격 등 위험 수준을 판단할 요인이 천차만별이기 때문에 투자자 입장에서는 건설사의 PF 내용과 재무구조를 꼼꼼히 뜯어볼 필요가 있다는 지적도 나온다.

한신평도 도급사업과 정비사업 전체의 PF 규모를 분석대상으로 삼았지만, 일반적으로 정비사업은 조합원이 소유한 토지가 확보돼 있어 도급사업과 달리 리스크가 제한적이라는 의견을 내놨다. 또다른 신용평가 기관인 나이스신용평가와 한국기업평가 역시 도시정비와 관련된 보증은 PF우발채무를 분석할 때 제외하고 있다.

다만, 도시정비 사업 PF보증이 자산유동화기업어음(ABCP)과 같이 만기 1년 이내의 단기 금융으로 조달됐거나, 브릿지론의 보증 규모가 큰 건설사들의 경우는 각별한 관리가 필요할 것으로 보인다. PF에 대한 우려가 커진 현재의 상황에서 만기 시점의 차환 리스크와 본 PF 전환 실패에 따른 리스크가 더욱 크다는 게 금융업계의 시각이다.

삼성물산, DL이앤씨 등 상당수 건설 대기업들은 도시정비 사업의 PF 대출 만기와 프로젝트 사업기간을 일치시키는 방식으로 자금을 조달해 사업 도중 차환 위험성을 원천적으로 봉쇄하고 있다. 이들은 시행사에 대한 브릿지론 보증도 전혀 하지 않는 것으로 알려져 있다

부동산 PF가 전반적인 건설업종 부실화의 뇌관이 될 수 있다는 경고음도 곳곳에서 울리고 있다. 금융업계 관계자들은 분양률과 미착공 여부, 상업용 부동산, 분양 지역 등 여러가지 변수를 종합적으로 고려해 건설사의 PF 우발채무 리스크를 선별하는 것이 중요하다고 입을 모은다. 다만, 신용등급과 부채비율, 유동성 등 건설사의 재무건전성은 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 주문한다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “자기자본이 낮거나 차입비율이 높은 건설사, 부도 가능성이 높은 건설사들을 분류해서 구조조정을 해야 한다”면서도 “건실한 사업장이나 건설사들도 본PF가 막혀 있는 상황이어서 규제완화 등을 통해 현장이 원활하게 돌아갈 수 있도록 지원해야 한다”고 말했다.