용산에 내집마련 꿈 날벼락…부동산도 몰랐던 물딱지의 함정 [부동산360]

헤럴드 내집마련 라이브스쿨의 부동산 실전 Q&A
재개발 투자에서 다물권세대 합산이란?

서울 용산구의 한 재개발 사업지 전경. 사진은 기사와 무관. [헤럴드경제DB]

재개발 재건축 조합원 물건을 매입해서 아파트를 배정받는 것이 청약 통장으로 아파트를 당첨받는 것보다 더 쉽고 빠르다. 이유는 청약통장 대기자 수가 많고 대부분의 아파트 공급이 재개발 재건축으로 만들어지다 보니 조합원들이 미리 아파트를 가져가고 청약통장으로 공급되는 일반분양 물량이 적기 때문이다.

하지만 단점도 존재한다. 무엇보다 복잡한 법령의 구조와 투기방지 대책으로 인해 물딱지가 만들어지기도 하기 때문이다. 앞으로 연재되는 Q&A는 가상의 질문에 대한 답변이 아닌 실제 재개발연구회에 의뢰된 질문을 각색하여 전달해 드리는 만큼 실전 재개발 물건분석에 도움이 될 것으로 본다.

Q: 재개발은 조합설립 이후에 사는 게 확실하다는 어느 전문가님의 유튜브 영상을 보고 조합설립이 난 용산구의 OO재개발 구역의 재개발 물건을 2년 전에 매입했습니다. 계약 당시 소유자분의 집이 1채 밖에 없다는 것도 확인 했고, 공인중개사도 분명히 문제없이 단독 입주권이 나온다고 말씀해주셔서 걱정을 안 하고 매입을 했는데 몇일 전에 갑자기 1세대 다물권자 물건의 승계자라고 물딱지기 됐다는 말을 들었습니다. 제 집이 변신하는 것도 아닌데 왜 갑자기 물딱지가 되었다는 건지 도대체 이해가 되질 않습니다. 1세대 다물권자라는게 무슨 말인지요? 저는 어찌하면 되는건지, 도와 주세요

A: 재개발은 조금 복잡한 조합원 분양 구조를 가지고 있습니다. 일명 “분양대상” 또는 ”분양자격”규정이라고 하는데, 투기세력과의 전쟁을 통한 결과물로 일정 요건을 갖추지 않거나 반대로 일정 요건에 해당되면 물딱지가 되거나 여러명이 아파트 한 채를 나눠갖는 합산 규정에 포함되고 맙니다.

질문 사례의 경우 다물권자가 아닌 다물권 세대 규정에 의해 합산된 사례입니다.

다물권자는 하나의 재개발 구역에 한명의 조합원이 여러개의 물건을 가지고 있는 경우이고, 다물권세대는 한명의 조합원이 아닌 그 조합원의 가족(정확히는 세대원)이 해당 구역안에 여러개의 물건을 가지고 있는 경우를 말합니다.

물건을 매각할때는 한사람이 하나의 구역에 하나의 물건을 가지고 있어 안전해 보이지만, 사실 그 가족의 소유물권까지 검토를 했어야 하는 부분인데 현장에서는 잘 모르는 경우가 많습니다. 애석하게도 지금에 와서 별도의 아파트를 배정받는 방법은 없습니다.

당시 특약사항을 좀 더 확실하게 작성했다면 하는 아쉬움이 남습니다. 미리 어느 정도 사전 공부를 꼼꼼히 해두었어야 합니다. 단순히 지역만 홍보하는 유튜버식 매물 홍보 교육이 아닌 이론과 현장을 두루 따지면서 부동산 투자의 방법을 학습하는 교육 과정을 마친 후 매입을 결정해야 하는 이유입니다.

이번에 새롭게 시작하는 ‘헤럴드경제 내집마련라이브스쿨’의 재개발 입문과정에서 이에 대한 보다 자세한 규정 해석과 해당지역별 투자 주의점에 대하여 상세히 다루게 될 예정이다.

또한 재개발 투자의 기초적인 메커니즘을 이해하고 최적의 매입시기에 대하여도 자세히 다룬다.

내집마련의 꿈을 재개발 투자로 이루려는 소액투자자들에게 가장 핵심적인 내용의 강좌 구성이 될 것이다.

“재개발 입문자 과정”은 24년 1월 18일을 시작으로 매주 목요일 8시부터 1시간 실시간 라이브로 3개월간 진행되며 참여는 편하게 PC나 스마트폰으로 집이나 지하철에서도 수강이 가능하다.

이론과 현장 전문가 모두와 함께 채팅을 통해 대화를 나누면서 실시간 라이브로 진행하게 되고, 이후 VOD로 복습수강이 가능하다.

참여 신청은 “재개발연구회” 사이트나 구글 검색으로 “헤럴드 내집마련라이브스쿨”에 접속하여 신청이 가능하다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원

sun@heraldcorp.com