민간 건설임대업자, 보증금 3조 돌려줄판···민간임대 씨 마르나

하반기 임대보증보험 기준 강화
감평가액서 공시가 활용으로 개정
보험 가입하려면 보증금 더 낮춰야
회수 금액 줄고 차액 임차인 반환
건설사 "사업 접으란 소리" 반발

[서울경제]

올 하반기부터 민간건설임대주택 사업자들이 필수로 가입해야 하는 임대보증보험 가입 기준이 강화된다. 기존에는 감정평가액으로 가입 기준을 산정했는데 앞으로는 공시가격이 활용된다. 임대사업자들이 보증보험에 가입하려면 전세금을 더 낮춰야 하는 셈이다. 이 경우 준공 후 당장 회수할 수 있는 자금이 줄어드는 것은 물론 기존 임대사업자들은 막대한 규모의 보증금 차액도 임차인들에게 차차 돌려줘야 한다. 금융비용과 공사비가 치솟으면서 가뜩이나 줄어든 민간임대주택 공급이 사업성 악화로 더 쪼그라들 수 밖에 없다는 전망이 나온다.

7일 건설업계에 따르면 올 7월부터 시행되는 민간임대주택특별법 시행령 개정안에 따라 건설임대업자들이 임차인에게 돌려줘야 하는 임대보증금은 최소 2조 8814억 원에 이르는 것으로 나타났다.

기존에는 등록 임대사업자가 임대보증보험에 가입할 때 필요한 주택 가격이 감정평가액 기준으로 산출되지만, 개정된 시행령에 따라 앞으로는 공시가격을 적용하는 것이 골자다. 시장의 반발이 극심하자 정부는 공시가격 대신 시장가격인 KB부동산시세 등도 활용할 수 있도록 조정했으나 등록임대주택의 경우 최장 10년 간 의무 임대가 이뤄져 매매 실거래 가격이 없다는 점에서 사실상 공시가를 활용할 수 밖에 없는 상황이다.

문제는 건설임대주택의 공시가격이 인근에 위치한 동일 면적의 분양 주택보다 싸게 책정될 수밖에 없다는 점이다. 공시가격은 통상 실거래 가격의 80~90% 수준으로 책정되는데 빌라·오피스텔의 경우 가구 수가 많은 아파트 대비 거래가 적어 시세가 없는 경우가 많다. 감정평가액이 아닌 공시가격이 적용되면 임대보증보험 가입을 위해 보증금을 낮춰야 하고 이 경우 기존 임차인에게 상당수 보증금 차액을 돌려줘야 한다.

실제로 A건설사가 지방에서 운영하는 한 임대주택(417가구)의 경우 감정가는 6억 2000만 원 선이지만 공시가는 3억 4500만 원에 불과하다. 준공 이후 주택도시기금 대출액과 임대보증금을 합쳐 811억 원을 회수했지만 앞으로 강화된 임대보증에 가입하면 회수액은 621억 원으로 줄어들 전망이다. A건설사가 운영하는 임대주택 6곳(3754가구)의 임차인들에게 앞으로 돌려줘야 하는 보증금 차액은 2257억 3751만 원에 이른다.

B건설사가 부산에서 운영하는 임대주택(665가구)은 감정가가 7억 8200만 원이지만 공시가는 절반도 안되는 3억 3700만 원에 그친다. B건설사 역시 전국 6곳 임대주택(5795가구) 임차인들에게 1955억 7000만 원 가량의 보증금을 반환해야 하는 처지다. 건설임대사업자들이 돌려줘야 할 보증금 차액은 대략 2조 8000억 원이 넘는 것으로 추정된다.

임대사업자 입장에서 사업성이 악화되는 것인 만큼 가뜩이나 부동산 경기 악화로 얼어붙은 민간임대주택 공급이 더 위축될 것이라는 우려가 커지고 있다. 실제로 대한주택건설협회에 따르면 2021년 6만 3242가구에 달하던 민간임대주택 인허가 건수는 △2022년 4만 8888가구를 거쳐 △2023년(11월 기준) 3만 7092가구로 줄었다. 지난해 연말에도 인허가 건수가 크게 늘지 않는 것을 감안하면 2년 새 약 40% 감소할 것으로 예상된다.

올 하반기부터 민간임대주택의 임대보증 가입 요건이 강화되면 이 같은 감소 추이는 더 가팔라질 것으로 보인다. 건설사들이 보증 가입을 위해 보증금을 낮춰야 하는 만큼 자체적으로 조달해야 하는 자금 부담이 커지기 때문이다. 2년 뒤인 2026년부터는 기존 사업자들도 강화된 임대보증 요건에 맞춰 임차인들에게 보증금을 돌려 줘야 한다.

중견 건설사의 한 관계자는 "전세사기 피해자가 늘어나면서 보증요건을 강화하기 위한 정부의 조치로 보이지만 지금까지 민간건설임대주택에서 보증금을 반환하지 않는 등 보증사고가 발생한 사례는 한 건도 없었다"며 "안 그래도 금리 인상과 공사비 상승, 비(非)아파트 기피 등으로 어려움을 겪고 있는 가운데 사실상 임대주택 사업을 접으라는 것"이라고 토로했다.

김민경 기자 mkkim@sedaily.com