[하우머니] '알짜 매물' 쏟아지는 2024년 경매…눈여겨볼 매물은

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 박노성 두리옥션 대표

Q. 올해 경매로 내 집 마련이 가능할지 알아보기에 앞서서 작년 상황부터 짚어야 할 것 같아요. “경매시장에도 찬바람 분다” 이런 뉴스가 많이 보이던데 현재 어떤 상황인 건가요?

- 아파트 경매 시장 찬바람…현재 상황은?
- 2022년부터 기준금리 상승하며 부동산 하락세
- 부동산 경기 회복 위한 규제완화로 잠시 반등
- 대출금리 지속 상승으로 이자 부담↑…경매 급증
- 무리하게 대출받은 ‘영끌족’·갭투자 물량 출회
- 전세사기·깡통전세 물건으로 강제경매 건수도 증가 

Q. 작년 고금리에 빚을 갚지 못하고 경매로 향하는 집도 크게 늘었는데요. 특히 영끌족들 물량이 많은 상황인데 올해 상반기엔 더 늘어날 거란 전망이 나와요?

- 고금리에 무너지는 영끌족…상반기 경매 물건 쏟아지나?
- 집값 상승기 매수 나선 '영끌족' 아파트 경매 '봇물'
- 주담대 갚지 못해 법원 경매행…임의경매 물건 속출
- 작년 11월 강제경매 신청 3101건…12년 2개월만 최대
- 작년 11월 임의경매 신청 3835건…9년 7개월만 최대
- 작년 임의경매 부동산 1만688건…1월比 64%↑

Q. 그런 만큼 상반기 경매시장이 기회가 될 수 있다는 의견도 있습니다. 2024년에는 경매시장에 ‘큰 장’이 열릴 것이라는 분석도 나오는데요?

- 경매 '큰 장' 열린다..."내 집 마련 기회"?
- “넘치는 경매물건, 수요자에겐 저가매수 기회”
- "투자자는 물론 실수요자들도 관심을 가져볼만“
- 1~2년 전 경매시장 매물 부족, 고가 낙찰 빈번
- 작년 하반기부터 경매물건 급증, 관망심리로 매물 적체
- ”저렴한 매물 성급한 접근 주의…옥석 가리기 필요“
- ”수요가 많은 곳 위주로 반등 가능한 매물 선별 작업“
- ”실수요자, 매매로 부담스러운 집은 경매로 접근 가능“

Q. 올해 부동산 시장에서 가장 기대가 큰 부분이 바로 ‘금리인하’인데요. 인하시점을 두고는 의견이 분분한 상황인데 경매 접근 시점은 언제로 잡으면 좋을까요?

- "금리가 관건"…경매로 ‘내 집 마련’ 타이밍은? 
- 부동산 상승기엔 정부 규제, 하락기엔 완화 정책
- 대출규제와 금리, 부동산 현장에 가장 큰 영향
- “미국 기준금리 인하 후 한은도 금리인하 시작 가능”
- 미국 금리인하 시 대출금리 하락으로 부동산 투자↑
- 미국 금리인하 시, 대출연체율 하락…경매물건 감소
- “경매는 상승과 하락장 상관없이 할 수 있는 투자법”
- “경매로 내 집 마련, 올해 상반기가 적기”
- 현재 예금과 대출금리 4% 이하로 떨어진 상황
- “현재 대출금리 감당 가능…미국 금리인하 전에 사야” 

Q. 이런 흐름과 분위기 속에, 올해 여러 부동산 정책들이 새롭게 선보이는데요. 경매시장에 영향을 미칠 정책들에는 어떤 것들이 있을까요?

- 경매시장에서 주목할 올해 바뀌는 부동산 제도?
- 혼인·출산 증여재산공제 신설…2년 이내 최대 3억까지
- 신생아 특례대출 1월29일부터 접수…연 1%대 금리 
- 2년내 출산 무주택·1주택자 최대 5억 저금리 대출 
- 올해 5월부터 신생아 특공 신설…7만 가구 규모 
- 올해 4월 1기 신도시 특별법 시행…재건축 규제 완화
- “경매시장에선 신생아 특례대출·1기 신도시 특별법 주목” 
- “1기 신도시 지역, 규제 완화로 집값 오르고 선호도 상승”

Q. 올해 경매로 노려 볼 유망 지역도 중요한데요. 서울·수도권에서 주목해야 할 지역은 어디라고 보십니까?

- 2024년 노려볼 만한 경매 유망 지역은?
- “서울 투기과열지구 4곳, 토지거래허가구역 주목” 
- 서울 압구정 등 강남 3구, 여의도, 용산, 목동 물건 주목
- 강남3구 등 실거주 의무 없는 토지거래허가구역의 아파트
- 1월 중 재개발·재건축 규제 완화 구체적 방안 발표 계획
- 재건축 초과이익 부담금 면제 기준·부과 구간 단위 완화
- “서울은 재개발, 수도권은 GTX 등 교통이 호재로” 
- “GTX·신안산선·인동선·월판선 예정 역세권 중심 노려야”

Q. 작년 전세사기 여파 등으로 빌라나 오피스텔 기피현상이 심해졌죠. 올해는 상황이 나아질지 빌라, 오피스텔 쪽 경매는 어떻게 전망하세요?

- 올해는 상황 나아질까…빌라·오피스텔 경매 전망은?
- 과거 빌라·오피스텔은 아파트 대체 투자처로 각광
- 작년 전세사기 여파로 빌라·오피스텔 기피현상 심화
- “가격 상승 한계…재개발·재건축·역세권 저렴한 매물 노려야” 

Q. 아무리 매물이 많아도 경매라는 게 진입 장벽이 좀 높은 편이거든요. 경매 실패 사례도 적지 않은 것 같은데 올해 경매에 도전하시는 분들이 꼭 염두에 두어야 할 점도 짚어주시죠. 

- 2024년 경매시장 큰 장 선다…“나도 경매해볼까”?
- 2024년 경매 도전하기 전 꼭 알아두어야 할 점은?
- 경매 기초 지식 없이 도전하면 실패 확률↑
- 입찰표 오작성 실수 빈번하게 발생…꼭 확인해야
- 선순위 임차인 확인 못 해 보증금 포기하는 경우도
- 정확한 시세파악과 기본적인 권리분석 필수

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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