[단독]PF채무로 떠안은 물류센터…토지거래구역 묶여 발동동

용인시 남사읍 물류창고 짓던
중견사, 시행사 채무안고 매입
토지거래허가구역으로 묶여
물류업체에 팔수도 없어 난감

지난 3월 정부의 시스템 반도체 국가산단 발표로 A건설사의 물류센터가 있는 용인시 처인구 남사읍 전체가 토지거래 허가구역으로 지정됐다. 사진은 용인시 남사읍 시스템 반도체 단지 예정지. 매경DB

한 중견 건설사가 책임준공 확약형 신탁공사 방식의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업(물류센터)에 시공사로 참여했다가 시행사의 채무 600억여 원을 전액 인수한 일이 발생했다. 지난 2022년 말 화물연대 파업 등으로 대주단과 약속했던 공사 기간을 못 맞췄기 때문이다.

하지만 PF 만기 연장 대신 물류센터 인수를 선택한 이 건설사는 해당 용지가 토지거래 허가구역으로 묶이는 바람에 제3자에게 팔지도 못하는 상황에 처했다. 단기간에 막대한 현금을 쏟아부은 이 시공사는 당장의 경영난을 우려하고 있다. 건설업계는 지난 2년여 간 공급 과잉을 겪은 물류센터 등 비주택 사업의 PF 상황이 더욱 심각하다며 제도 개선을 요구하고 있다.

4일 건설업계에 따르면 시공능력 평가 60위권의 종합건설업체인 A사는 지난달 경기도 용인시 남사읍 소재 연면적 3만6000㎡(약 1만1000평)의 중형급 물류센터(냉동창고)를 반강제로 매입하게 됐다.

A사는 시행사 발주에 따라 지난 2021년 중순 물류센터를 착공했다. 대주단 요구로 책임준공 확약형 사업이 진행됐다. 책임준공(책준) 확약은 천재지변이나 전쟁 등 어쩔 수 없는 경우를 제외하고는 약정된 기한 안에 공사를 완료하는 걸 약정하는 것이다. 만일 준공 기한을 넘기면 시행사의 PF 대출 원리금을 시공사가 함께 떠안는 조건이 수반된다.

올해 4월을 준공 기한으로 설정해 공사하던 A사는 이내 돌발변수를 만났다. 코로나19 확산과 2022년 말 화물연대 파업 등이 겹치며 결국 준공 기한을 2개월 초과한 것이다.

이에 대주단은 시공사에게 채무 인수를 요구해 A사는 자본금 없는 시행사 대신 PF대출금 630억원 전액을 지난해 10월 대위변제했다. 이에 더해 물류센터 과잉 공급으로 시행사가 냉동창고 매수 업체를 를 못구하자, 울며 겨자 먹기로 취득세 등 70억원을 추가 투입해 이 냉동창고를 직접 매입하게 됐다. 끝을 알 수 없는 PF 만기 연장에 따라 추가 이자를 내는 대신 직접 용지를 사들인 것이다.

문제는 용지가 속한 남사읍이 그새 토지거래 허가구역으로 묶여버린 것. 정부는 지난해 3월 첨단 산업 육성을 위해 전국 15개 신규 국가 산업단지를 발표하며 시스템반도체 국가 산단이 들어설 용인시 남사읍과 이동읍을 토지거래 허가구역으로 지정했다.

A사는 냉동창고 용지를 본래 목적인 ‘창고 용지’외엔 사용하지 못하고 4년간 이 냉동창고를 직접 이용해야 한다는 조건으로 토지거래를 허가받았다. 만약 이를 어길 경우 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금을 매년 내야 한다. 건설업체가 냉동창고를 4년간 직접 경영할 상황에 빠진 것이다.

A사 관계사는 “총 700억원을 투입해 당장 회사 운영이 어려운데 해본 적도 없는 창고 유지를 위해 추가 금액을 투입하거나 매년 10억원넘는 이행강제금마저 물게 생겼다”고 토로했다.

비단 A사만의 일이 아니다. 건설업계 관계자는 “물류센터는 코로나19 이후 공급발 인플레이션으로 인한 자잿값 폭등, 수급 불안, 화물연대 파업 등의 문제가 겹쳐 공기가 지연되는 사업장이 증가하고 있다”며 “정부가 문제 사업장에 대해 책준 기간 연장을 지도하는 한편 채무 인수 등의 사유는 토지거래 허가 대상에서 제외하는 방안을 마련해야 한다”고 지적했다.