레트로 열풍에 급증하는 노후 건축물 리노베이션, 안전관리 허점은 없나 [노승완의 공간짓기]

[서울신문 나우뉴스]

레트로 열풍을 타고 오래된 소규모 건물을 리노베이션하는 사례가 늘고 있다. 사진은 안전을 위해 인테리어를 진행하며 철골 기둥과 보를 설치해 구조보강을 한 모습이다.

레트로 감성 열풍을 타고 낡고 오래된 건물을 리노베이션하여 새로 오픈하는 가게들이 늘고 있다. 서울 을지로 등과 같은 오래된 지역의 뒷골목 상권은 레트로 감성 인테리어가 젊은층의 호기심을 자극하며 일종의 감성 트렌드로 자리잡았다.

이러한 오래된 건물 상가에 가면 직업상 구조적 안정성이나 보강 상태, 비상 대피로를 먼저 살피게 된다. 하지만 일부는 별도 구조보강 없이 주요 부재를 철거하여 위험해 보이기도 한다. 이러한 대수선 인테리어에 인허가과정상 허점은 없는지 살펴본다.

레트로 열풍타고 급증하는 노후 건물 리노베이션

서울 을지로를 대표하는 노포들은 몇 년 전부터 ‘힙지로’라는 별칭으로 핫플레이스로 떠올랐다. 인근 오래된 건축물 일부를 철거하고 리노베이션해 레트로 감성을 뽐내기도 하고, 때로는 젊은층이 선호하는 깔끔하고 세련된 공간으로 구성하여 MZ세대들을 유입하고 있다.

지난달 방문한 을지로는 젠트리피케이션의 영향에서 자유로울 수 없는 부침이 심한 동네이기에 여기저기 인테리어 공사 현장들이 쉴 새 없이 소음과 먼지를 일으키고 있었다.

좁은 골목길을 둘러보며 문득 ‘이런 오래된 건축물을 리노베이션 하는 데 있어 점검 절차와 승인 절차는 제대로 이루어지고 있을까’라는 의문이 들었다. 

서울 을지로의 노포들은 ‘힙지로’로 빌리며 MZ세대의 핫플레이스로 떠올랐다. 오래된 건축물 일부를 철거하고 리노베이션해 레트로 감성을 뽐내고 있다.

 소규모 건축물의 리노베이션 인허가 절차는

현행 건축법상(건축법 제14조 건축신고) 연면적이 200㎡미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선을 하는 경우에는 인허가권자의 사전 허가를 받아야 한다.

사전허가는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 즉, 신고만으로 허가를 받은 것으로 갈음하므로 을지로와 같은 소규모 건축물들은 허가가 아닌 신고절차만으로 공사를 진행할 수 있다.

[대수선에 해당하는 공사]

1. 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것

2. 기둥을 세 개 이상 수선하는 것

3. 보를 세 개 이상 수선하는 것

4. 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것

6. 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것

따라서 준공검사는 생략되고 정해진 양식에 따라 제출된 신고서류만으로 허가 처리가 되기 때문에 구조적인 안전검토가 제대로 이뤄지지 않은 인테리어공사도 허가가 될 수 있는 가능성이 있다.

전문가의 입장에서 오래된 건축물을 리노베이션한 곳 중 일부는 천장 슬래브의 바닥을 일부 해체하여 하부 철근이 그대로 외부에 노출되어 있어 위험한 곳들이 적지 않다.

바닥슬래브는 하부근(철근)이 주근이라 대부분의 하중을 하부근이 버티고 있는데 철근의 보호 역할을 하는 콘크리트도 해체하고 하부근을 그대로 노출시킨 상태라서 상부에 큰 하중이 발생하면 언제든지 크랙이 발생하고 구조적으로 위험한 상태가 된다. 

미국 뉴욕 브롱스 지역의 7층짜리 아파트 코너가 붕괴된 모습. 다행히 사상자는 없었지만 170명 이상의 거주자들이 급하게 탈출해야만 했다. . 사진 출처: 뉴욕타임즈.

노후 건물 리노베이션 구조진단이 중요한 이유

지난 12월 미국 뉴욕 브롱스 지역에서 7층짜리 아파트 건물 코너가 무너져 내려 170명 이상의 거주민이 급하게 대피하는 사고가 일어났다. 다행히 사상자는 없었지만, 뉴욕시는 해당 건물 7개층의 하중을 지탱하고 있는 구조체 기둥을 ‘장식기둥’으로 잘못 진단한 구조엔지니어를 정직 처분했다.

이처럼 구조적인 검토를 제대로 하지 않고 리노베이션을 진행하거나 구조재를 장식물로 오인하고 철거하면 커다란 재난을 불러올 수 있다. 따라서 대수선이나 리모델링 전, 반드시 검증된 기술자의 검토를 받아야만 한다. 

소규모 건축물 리노베션 인허가 절차 개선이 필요

일정 규모 이상의 건축물은 인허가 진행 과정 상 무수히 많은 전문가의 검토, 수정 의견 반영 등의 과정을 거쳐 완성도 높은 도면으로 공사를 진행하게 되며, 공사 중에도 여러 차례 검토, 검증 절차들이 있다.

하지만 상대적으로 소규모 건축물의 경우 이러한 과정이 생략되거나 제대로 검증하는 인허가 절차가 없어 전문가의 손길이 닿지 않는 사각지대에 놓이게 된다.

따라서 건축법의 개정을 통해 아무리 작은 규모의 건축물이라도 사람이 거주하고, 붕괴 시 인명 피해가 예상된다면 반드시 현장 실사를 통해 허가를 내주는 절차로 바꿀 필요가 있다. 아무쪼록 2024년에는 건물 붕괴 사고 없는 안전한 한 해가 되기를 바란다.

노승완 건축 칼럼니스트·건축사·기술사 arcro123@hobancon.co.kr