세입자 몰래 집주인이 바뀌었다...법원 “원집주인, 보증금 3억 반환”

전세 계약 두달 후 집주인 바뀌어
1년뒤 알게된 임차인 계약해지 통보

집주인이 바뀐 것을 뒤늦게 알게 된 세입자가 계약 해지를 원한다면 원 집주인이 새 집주인 대신 보증금을 반환해야 한다는 법원 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 새로운 집주인의 경제력 등을 고려해 임대차 계약을 이어갈지 선택할 권리가 있다고 판단했다.

3일 법조계에 따르면 서울고등법원 제13민사부(부장 문광섭)는 최근 임차인 A씨가 임대차 계약 당시 주택을 소유하고 있던 B씨에 대해 청구한 임대차보증금반환청구 소송에서 원고 승소 판결했다. 해당 판결은 1심과 2심을 거쳐 확정됐다.

법원에 따르면 A씨와 B씨는 2021년 4월 보증금 3억원에 전세 임대차 계약을 체결했다. 같은 해 5월 30일 A씨는 잔금을 모두 지급하고 사건 주택을 인도받았다. B씨는 직후인 6월 초 해당 주택을 매매 대금 3억원에 C씨에게 양도했다. 매매가격과 전세가가 같은 이른바 ‘깡통주택’이었다. 판결문에 따르면 B씨는 C씨로부터 3억원의 매매 대금을 받지 않고, 임대차 계약을 그대로 승계해 보증금 반환 채무를 인수하는 것으로 갈음했다. 사실상 A씨의 보증금이 C씨의 주택 매매 자금이 된 셈이다.

A씨가 주인이 뒤바뀐 것을 알게 된 것은 이로부터 1년여가 지난 2022년 8월이었다. A씨는 2022년 9월 임대인 지위 승계에 이의를 제기하고 임대차 계약 해지 의사를 전달했다. 원 집주인인 B씨에게 3억원의 보증금 반환도 청구했다. B씨는 보증금 반환 의무는 C씨에게 있다고 주장했다. 계약 당시 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인·설명서에 임대인 변경 가능성을 언급했으며 임차인은 임대인 지위 승계에 동의한다는 내용이 담겼다는 것이 근거였다.

재판부는 B씨의 주장을 받아들이지 않았다. 문서에 담긴 내용은 주택 소유자가 바뀔 수 있다는 가능성에 대한 양해 정도로만 보인다고 판단했다. 재판부는 “계약 당시 B씨가 주택을 언제, 누구에게, 어떤 조건으로 매도할 것인지 구체적인 내용까지 언급했다거나 A씨가 이를 알고 있었다는 점을 인정할 자료가 없다”고 했다.

법원은 또 B씨가 임대차 계약에 따르는 신뢰를 저버렸다는 점도 지적했다. 재판부는 “주택 임대차는 임차인과 임대인 상호 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약 관계다. 경제적 약자 지위에 있는 임차인을 보호해야 할 법적 요구도 크다”며 “새 임대인의 신상, 자력이 불확실한 상황에서 임차인에게 지위 승계를 그대로 받아들이도록 강요하는 것은 부당하다”고 했다.

이어 “A씨는 주택이 매매될 때 매수인의 상황 등을 고려해 임대인 지위 승계에 이의를 제기할 선택권이 있다”며 “사전 고지 없이 매매 계약을 체결한 B씨가 이후 실체를 파악한 A씨의 이의 제기에 따라 임대차보증금 반환 의무를 부담하는 것은 감수해야 할 문제”라고 했다.

박지영 기자

park.jiyeong@heraldcorp.com