청약·대출·세금 '혜택 몰빵'… 신혼부부 내집 마련 딱 좋은 해

신혼부부·2030이 주목할 부동산 정책 변화

2024년 부동산 시장은 신혼부부와 20·30대 젊은이들의 해가 될 전망이다. 정부가 내놓은 정책 혜택이 이들에게 집중되기 때문이다. 그동안 고금리와 높아진 집값 때문에 내 집 마련에 선뜻 나서지 못했던 신혼부부와 젊은이들은 올해의 정책 변화를 내 집 마련의 기회로 삼을 수 있다.

2023년에 출산한 신혼부부들은 1~2%대 저금리로 최대 5억원까지 대출을 받은 뒤 내 집 마련을 노려볼 수 있다. 저렴한 가격에 분양할 아파트 단지를 주목했다가 3월에 시작하는 특별공급까지 노린다면 일석이조다. 각자 사정으로 이 시기를 놓치면 올해부터 다양한 혜택을 추가하는 청약 제도를 활용하는 것도 고려해볼 만하다.

장기적 관점에서 재건축 투자를 고민하는 일반 투자자들도 올해는 정책 변화를 주의 깊게 살펴야 한다. 작년 말 노후계획도시정비특별법, 재건축초과이익환수제 등 재건축·재개발 관련 주요 법안이 무더기로 통과되면서 시장에 큰 변화가 예상되기 때문이다.

신혼·출산부부 주택공급 확대

올해 정부의 부동산 정책은 신혼·출산 부부와 청년을 대상으로 주택 공급을 확대하는 것에 초점이 맞춰져 있다. 높은 금리와 분양가 인상 등으로 주택 구입 여건이 좋지 않은 가운데 신혼부부에게 특별공급 확대와 저리 대출 등이 지원된다.

출산을 앞둔 신혼부부라면 오는 29일 새로 만들어지는 '신생아 특례대출'을 주목할 만하다. 2023년 1월 이후 출산한 무주택 가구를 대상으로 하며 연 1.6~3.3% 금리(5년 고정)로 최대 5억원까지 주택 구입자금 대출을 받을 수 있다. 현재 주택담보대출 금리가 4~5%대라는 점을 감안하면 파격적인 혜택이다. 다만 출산 이후 2년이 지나기 전에 대출을 신청해야 한다.

신생아 특례대출은 부부 합산 연 소득이 8500만원 이하면 연 1%대 금리가 적용된다. 대기업 맞벌이 부부의 합산 소득 기준은 연 1억3000만원 이하다. 다만 소득이 높을수록 더 높은 금리를 적용받는다. 아이를 더 낳으면 대출 금리는 1명당 0.2%포인트씩 낮아지고, 특례 금리는 소득과 만기에 따라 다르게 적용된다. 다만 대출은 공시가격 9억원 이하 주택에 한해서만 나온다. 순자산 요건(4억6900만원 이하)도 있다. 1주택 보유 가구도 기존 주담대에서 갈아탈 수 있다.

신생아 특례 전세자금 대출은 자산 3억4500만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원·지방 4억원 이하) 빌려준다.

5월에는 신생아 출산 가구에 대한 특별공급 제도가 시행된다. 공공분양은 3월에 이보다 먼저 신설된다. 입주자 모집공고일 기준으로 2세 이하 자녀(태아 포함)가 있으면 자격이 주어진다. 물량은 공공분양(뉴:홈) 특별공급 연 3만가구, 민간분양 우선공급 연 1만가구, 공공임대 우선공급 연 3만가구 등 7만가구 수준이다.

청약 제도에서도 신혼부부에게 유리한 변화가 여럿이다. 먼저 신혼부부 특별공급 횟수가 늘어난다. 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 증가한다. 같은 날 당첨자를 발표하는 단지 청약도 부부가 각자 통장으로 신청할 수 있다. 중복 당첨되면 먼저 신청한 것을 인정하고, 효력이 인정되지 않는 당첨자는 청약통장을 사용하지 않은 것으로 해준다.

청약저축 가입 기간 점수를 산정할 때 배우자 통장의 보유 기간 50%도 인정해준다. 최대 가점은 3점이다. 청약통장 가입 기간 상한은 2023년과 같은 최대 17점이다. 본인 청약통장을 5년, 배우자가 4년을 유지했다면 본인 점수 7점에 배우자 보유 기간의 절반, 즉 2년에 해당하는 3점을 더해 10점을 인정받을 수 있다.

결혼할 경우 증여세를 공제하는 제도도 1월 1일부터 도입됐다. 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있다.

무주택 청년에겐 연 2.2% 주담대 청약통장

올해는 청년·다자녀 가구에 대한 청약 혜택도 늘어난다. 우선 2월께 19~34세 무주택 청년층의 자산 형성과 청약 기회를 제공하기 위한 '청년 주택드림 청약통장'이 출시된다. 기존 청년 전용 청약통장보다 가입 요건(소득 연 3600만원 이하→5000만원 이하)을 완화하고, 이자율(최대 4.3%→4.5%)과 납입 한도(월 50만원→100만원)는 높였다. 이 통장으로 청약에 당첨되면 '청년 주택드림 대출'을 통해 최저 2.2%의 저금리로 분양가의 80%까지 구입자금을 지원한다.

다자녀 특별공급 기준은 민간분양에서도 공공분양과 동일하게 기존 3자녀에서 2자녀 가구로 확대한다. 지금까지는 3명 이상부터 배점 30~40점을 받았으나 앞으로는 2명부터 다자녀로 보고 자녀 2명을 둔 경우 25점을 받을 수 있다.

하반기 중에는 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 구입하면 취득세를 500만원 한도 내에서 100% 감면해주는 제도가 새로 만들어진다.

정부는 이 밖에도 청약통장에 각종 혜택을 늘려주는 정책을 준비하고 있다. 1월부터 주택청약저축 납입액 소득공제 한도가 연 240만원에서 300만원까지 늘어난다. 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이자 정부가 보유 혜택을 늘렸다. 다만 조세특례제한법 개정이 필요한 사안이기 때문에 법이 통과돼야 한다.

재건축 투자자 대대적 규제 완화 주목

올해는 재건축·재개발과 관련한 정책도 완화된다. 지난해 발표됐던 정비사업 규제 완화 정책이 작년 말 국회를 통과해 시행을 앞두고 있다.

3월에는 재건축 초과이익 부담금 면제 기준과 부과 구간 단위를 완화한다. 재건축 후 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익 일부를 부담금으로 내야 한다. 이때 부과되는 부담금의 면제 기준이 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 부과율을 결정하는 구간 단위도 2000만원에서 5000만원으로 확대된다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유 기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%)에 따라 부담금을 감면받는다.

재건축 후반 단계를 틀어막는 이 제도가 상당 부분 완화되면서 관련 단지가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 이 조치로 현재까지 전국에 재건축 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 가운데 40%가량인 44곳은 부담금이 면제된다. 평균 금액도 8800만원에서 4800만원으로 감소할 전망이다. 다만 사업성이 좋아 부담금 예정액이 워낙 높았던 단지는 금액이 줄어들어도 큰 효과를 보지 못한다는 반론이 만만치 않다.

4월에는 노후계획도시정비특별법(1기 신도시 특별법)이 시행된다. 적용 대상은 조성 후 20년을 경과하고 규모가 100만㎡ 이상인 택지다. 특별지정구역 지정 시 안전진단 면제·완화, 용적률 상향 등 규제를 완화하고, 인허가 통합심의를 통해 신속한 정비가 가능하다. 하반기에는 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)을 중심으로 사업 선도지구가 발표될 것으로 전망돼 부동산 업계의 관심을 모으고 있다.

이 밖에 30년 이상 된 낡은 주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수할 수 있는 방안이 이달 발표될 예정이다. 주민 동의 등 재개발·재건축 요건을 완화하는 방안도 함께 나올 가능성이 높다.

임대사업자 반환보증 까다로워져

물론 올해 부동산 관련 제도 중에 규제 완화책만 있는 것은 아니다. 7월에는 등록임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하기가 더 까다로워진다. 임대보증은 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증이다. 그동안은 집값과 전세금이 같아도 임대인이 보증보험에 가입할 수 있었다.

이렇다 보니 부동산 하락기에 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 '깡통전세' 피해가 속출했다. 하지만 2024년 7월부터 임대인은 전셋값이 집값의 90%를 넘지 않을 때만 보증보험에 가입할 수 있다. 또 그동안 주택 유형에 따라 공시가격의 최대 190%까지 집값으로 인정했지만, 앞으로는 140%까지만 인정해준다. 즉 전세금은 해당 주택 공시가격의 126%(140%×전세가율 90%)까지만 보장해준다는 얘기다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인은 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서라도 전세금을 낮출 수밖에 없게 된다.

올해 없어질 제도도 있다. 2023년 공급이 끝난 일반형 특례보금자리론에 이어 이달 29일부터는 우대형 특례보금자리론(주택 가격 6억원·부부 합산 연 소득 1억원 이하 대상)도 받을 수 없다. 상생임대인 지원 제도 역시 2024년부터 중단된다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세, 장기보유 특별공제에 필요한 거주 요건(2년)을 면제해주는 것이다.

주거용으로 불법 사용 중인 생활형숙박시설을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도 변경하도록 한 계도 기간은 2024년 12월 31일에 종료된다. 이 기간 이후에 생활형숙박시설을 용도 변경 없이 주거용으로 쓰면 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

[손동우 부동산·도시계획전문기자]