비만 오면 ‘물난리’ 우리동네 드디어 재개발…중랑구 기대감 ‘쑥’ [역세권 돈세권]

역세권(驛勢圈)은 성인 걸음으로 대개 10분 이내 거리로 약 500m 가량입니다. 하루가 멀다 하고 바뀌는 서울 역세권의 모습. 일상에 바쁜 이들을 대신해 현장의 개발 소식을 전합니다.

“취약가구 거주지의 주택 개선 방안을 서둘러 강구해야 합니다.”

12월초 윤석열 대통령은 해외 순방을 마치고 돌아와서 참모들에게 연말 민생 챙기기를 당부한 것으로 알려졌습니다.

그 일환으로 21일에는 오세훈 서울시장, 원희룡 전 국토교통부 장관과 함께 중랑구의 소규모 주택 정비지역을 직접 방문하기도 했습니다.

바로 모아타운을 추진하고 있는 중화 2구역인데요. 대통령의 방문을 계기로 노후 저층주거지의 개선사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 주목되고 있습니다.

차량 한대도 간신히 통과...비오면 반지하 침수에 불안불안

지하철 7호선 중화역 3번 출구를 나와서 봉화산로를 따라 내려가다 보면 왼쪽으로 상가를 지나 노후 주택가가 나타납니다.

이곳이 지난 8월 서울시가 모아타운으로 선정한 중화 2동 329-38 일대 입니다. 당시 서울시는 중화 2동과 함께 성동구 송정동 97-3 일대와 중랑구 망우본동 354-2 일대도 함께 모아타운으로 선정했습니다.

이들 지역은 공통점이 있습니다.

반지하 주택이 많아 비가 오면 상습 침체의 우려가 있는 열악한 노후 주거지라는 점입니다. 특히 중화 2동과 송정동은 중랑천에 인접해 하천이 범람하기라도 하면 반지하에 사는 주민들은 생명의 위협까지 느낄 정도입니다.

월세 받아 생활하는 은퇴자들...소득 끊길까 재개발 반대도

중화 2구역은 빨간 벽돌로 지은 반지하 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 외부에서 보이지 않도록 발을 설치하기도 했습니다.

주택가 이면도로는 일방통행 표시는 없지만, 차량이 한대 정도 지나갈 정도로 좁습니다. 주차 공간도 부족해 보입니다. 이 때문에 간혹 새로 지은 다세대 빌라는 1층을 필로티로 지어 주차공간을 확보하고 있습니다.

중화 2구역은 오래전부터 가로주택정비사업을 추진하며 2-1구역부터 2-7구역까지 재개발을 따로 진행해왔습니다. 몇몇 구역은 조합을 설립하기도 했습니다.

하지만 전체적인 조합원 동의율이 재개발을 추진하는데 필요한 기준을 충족하지 못해 늦어지고 있습니다.

다른 지역과 마찬가지로 노후 빌라는 소액의 월세를 받아 생활하는 은퇴자들이 소유하는 경우가 많습니다. 이들은 재개발 기간동안 생활비가 끊기는 것을 우려해 정비사업에

반대하는 경우가 있습니다. 향후 이들을 포함해 동의율을 좀 더 높이는 것이 재개발 추진에 관건이 될 거 같습니다.

정비사업 규제완화 곧 나올 듯...안전진단·노후도·동의율 등 검토

중화 2구역은 이미 공사가 진행중인 중화 1구역과 도로를 사이에 두고 있습니다.

롯데건설과 SK에코플랜트가 시공하는 ‘리버센SKVIEW롯데캐슬’은 2023년초 이미 분양을 완료했습니다. 총 1055가구를 지어 이중 501가구를 일반분양 했습니다.

2025년 입주 예정이어서 바로 옆 중화 2구역 조합원들에게도 사업추진에 자극이 될 것으로 보입니다.

특히 대통령의 현장 방문 이후 노후 주거지 재개발에 대한 정부의 의지가 강합니다.

박상우 신임 국토교통부 장관도 “재건축·재개발 규제와 절차를 원점에서 재검토해 정비사업의 속도를 획기적으로 높이겠다“고 밝히기도 했습니다.

이르면 1월 중에 정부가 재건축·재개발 규제완화책이 내놓을 것으로 예상됩니다. 현장에서 정비사업이 늦어지는 원인들을 분석해 완화책을 내놓겠지요.

특히 재건축은 준공 30년 기간만 충족되면 안전진단을 거치지 않고 진행하거나, 재개발은 노후도와 주민 동의율을 낮추는 방안 등이 검토되고 있다고 합니다. 이외 정책금융기관을 통해 신용 보증을 해주는 방식으로 사업 비용을 낮춰주는 방안도 예상됩니다.

결국 정비사업은 사업성이 중요합니다.

최근 집값이 떨어진 지역들을 중심으로 용적률이 높은 아파트는 재건축이 힘든 상황입니다. 재건축을 하는데 조합원의 추가 부담금이 높고, 재건축 후에도 큰 시세차익을 기대하기 힘들기 때문입니다.

이 때문에 사업성을 어떻게 높여 조합원의 부담을 낮추느냐가 규제 완화의 관건이 될 것으로 보입니다.

매일경제