[필동정담] 지속 가능한 재건축

"낡은 아파트가 계속 나오는 한 재건축도 이어지겠죠."

재건축·재개발을 통해 40~50층 고층 아파트를 더 흔히 볼 수 있게 됐다. 여의도·압구정·성수동의 한강변은 70층 초고층도 추진 중이다. 그럼 궁금증이 생긴다. 50~70층 초고층 아파트도 결국 노후화될 텐데 그때도 재건축이 가능할까.

시공사들은 낙관적으로 보는 것 같다. 매년 새 아파트가 입주하듯, 재건축 연한이 된 낡은 아파트도 생기기 때문이다. 물론 인구 감소로 주택 수요는 줄겠지만, 물가가 오르고 임금이 상승하면 아파트 분양가도 오를 수밖에 없다. 사업성은 좀 변하더라도 재건축 시장 자체는 이어질 것으로 보는 것이다.

하지만 요즘 재건축 시장을 보면 쉽지 않을 것이라는 우려가 크다.

서울시는 모아타운이나 디자인 인센티브 등을 통해 용적률을 완화해주고 있다. 2종 주거지역은 3종으로, 3종 주거지역은 상업지역으로 변경되는 곳도 있다. 용적률이 늘어나면 층수를 높이고 가구 수도 증가한다. 일부 가구는 임대주택으로 공공기여하고, 조합원의 초과이익이 있으면 일정 비율만큼 환수한다.

문제는 이런 방식의 재건축은 지속가능성이 낮다는 것이다.

이미 서울에서 5층 이하 저층 재건축 단지를 찾아보기 힘들다. 10층 이상의 중층 단지가 대부분인데, 용적률이 200%를 웃돌아 층수를 높여도 임대주택을 제외한 일반분양분은 얼마 없다. 일반분양의 수익이 낮으면 조합원 부담이 커지게 된다.

노원구의 한 단지처럼 시세가 5억원인데 추가 분담금이 4억~5억원이면 조합원들이 감당하기 힘들다. 그 돈이면 주변 아파트를 매입하는 게 나을 수도 있다. 강남처럼 사업성 좋은 지역만 앞으로 재건축이 가능할 것으로 보는 것도 이 때문이다.

정부가 안전진단을 포함해 정비사업 방식에 변화를 줄 계획이다. 이참에 일부 단지만 혜택을 주는 대책이 아니라, 좀 더 고심해 지속가능한 방안을 마련해보자. 타워팰리스 같은 초고층도 언젠가 정비사업이 필요하지 않나.

[서찬동 선임기자]