[김남석의 니가사는그집] 매력적인 `뉴홈`… "청약 어느 곳에?"

부천대장·남양주왕숙·수원당수·서울대방 등 4734가구 공급
나눔형, 선택형과 달리 임대기간 없어 준공후 바로 구매 가능

뉴홈 사전청약. LH 제공.

[글쓴이 말] 내집마련이 최고의 재테크가 된 시대입니다. 청약부터 급매, 경매 등 집을 사는 방법도 다양해졌습니다. 최근 매물로 나온 '내가 사려는 집'을 대신 분석해드리겠습니다.

정부가 연초부터 '뉴:홈'을 내놨다. 뉴홈은 정부의 공공분양주택 브랜드다. 주변 시세보다 낮은 가격과 장기·저리 전용 주택담보대출을 이용할 수 있어 주택 수요자들의 호응이 높은 정책이다.

올해 첫 뉴홈 사전청약 대상지는 부천대장, 고양창릉, 화성동탄, 남양주왕숙, 수원당수, 서울 대방, 마곡, 위례다. 공급 물량은 4734가구다.

부천과 고양, 동탄은 선택형으로 공급된다. 선택형은 임대 형태로 거주하다 6년 뒤 분양 여부를 결정하는 방식이다. 추정 가격은 전용면적 59㎡ 기준 부천대장 4억원, 고양창릉 4억1800만원, 화성동탄(52㎡) 5억4100만원 수준이다. 6년 임대 기간 동안에는 매월 60만~70만원 수준의 임대료를 내야 한다.

공고문에 나온 추정 분양가와 현재 인근 단지의 가격을 비교하면 큰 차이가 없다. 고양창릉은 인근 시세에 비해 추정 가격이 1억원 이상 저렴하게 책정된 반면 화성동탄2는 오산동 아파트 단지보다 오히려 비싸다는 평가도 나온다. 오산동 반도유보라아이비파크3.0 전용 59㎡가 최근 5억7500만원에 거래됐다.

부천대장의 경우 인근 오정동 아파트 같은 평형의 최근 매매가격이 4억3500만원이다. 다만 본청약 시점이 2027년이고, 준공과 임대기간을 고려하면 최종 분양시기는 2035년 이후가 된다. 본청약 당시의 감정가와 실제 입주 시기의 감정가의 산술 평균으로 최종 분양가가 결정된다. 사실상 현재 나와있는 추정 가격은 의미가 없는 수준이다. 화성동탄과 고양창릉 역시 실제 분양 시기는 2033년 이후다.

남양주왕숙2와 수원당수는 나눔형으로 공급된다. 고양창릉 일부 세대도 포함됐다. 나눔형은 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 수분양자가 원할 때 한국토지주택공사에 아파트를 되팔 수 있다. 최초 분양 가격과 판매 시점의 감정가를 따져 시세차익이 발생할 경우 수분양자는 이익의 70%만 가져갈 수 있다. 반대로 가격이 떨어졌을 때도 70%의 손해만 부담한다.

선택형과 달리 임대기간이 없어 준공 이후 바로 구매가 가능하다. 또 가격 변동에 따른 리스크도 가장 적다. 남양주왕숙의 경우 본청약이 2026년 9월로 이르면 2028년에도 입주가 가능할 전망이다. 수원당수는 이보다 2년 늦게 본청약이 진행된다.

추정 분양가격은 59㎡ 기준 △남양주왕숙 3억6000만원 △수원당수 3억7000만원 △고양창릉 3억9700만원이다. 남양주왕숙(일패동)과 인접한 다산동의 아파트가 6억~7억원 선에 거래되고 있고, 수원당수는 3억원 선이다.

5년여 뒤의 가격을 예측한 만큼 현재 시세와 차이가 발생한 것으로 보인다. 또 남양주왕숙과 수원당수의 경우 현재 공공택지가 조성되고 있어 인프라에 대한 우려도 높다. 지난해 1지구(7855세대)의 입주가 대부분 완료됐지만, 버스노선 확충 계획이 없고 대도시권 광역교통 관리 특별법 개정 전에 지정돼 광역교통개선대책 수립 대상에도 포함되지 않았다.

국토부가 내놓은 광역교통망은 국도42호선 연결도로 확장, 당수로 확장, 서수원IC 연결도로 신설 뿐이다. 버스는 지방도 309호선 광역버스 환승 정류장과 주차장을 신설하는데 그쳤다. 2지구 교통망 개선에 따라 청약 경쟁률도 갈릴 것으로 보인다.

서울 대방은 유일한 일반형으로 나온다. 59㎡의 추정 분양가는 7억7729만원으로 주변 아파트 시세와 비교해 최대 2억원 더 싸다. 다만 본청약 시기가 2030년으로 가장 늦고, 입지 특성상 가격 변동성이 다른 단지보다 높아 실제 가격은 본청약 시기의 부동산 상황에 따라 달라질 수 있다. 앞서 진행된 사전청약에서도 본청약시 최초 추정가격보다 분양가가 10% 이상 높아진 경우도 있었다.

이밖에 서울주택도시공사가 공급하는 서울 마곡지구와 위례지구도 사전청약을 받는다. 위례지구는 나눔형, 마곡16단지는 토지임대부로 공급된다.

김남석기자 kns@dt.co.kr