[청계광장] '중국의 일본화'… 유사하지만 구조적 차이점도 적지 않아

중국 GDP(국내총생산)의 약 30%를 차지하는 부동산의 성장률이 2년 연속 마이너스 성장이다. 주택 판매(면적 기준)도 최대였던 2021년의 60% 안팎으로 급감했다.

헝다그룹과 컨트리가든(비구이위안) 등 대형 부동산 시행사들이 줄도산에 빠지는 등 2년여 이상 부동산침체로 중국의 '불황 장기화' 우려가 커지고 있다.

시장에서는 중국도 과거 미국에 이어 세계 2위 경제를 구가했다가 버블붕괴 이후 '30년을 잃어버린 일본'과 같이 될 수 있단 우려도 나온다. 소위 '중국의 일본화' 논쟁이다.

1990년대 일본의 부동산 버블붕괴 상황과 비슷한 점이 많아 구조개선 노력이 없으면 결국 일본화 가능성이 높다고 보는 의견과 차이점이 있어 일본화와는 다른 전개를 예상하는 의견 등 다양하다.

다만 변수도 많고 중국 정부도 부동산 구조조정에 총력을 다하고 있어 예단은 금물이다. 부동산시장 관점에서 현재 중국과 버블붕괴 때인 1990년대 일본의 유사점을 보면 첫째 주택가격이 일반 국민이 살 수 없는 수준까지 급등했다는 점이다.

버블 정점인 1989년 일본의 도시 주택가격은 당시 일본 1인당 소득의 15.8배였다. 현재 중국의 주택가격도 도시 평균은 중국 1인당 소득의 11~12배지만, 상하이 등 대도시는 무려 18~19배로 추산돼 이미 일반 서민이 꿈도 꿀 수 없는 수준이다.

둘째 정부가 주택가격 급등을 억제하기 위해 '총량규제'를 도입했단 점이다. 일본 정부는 1990년, 중국 정부는 2021년에 각기 똑같은 정책을 발동했다. 부동산 관련 대출 상한선은 40%, 개인 주택담보대출 상한선은 32.5%로 엄격한 규제책이 적용됐다.

셋째 상승세였던 주택수요가 내림세로 돌아섰다는 점도 유사하다. 주택의 주요 구매층을 25~49세로 볼 경우 해당 인구수는 일본에선 1980년대 전반, 중국은 2010년대 후반기에 정점에 도달했다. 따라서 일본은 1980년대 후반, 중국은 2020년대 이후 주택수요 감소가 본격화됐다는 의견이다.

이외에 부동산업의 장기침체에 큰 영향을 받는 부동산 시행사들이 경영 위기에 빠지기 시작한 점도 빼놓을 수 없는 공통점이다.

하지만 일본 버블붕괴 때와는 다른 점도 만만치 않다. 우선 주택가격의 움직임이 다르다. 당시 일본에선 대도시든 주변 도시든 단시간에 반토막 났지만 최근 중국에선 가격이 급락한 건 지방 도시일 뿐, 대도시는 하락 폭이 작은 편이다.

이유는 중국 정부에 의한 가격통제 요인도 있지만 당시 일본만큼 개인이나 법인의 레버리지 투자가 심하지 않은 점도 중요한 요인이다. 당시 일본은 국채금리(10년)가 한때 8%까지 급등해서, 대출로 부동산에 투자했던 개인이 줄줄이 파산하고 이익 내던 기업도 소위 '흑자도산' 사례가 빈발했다.

주식시장 상황도 다르다. 버블붕괴 전 일본은 주택가격 급등은 물론, 주가도 PER(주가수익배율) 기준 60배 이상의 호황이었던 반면, 중국은 현재 상하이종합지수 PER이 약 13배 낮다. 일본처럼 부동산과 주가가 동시에 무너지는 '더블 붕괴'의 악순환 위험은 적다는 얘기다.

은행의 불량채권여건도 다르다. 당시 일본은 총량규제 도입 이후, 신용수축이 일어나서 불량채권이 급증한 반면 중국은 2020년 이후 3년 연속 3조 위안의 불량채권을 처리해서 은행경영은 어렵지만 불량채권비율은 1%대로 낮은 수준이다.

이외에 1인당 GDP 수준이 다른 점도 눈여겨볼 차이점이다. 일본은 당시 미국보다도 1인당 소득이 높은 국가였지만 현재 중국은 미국의 6분의 1밖에 되지 않는다.

그만큼 중국은 '상대적 저임금'에 따른 가격경쟁력을 활용할 여지가 남아 있다는 뜻이다. 개인적으론 '중국의 일본화' 가능성은 있지만 구조적인 차이점들이 적지 않아 '중국의 일본화'보다는 중장기 성장률 둔화라는 '경기 연착륙'에 한 표를 던지고 싶다.

정유신 서강대 경영학과 교수 겸 디지털경제금융연구원장
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