[스프] 매물 쌓이고 경매 늘고…올해 부동산, 하락 아니면 약보합?

[경제자유살롱] 전문가 8인의 올해 부동산 전망 ①

 

SBS 유튜브 경제채널 경제자유살롱이 [특집] 2024년 부동산 전망 방송을 위해 8명의 전문가를 모셨습니다. 그 방송분 가운데 내 집 마련을 준비하시는 분들을 위해 중요하다고 강조한 부분들을 3편에 나눠 정리했습니다. 

 

 

1. 이광수 : “매물 쌓이면서 집값 떨어진다. 내 집 마련에 좋은 기회 올 수도...”

이광수 광수네 복덕방 대표는 2024년 집값 하락을 전망하면서 ‘2022년처럼 가격은 떨어지겠지만, (가격 떨어진) 매물은 그때보다 더 많은 시장’이 될 수 있다고 전망했습니다. 특히 하반기로 갈수록 집값이 떨어진 급매물들이 늘어나면서 ‘내 집 마련’을 생각하시는 분들에게 좋은 시장이 될 수도 있을 거라는 전망도 함께 내놨습니다.

“올해에는 그동안 좀 없던 현상을 저희가 예측하고 있는데요. 가장 큰 변화는 뭐냐면 가격이 하락하는데 하락한 물건이 많아질 거예요. 그러니까 최근에 하락한 걸 잘 보시면 (매물이) 한두 개에 불과했다면 올해에는 떨어진 물건이 많아지는 그런 한 해가 되지 않을까 보고 있습니다.” (▶ 관련 영상)
[ https://www.youtube.com/watch?v=KBI3f8yt0Vc&t=4724s ]

이 대표 분석의 핵심은 바로 ‘늘어난 매물의 양’입니다. 2023년부터 늘어나기 시작한 서울 아파트 매물의 경우 이미 8만 호를 넘나들고 있는데, 올해에도 이 추세가 계속 이어질 거라고 이 대표는 보고 있습니다. 

자료: 광수네 복덕방

집 살 사람들이 그 가격이 맘에 들지 않아 사지 않으면, 급하게 팔아야 하는 매도자들이 호가를 낮추기 시작하고, 이런 현상이 이어지면 집값이 떨어지면서 거래가 이뤄질 수 있다는 겁니다. 이 시기를 올해 하반기쯤으로 예상하지만, 정확한 시기는 다른 변수들을 더 지켜봐야 한다고 덧붙였습니다.

“내가 먼저 팔아야 되니까. 가격이 떨어진 물건들이 많아지게 될 테고 그 시점에서 과연 수요가 들어오느냐 그게 관건입니다. 그래서 수요가 들어오면 거래가 활발하게 이루어질 가능성이 있겠죠. 근데 그런 상황에서도 거래가 안 되면 물건은 많아지고 떨어지는 건 있는데 거래가 안 되고 거래량은 더 줄고 이런 현상이 있을 수도 있겠습니다.

 전체적으로 제가 예측하는 건 일단 상반기에는 거래가 안 되면서 매물의 양은 더 증가하는 상황. 근데 하반기로 갈수록 가격이 좀 떨어지면 수요가 들어와서 거래가 좀 회복할 수 있지 않을까 그런 예상을 하고 있습니다.” (▶ 관련 영상)
[ https://www.youtube.com/watch?v=KBI3f8yt0Vc&t=4724s ]

 

2. 김기원 : “매물 늘고, 경매 늘고. 20년 만의 폭락 가능성도 있어”

빅데이터로 부동산을 분석하는 김기원 리치고 대표가 최근 주목한 지표는 ‘경매 관련 지표’입니다. 최근 고금리를 버티지 못한 경매 매물이 늘면서 부동산 시장에 경고음을 보내고 있다는 게 김 대표의 시각입니다. 실제로 아래 도표를 보면, 지금 경매 매물은 금융위기 당시와 그 이후 수준을 넘어섰습니다.

특히 눈에 띄는 건, 경매로 나온 물건이 팔리는 ‘낙찰률’이 떨어졌다는 겁니다. 2000년대 초 카드 대란 때나 2008년 금융위기 때에도 경매가 쏟아졌는데, 그때는 이 매물들이 제법 많이 소화됐습니다. 하지만 최근에는 이 매수세를 보여주는 낙찰률이 크게 떨어졌습니다. 김 대표는 “앞으로 경매 물건이 더 가파르게 늘어날 수 있다”는 전망을 덧붙였습니다.

“고금리를 견디지 못하고 경매 물건으로 쏟아지고 있다는 게 지금 금융위기 이후 때보다 훨씬 더 속도가 빠릅니다. .. 경매 건수는 기하급수적으로 느는데 낙찰이 안 된다는 건 그만큼 (부동산) 시장이 지금 완전히 좋지 않다는 겁니다. 본격적인 겨울로 들어간 것으로 보입니다.” (▶ 관련 영상)
[ https://www.youtube.com/watch?v=13wzsU1SBww&t=2567s ]

특히 김 대표는 이외에도 늘어나는 매물, 줄어드는 거래량, 가계부채 문제 및 부동산 PF 위기 확산 등을 들어 이번 경제자유살롱 부동산 전망 특집에 출연한 전문가 가운데 가장 강하게 ‘큰 하락이 올 수도 있다’는 주장을 폈습니다.

“올해 부동산 시장은 상당히 안 좋을 가능성이 매우 많다고 데이터로 판단이 되고 있고요. 어쩌면 확률이 한 50% 정도. 아마 근래 한 20년 들어서 가장 큰 폭락이 나타날 수도 있는 가능성도 있죠.

 2차 하락이 10월 달부터 본격적으로 시작됐는데 지금 대한민국 경제의 위험 요소들이 굉장히 많거든요. PF 문제도 이미 나오고 있고 또 가계부채나 이런 것들이 총선이 끝난 뒤인 하반기에는 불거질 수 있습니다.

 완만한 하락을 희망하지만 혹시라도 가계부채나 PF 문제들이 혹시라도 불거지게 된다면 22년 정도나 그 이상의 하락장이 나타날 수도 있는 상황이라고 보고 있습니다.” (▶ 관련 영상)
[ https://www.youtube.com/watch?v=13wzsU1SBww&t=2567s ]

 

3. 박은정 : “2022년으로 돌아갈 듯. 매물 늘고, 거래량 빠지고, 가격 하락할 것”

박은정 감정평가사는 2023년 반짝 반등을 ‘특례모기지론 등 정부의 정책 효과’에 의한 것이었다고 평가하면서, 올해는 다시 2022년 하락장의 모습으로 돌아갈 것이라고 전망했습니다. 

박 감정평가사도 매물 증가에 주목했는데, “매수자는 한정되어 있는데, 매도자는 늘고 있어서 수요공급 차원에서 가격 하락이 이뤄질 수 있다”라고 해석했습니다.

또 일부 지역의 경우 가격 반등이 있겠지만 전 고점을 회복하기 힘들 것이고, 차차 거래가 줄어들면서 가격이 조정될 거라는 전망을 내놨습니다. 

실제로 특례보금자리론으로 상승했던 서울아파트 거래량은 빠르게 떨어지고 있습니다.

“시장이 다시 2022년도의 모습으로 돌아갈 거라고 예상합니다. .. (2024년은) 중간에 정책적인 부분이 효과를 발휘하면서 일부 살짝 반등은 있을 수 있겠지만 전 고점을 회복하지 못하고 점점 안정화되는 모습이 나타날 거라고 생각을 합니다.

 시장에 매물로 많이 나오고 있습니다. 매수자는 한정되어 있는데 매도하고자 하는 사람들은 많이 늘어나니까 수요 공급의 차원에서 일부 가격이 더 떨어질 수 있는 요인으로 작용할 수 있다고 봅니다” (▶ 관련 영상)
[ https://www.youtube.com/watch?v=13wzsU1SBww&t=2567s ]

(남은 이야기는 스프에서)

손승욱 기자 ssw@sbs.co.kr