HUG 보증 깐깐해지자 불안한 세입자들... “안전한 빌라 전세 구하기 더 어려워져”

수도권 빌라 66%, 전세금 유지하면 보증보험 가입 안 돼
“계약 체결 전 가입 가부 알려주는 제도 필요”

서울 강서구에 빌라 전세를 구하고 있는 회사원 장모(33)씨는 “아파트보다 저렴해 빌라 전세를 찾고 있지만, 최근 안전한 매물을 고르기가 ‘하늘의 별 따기’”라고 했다. 그는 “전세사기 사건 이후 가뜩이나 융자 등 따질 게 많아졌는데, 최근 보증보험 기준까지 높아져 매물 시세만 봐서는 안전한 것인지 판단하기가 어렵기 때문”이라고 했다.

서울 강서구 빌라 밀집 지역에서 시민이 길을 걷고 있다. /뉴스1

주택도시보증공사(HUG)가 최근 전세보증금반환보증 가입기준을 강화하면서 보증금을 낮추지 않으면 가입이 되지 않는 빌라가 많아졌다. 정확한 시세를 알기 어려운 비(非)아파트 매물 특성 상 집을 구하는 임차인들은 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 알기 어려워 혼선을 빚는 경우도 생겨나고 있다.

6일 부동산중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 조회 시스템을 이용해 전세 계약이 만료되는 서울·경기·인천 빌라(연립·다세대) 12만2087건을 분석한 결과에 따르면 66%는 동일한 전세금을 유지할 경우 세입자가 드는 HUG 전세금반환보증 가입이 불가능한 것으로 나타났다.

실제로 HUG는 높은 수준의 전세금반환보증이 전세사기에 악용되고 있다고 보고 보증가입 기준을 대폭 강화했다. 먼저 지난해 5월 신규 전세계약에 대해 반환보증 담보인정비율을 100%에서 90%로 낮췄다. 이어 올해부터는 갱신 계약에도 동일 기준을 적용하기로 했다. 보증금이 집값 90%를 넘는 주택의 보증 가입을 불허함으로써 ‘무자본 갭투자’를 차단하겠다는 취지다.

이 때문에 전셋집을 구하는 임차인들은 따져볼 조건이 더욱 늘어났다. 전세 매물이 강화된 보증 조건에 맞는지를 추가로 따져봐야 하기 때문이다. HUG가 보는 빌라 매물의 가격을 보려면 공시가격을 알아야 한다. 전세금반환보증 상품이 이 가격의 140%를 기준으로 주택 가격을 산정한 뒤, 이에 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해 가입을 승인하기 때문이다.

이에 더해 지난해 논란이 된 ‘빌라왕’ 사건 등 전세사기 사건 여파로 ‘기피 매물’의 기준은 더욱 높아졌다. 융자 비중이 높거나 경매로 넘어갈 시 보증금 회수가 어려운 다가구나 다중주택, 근린생활시설은 피하는 등 추세가 생겨나는 등 임차인의 입장에서는 양질의 매물을 구할 수 있는 폭이 줄고 있는 것이다.

특히 전세사기 사건이 벌어졌던 특정 지역에서는 이 같은 내용을 더욱 숙지해야 한다. 서울 금천구는 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라가 87%에 달한다. 인천에서는 계양구(92%), 경기도에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높게 나타났다. 전세사기 피해자가 다수 발생한 서울 강서구와 인천 미추홀구는 각각 85%와 75%를 기록했다.

이에 대해 서진형 한국부동산경영학회 회장(경인여대 교수)은 “보증기준을 강화하는 것은 HUG의 재정 건전성을 강화하고 임차인의 권리를 보호한다는 큰 틀에서는 바람직하다”면서도 “다만 강화된 기준이 복잡한 만큼 HUG에서 계약 체결 이후가 아닌 이전 단계에서 보증보험 가입 가부를 알려줄 수 있는 시스템이 마련된다면 임차인들의 불안을 해소할 수 있을 것”이라고 했다.

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