1000兆 시장 꿈틀… 아파트 주담대 저금리로 갈아탄다

온라인·원스톱 대환대출 서비스 확대
아파트 주담대 9일·전세대출 31일 시작
10억 이하 아파트 주담대 이동 가능
고금리·중도상환수수료는 대환 걸림돌

일러스트=이은현

1월부터 아파트 주택담보대출과 전세대출을 저금리로 손쉽게 갈아탈 수 있다. 대출 잔액이 1000조원이 넘는 주담대와 전세대출의 이동이 가능해진다. 금융소비자를 유치하기 위한 금융사 간 금리 경쟁이 치열해지면서 차주(돈을 빌린 사람)의 이자 부담도 완화될 것으로 기대된다.

금융위원회는 시장 경쟁 촉진을 통해 국민들의 대출 이자 부담이 경감될 수 있도록 ‘온라인·원스톱 대환대출 인프라’의 대상 대출 범위를 아파트 주담대와 전세대출로 확대한다고 8일 밝혔다. 기존에는 대환대출 인프라를 통해 신용대출만 대환할 수 있었다. 아파트 주담대는 이달 9일부터, 전세대출은 31일부터 대환대출 인프라를 통한 갈아타기 서비스 이용이 가능하다.

금융 당국은 금융소비자의 편익 제고를 위해 대출금액이 더 큰 아파트 주담대와 서민·무주택자의 주요 주거금융상품인 전세대출도 편리하게 낮은 금리로 이동할 수 있도록 했다. 주담대 잔액은 지난해 11월 기준 839조원이며, 전세대출 잔액은 169조원이다. 차주 1인당 평균 대출 잔액은 주담대 1억4000만원, 전세대출 1억1000만원이다.

대환대출 이용 가능 대상 대출은 KB부동산시세 등 시세 조회가 가능한 아파트를 담보로 한 10억원 이하의 아파트 주담대다. 다만, 과도한 대출 이동 제한 등을 위해 아파트 주담대는 기존 대출을 받은지 6개월이 경과한 이후부터 대출 갈아타기가 가능하다.

일러스트=이은현

전세대출은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증서를 담보로 한 대출이라면 새로운 대출로 갈아탈 수 있다. 전세대출은 기존 대출을 받은 지 3개월 경과 이후부터 전세 임차 계약기간의 2분의 1을 넘기기 전까지 대출 갈아타기가 가능하다. 전세 임차 계약을 갱신하는 경우에도 전세대출을 갈아탈 수 있다. 전세 임차 계약을 갱신하는 경우, 신규 대출 신청은 통상 전세 임차 계약을 갱신하는 시점 등을 고려해 기존 전세 계약기간의 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지 가능하다.

또한, 전세대출은 기존 대출의 대출보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아타기가 가능하다. 예를 들어 HF 보증부 대출을 받은 차주는 HF가 제공하는 다른 보증부 대출상품으로만 이동할 수 있다. 이는 보증기관별로 대출보증 가입요건, 보증 한도, 반환보증 가입 의무 등이 달라 차주의 전세대출 대환 시 혼선을 방지하고 금융회사가 대출 심사 시 보증요건 심사를 신속히 처리할 수 있도록 하기 위한 것이다.

단, 연체 상태인 대출, 법적 분쟁 상태의 대출은 대환이 불가능하다. 또, 저금리 정책금융상품, 중도금 집단대출 등도 갈아탈 수 없다.

아파트 주담대·전세대출 대환 인프라에는 총 7개의 대출비교 플랫폼과 34개의 금융회사(주담대 32개·전세대출 21개, 중복 제외)가 참여한다. 금융소비자는 주담대의 경우 7개의 대출비교 플랫폼과 16개의 금융회사 자체 앱을 통해, 전세대출의 경우 4개의 대출비교 플랫폼과 14개의 금융회사 자체 애플리케이션(앱)을 통해 기존대출을 조회하고 갈아탈 대출의 조건을 비교할 수 있다.

그래픽=손민균

금융 당국은 대출비교 플랫폼이 차주에게 가장 유리한 대출상품을 추천할 수 있도록 대출 상품의 비교·추천 알고리즘 검증을 의무화했다. 또한, 대출비교 플랫폼이 금융회사로부터 받는 중개수수료가 금융소비자에게 전가되지 않도록, 대출비교 플랫폼별로 중개수수료율을 홈페이지에 공시하도록 할 계획이다.

아파트 주담대나 전세대출을 저금리로 갈아타기를 원하는 금융소비자는 대출비교 플랫폼을 통해 자신이 보유한 기존 대출의 금리, 잔액 등을 확인하고, 이를 대출비교 플랫폼과 제휴된 금융회사의 대출상품과 비교할 수 있다. 갈아타고 싶은 신규 대출 상품을 정했다면, 차주는 해당 금융회사의 앱 또는 영업점을 통해 대출 심사를 신청하면 된다. 신규 대출 금융회사는 약 2~7일간 대출 심사를 진행하고, 심사 결과를 차주에게 문자 등을 통해 알려준다. 이후 차주가 금융회사 자체 앱 또는 영업점을 통해 상환방식, 금리구조 등 대출 조건을 확인하고 대출 계약을 약정하게 되면 금융소비자의 대출 갈아타기 절차는 모두 완료된다.

금융 당국은 이번 대환대출 인프라의 이용대상 확대가 가계부채 증가 요인으로 작용하지 않도록 아파트 주담대·전세대출을 갈아탈 때 증액 대환은 불가능하도록 했다. 새로운 대출의 한도는 기존 대출의 잔여 금액 이내로 제한된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제비율을 초과하는 차주의 경우 대환을 위한 신규 대출을 받을 수 없다. 단, 전세 계약을 갱신하면서 전세보증금이 증액되는 경우에는 보증금 증가분만큼은 한도 증액이 허용된다.

또, 대환 시 새로운 대출의 만기는 기존 대출의 약정 만기 이내로 설정 가능하다. 예를 들어 30년 만기 주담대를 받은 차주가 7년간 대출을 상환한 경우, 갈아탈 수 있는 신규 대출의 만기는 최대 30년까지다.

금융위원회 내부./금융위원회 제공

금융 당국은 금융회사 간 대출자산의 급격한 이동을 방지하기 위해 참여 금융회사별로 대환대출 인프라를 통한 주담대의 취급 한도를 설정하고, 금융결제원 및 업권별 협회 등과 함께 대환대출 인프라 이용 상황을 면밀히 모니터링 할 계획이다.

일각에서는 아파트 주담대와 전세대출로 대환대출 인프라가 확대되더라도 고금리 상황과 중도상환수수료 등을 감안할 경우 대환대출이 활발히 이뤄지지 않을 것이라는 전망이 있다. 은행권 중도상환수수료는 신용대출·전세대출의 경우 0.6~0.7%, 주담대는 1.2~1.4%로, 대출 약정기간 대비 잔존일수(만기까지 남은 일수) 비율만큼 부과된다.

이에 대해 금융 당국은 “대환대출이 활발히 발생할 수 있는 여건은 아닌 상황”이라면서도 “다만, 대출상품에 대한 정보가 부족해 자신에게 가장 유리한 대출을 받지 못한 차주 등 대환이 필요한 소비자가 쉽게 대출을 탐색해 대환이 가능할 뿐 아니라, 향후 금리가 하락할 경우 많은 금융소비자가 더 낮은 금리의 대출 상품으로 손쉽게 갈아탈 수 있는 시스템을 구축했다”고 설명했다.

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