[fn마켓워치] 5성급 호텔 '콘래드 서울' 누구품에? ARA·블루코브·그래비티 3파전

블랙스톤도 컨소시엄에 포함된듯..25일 2차 비딩
3000억~4000억선 매각될듯

[fn마켓워치] 5성급 호텔 '콘래드 서울' 누구

[파이낸셜뉴스] 5성급 호텔 '콘래드 서울' 인수전이 ARA코리아자산운용 등 3파전으로 좁혀질 전망이다. 당초 기대가격은 5000억원였지만 각 컨소시엄이 제시한 수준은 3000억~4000억원선이다. 2021년 미래에셋자산운용이 IFC 서울 우선협상대상자로 선정시 호텔만 산정한 협의가격은 3400억원으로 알려졌다.

3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 캐나다 브룩필드자산운용은 2023년 12월 13일 1차 입찰에 이어 2024년 1월 25일 2차 입찰을 실시키로 했다. 현재 좁혀진 숏리스트(적격후보)는 ARA코리아자산운용, 블루코브자산운용, 그래비티자산운용이다. 블랙스톤도 이들 중 한 곳과 컨소시엄을 이룬 것으로 알려졌다. 앞서 1차 입찰에는 케펠자산운용 등 약 6곳의 원매자들이 참여한 바 있다.

브룩필드자산운용은 이번 2차 입찰을 통해 1차 입찰보다 가격을 올리려고 하는 것으로 전해졌다. 하지만 실제 가격은 4000억원선이라고 IB 업계는 보고 있다. 외국인투자촉진법에 따라 전체 지분의 10%를 외국자본이 투자해야 하는 만큼 각 컨소시엄은 해외 투자자를 확보한 것으로 알려졌다.

브룩필드는 2016년 11월 AIG자산운용으로부터 IFC 서울 전체를 사들였다. 총 2조5500억원의 인수대금 가운데 선순위 대출 1조6000억원, 중순위 대출 2050억원 등 1조8050억원을 인수금융으로 조달했다.

IFC 서울은 프라임급 오피스빌딩 3개동과 복합쇼핑몰(IFC몰), 5성급 호텔(콘래드 서울) 등으로 구성됐다. 전체 연면적이 약 50만6300㎡에 달한다.

앞서 브룩필드는 2021년 IFC 서울을 매각키로 하고, 4조1000억원을 제시한 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정한 바 있다. 하지만 인수자금 조달을 위해 설립하려던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 국토교통부의 인가를 받지 못해 무산됐다.

이 과정에서 미래에셋운용은 2000억원 상당의 이행보증금을 냈는데 브룩필드는 미래에셋운용이 계약 의무를 이행하지 않았다는 이유로 반환을 거부했다. 이에 미래에셋운용은 지난해 9월 싱가포르 국제중재센터(SIAC)에 중재를 신청했다.

브룩필드가 콘래드 서울 매각에 나선 것은 올해 돌아오는 2조2800억원 규모의 대출을 의식한 것으로 보인다. 고금리 상황이라 국내는 물론 해외에서도 투자자(LP)를 구하기가 어려워진 때문이다.

브룩필드는 2019년 자본재구조화(리캡)에 나서면서 IFC 서울 인수금융을 2조2800억원까지 확대했다. 당시 회수한 4투자금 4750억원은 배당 형태로 LP들에 지급했다.

IB업계 관계자는 "국내 자산운용사 입장에서는 해외 투자자를 통해 지분 10%를 확보해야 하는 어려움이 있으나 콘래드 서울은 여의도권역(YBD)에서도 핵심자산으로 꼽힌다"며 "관광객보다 업무 방문객 수요가 많아 객실점유율(OCC)이 높다. 오피스 위주인 국내 운용사들에게 포트폴리오를 확대할 수 있는 좋은 기회"라고 말했다.

#미래에셋 #호텔 #ARA #IFC #그래비티 #블랙스톤 #브룩필드 #케펠 #콘래드 #콘래드 서울 #블루코브