“2년을 불안에 떨며 살아야 하나”…전세 연장 빌라 3채 중 1채 ‘보증 가입 불가’

전세보증 가입 담보인정비율 ‘90%’로 강화
보증금 반환 못하는 임대인 증가 우려

서울 영등포구의 한 부동산중개업소 전면에 붙은 매물안내장을 보고 있는 시민 모습 [사진 = 연합뉴스]

올해 전세금 반환보증 가입 문턱이 높아지면서 연내 만기가 돌아오는 수도권 빌라 전세의 3분의 1이 기존 보증금을 유지한 채로는 앞으로 보증금 미반환에 대비할 수 없는 것으로 나타났다.

3일 부동산 중개업체 집토스가 수도권(서울·경기·인천) 지역의 국토교통부 연립·다세대 전월세 실거래가와 주택 공시가격을 비교 분석한 결과, 2022년 체결된 연립 다세대 전세 계약의 66%가 동일한 금액으로 올해 계약을 갱신할 경우 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증에 가입하지 못하는 것으로 나타났다.

올해 만기를 맞는 전세계약이 체결된 2년 전에는 HUG 전세보증에 가입할 때 공시가격의 150%에 담보비율은 100%를 인정했다. 이 가운데 공시가격에 적용하는 비율이 지난해 140%로 낮아지면서 전세보증 가입 대상이 이미 한 차례 줄었다. 그런데 올해부터 담보인정비율까지 90%로 낮아지면서 요건이 더욱 강화됐다.

일례로 매매가격이 1억원인 빌라에 전세를 들어가면서 반환보증을 든다면 그동안은 전세금도 1억원까지 가입이 가능했지만, 올해부터는 9000만원을 넘기면 보증이 거절된다. 이마저도 집값이 내려가지 않았을 때 상황이다. 2년 전 가입 기준이 그대로 유지됐다면 올해 수도권 빌라 중 전세보증 불가 비율은 37.4%에 그친다.

전세가율의 기준이 되는 매매가격은 실거래가를 우선시한다. 하지만 주택시장 침체기인 현재, 빌라의 거래건수가 급감한 만큼 통상 국토부 공시가격을 토대로 계산하게 된다. 어떤 방식이든 집값 하락기에는 담보로 인정되는 전세금이 줄어들 수 밖에 없다.

오는 3월 발표 예정인 공동주택 공시가격이 전년 대비 10% 하락할 경우 수도권에서 전세금 반환 보증에 가입할 수 없는 갱신 계약은 77%에 달할 것으로 예상됐다.

게다가 이번 분석은 임차인보다 먼저 돈을 받아가게 되는 은행 근저당권 등 선순위 담보채권을 전혀 반영하지 않았다. 빌라 상당수가 선순위 채권에 잡혀 있는 점을 고려하면 ‘전세보증 가입 불가’ 비율은 더 높을 것으로 보인다.

지역별로는 서울 63%, 경기도 66%, 인천 86%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세보증에 가입이 불가할 것으로 분석됐다. 서울에서는 금천구(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높았고, 인천에서는 계양구(92%), 경기도에서는 이천시(87%)의 가입 불가 비율이 가장 높게 나타났다.

전세사기 피해자가 다수 발생한 서울 강서구와 인천 미추홀구에서는 각각 85%와 75%의 전세 갱신계약이 동일 전세금으로 보증보험에 가입이 불가할 것으로 예상된다.

반면, 서울 용산구(11% )와 성동구(29%), 강남구(43%), 서초구(44%)와 경기도 안양시 동안구(16%), 성남시 분당구(21%), 성남시 중원구(36%)에서는 상대적으로 가입 불가 비율이 낮은 것으로 조사됐다.

집토스 관계자는 “대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증금반환보증 가입을 희망하고 있어 향후 빌라 전세가는 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성될 가능성이 높다”면서 “올해 전세계약의 만기를 맞는 임대인들은 공동주택가격을 확인해 전세보증 가입 요건에 맞게 전세가를 낮추거나 반전세로 전환하는 것을 추천한다”고 조언했다.