대출·재건축 규제로 文정부때 집값 급등… 2030 ‘패닉 바잉’ 불러

영끌족 왜 급증했나

서울의 한 은행 개인대출 및 소호대출 창구 앞으로 시민이 지나가고 있다./뉴스1

2019년 후반 2030세대 영끌족의 출현은 부동산 업계에서도 미처 예상하지 못한 일이었다. 과거에도 부동산 가격 급등기에 주택 수요자들의 불안 심리가 커지면서 무조건 사고 보자는 식의 ‘패닉 바잉(공황 상태의 매수)’은 있었다. 하지만 어느 정도 자산이 있는 40대 이상이 주도했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “소득이 적은 20~30대가 한 달에 이자만 100만원씩 넘게 부담하면서 아파트에 투자하는 건 유례가 없던 일”이라고 말했다. 2019년 부동산 시장에 어떤 일이 벌어졌기에 20~30대가 영끌에 나섰을까?

2019년 상반기까지만 해도 서울의 아파트 매매·전세 가격은 떨어지고 있었다. 2017~2018년 집값 급등에 따른 피로감이 있는 상태에서 연초 송파구에서 9510가구의 헬리오시티 입주가 시작된 영향이었다. 하지만 일시적 현상이었다. 문재인 정부와 박원순 서울시에서 강화된 재개발·재건축 규제 때문에 서울 아파트 공급은 곧 부족해졌고, 2019년 하반기 들어 집값이 다시 꿈틀대기 시작했다. 이에 대한 정부의 대응은 공급 확대가 아니었다. 정부는 그해 연말 ‘12·16 대책’을 통해 9억원 넘는 고가 아파트의 대출 한도를 줄였고 이듬해 6·7월엔 고강도 규제를 총망라한 종합 대책을 잇달아 내놨다. 그러자 이번엔 9억원 이하 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선 효과’가 나타나면서 중저가 아파트 가격이 치솟았다.

20~30대 사이에서는 그나마 자신들이 매수할 만하다고 생각한 가격대의 아파트까지 눈앞에서 급등하자, “이번에 못 사면 영영 내 집 마련이 어려울 것”이라는 공포감이 확산했다.

이런 가운데 코로나 사태로 시중에 자금이 대거 풀렸고, 그해 8월 ‘임대차 3법’ 시행으로 전셋값까지 급등하면서 ‘영끌 투자’는 극단으로 치달았다. 20~30대가 매수에 나서면서 서울에 이어 경기도, 지방 광역시, 중소 도시에 이르기까지 집값 상승세가 퍼졌고 2021년 한 해 동안 전국 아파트 값은 20.18%(KB국민은행 기준) 급등했다.