NH證 “글로벌 리츠, 금리 하락 최대 수혜… 美 셀타워 리츠 주목”

NH투자증권은 8일 글로벌 리츠가 금리 인하 기대감에 수혜를 가장 많이 받은 종목으로 분석했다. 그러면서 금리 외에 리츠의 신규 자산 취득으로 리츠 성과를 견인할 수 있는 요인에 주목해야 한다며 투자 의견을 ‘비중 확대’로 제시했다.

리츠 일러스트 /조선DB

글로벌 리츠는 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 조기 인하 기대감이 확산하자 11월에 이어 12월에도 상승 랠리를 보였다. 12월 글로벌 리츠의 총수익률은 9.66%다. 특히 지난해 하락 폭이 컸던 국가와 섹터의 반등 폭이 두드러지는 모습이었다. 홍콩, 유럽, 호주, 캐나다, 미국, 싱가포르 리츠 지수가 강세를 기록했다.

NH투자증권은 올해 금리가 추가 하락할 가능성이 있어 글로벌 리츠 비중을 늘릴 필요가 있다고 설명했다. 2022년과 작년 미국 리츠는 P/FFO 배수가 12.92배까지 하락했지만, 최근 15.78배까지 올랐다. P/FFO 배수는 리츠의 시가총액을 배당가능이익으로 나눈 개념으로, 주식의 주가이익비율(PER)과 유사한 지표다. P/FFO 개념은 주가의 고평가 수준과 비슷하지만 ‘벌어들인 이익’이 아니라 ‘배당 가능 이익(Fund From Operation)’을 분모에 두는 특징이 있다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 “미국 물가연동국채(TIPS)의 10년물 금리와 비교한 미국 리츠의 자기자본 수익률(Equity Yield) 간 차이(스프레드)도 462bp(1bp=0.01%포인트)로 하락했다”며 리츠 밸류에이션이 아직 고평가 구간에 진입하지 않았다고 설명했다.

NH투자증권은 신규 자산 취득이 리츠 성과를 끌어올릴 수 있는 요소로 봤다. 홍 연구원은 “지금처럼 상장 리츠의 주가 회복이 빠르게 나타나는 경우 신주 발행을 통한 외부 성장 기회가 커질 것”이라며 “현재 미국 상장 리츠의 재무 상태와 자금 여력은 사모 부동산 플레이어 대비 우량하다”고 했다.

최근 부동산 수급 상황은 긍정적이나 단기 수금 측면에서 불안 요인이 존재해 아직 할인받는 섹터에 주목할 필요가 있다. 이에 NH투자증권은 미국 셀타워 리츠를 제시했다. 홍 연구원은 “미국 셀타워 리츠는 단기 수요 불안 요인이 있지만 연내 해소될 가능성이 높고, 강한 장기 수요 성장 동인을 갖춘 섹터”라고 말했다.

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