다가오는 계약갱신청구권 만료 시점… 전셋값 상승 우려 커진다

올해 임대차2법 시행 4년
공급부족으로 전셋값 상승 예고된 상황
“4년간 못올렸다” 계약 만기 가구 전셋값 폭등 가능성

올해 7월은 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 임대차2법의 2020년 시행 이후 4년이 도래하는 시점이다. 이 때문에 전세 계약 만기가 도래하는 가구의 임대료가 급격하게 늘어 전셋값 상승 요인으로 작용할 것이란 전망이 나오고 있다. 이미 입주 물량 부족으로 올해 전셋값 상승이 예고된 상황이지만, 계약갱신청구권 만료까지 겹치면서 전셋값 상승은 더욱 심화될 것으로 보인다.

서울의 한 부동산에 붙은 전세 안내문. /뉴스1

4일 부동산 업계에 따르면 임대차 2법은 지난 2020년 7월 31일에 시행됐다. 임대차 2법의 계약갱신청구권에 따라 임차인은 기존 2년 계약에서 2년을 더해 최대 4년간 계약을 연장할 수 있게 됐다. 임대인들은 2020년 이미 지난 2년 동안 올리지 못한 전세금을 한꺼번에 올리면서 전세금은 한 차례 상승했다.

올해는 이 같은 상황이 더 심화될 것으로 보인다. 임대차 2법의 4년이 도래하는 시점인 올해 7월에는 2년치 전세금이 아니라 4년동안 올리지 못한 임대료를 임대인들이 크게 올릴 것으로 예상되기 때문이다. 최초 계약 이후 2년이 지난 시점에 임대인은 임대료를 최대 5%까지만 올릴 수 있었다. 실제로 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡의 전세가격은 임대차 2법이 시행되기 직전인 2020년 6월 평균적으로 9억원 후반에서 10억원 초반대로 거래됐는데, 최근엔 일부 크게 오른 가구들을 제외하고 주로 12억원 전후로 거래되고 있었다.

전세가격은 계속 오르고 있다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 지난해 11월 기준으로 5억833만원을 기록했다. ‘역전세난’ 우려가 컸던 지난 5월 4억9000만원까지 떨어졌다가 10월에 5억333만원 기록한 이후 다시 5억원대로 복귀했다. 경기도 역시 지난해 4월 2억9000만원까지 하락했다가 8월 이후 3억원으로 회복했다. 중위전세가격은 해당지역 전세를 가격별로 줄을 세웠을 때 가장 가운데 있는 가격이다.

최근 수치를 봐도 전세가격은 오름세다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 기준 전셋값은 23주 연속 상승했고, 서울은 32주째 오르고 있다. 서울 강남에서는 지난해부터 전세 최고가가 속출하고 있는데, 강남구 개포동 개포자이프레지던스 전용면적 84㎡는 지난달 16억원에 전세계약을 맺었다. 지난해 초까지만 해도 10억원대에서 계약이 이뤄졌다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡도 지난해 11월부터 최고가인 20억원에 세입자를 찾은 집들이 늘었다.

부동산R114에 따르면 올해 예정된 서울 아파트 입주 물량은 1만1107가구로 전년 3만2879가구보다 2만1772가구 감소했다. 입주물량이 부족하면 전세를 놓는 임대인 수가 줄어든다는 의미다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “올해 전셋값 상승이 이미 예고된 상황에서 계약갱신청구권 만료 시점이 다가온다는 것은 전세가격이 상승할 가능성이 높다는 의미”라며 “임대인들은 앞으로 4년간 또 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올리는 현상이 나타날 것”이라고 전망했다.

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