[2024 부동산 미리보기]②분양 한파에도 '강남'은 뜨겁다
'뉴:홈 사전청약, 가점제 개편'도 열기 더해
공급 지연·분양가 상승 등은 '흥행 찬물' 변수
2023년 분양을 미룬 단지들이 2024년 출격을 준비 중이다. 특히 '찐'부자들이 주목하는 서울 강남권에 알짜 단지들이 줄줄이 분양을 앞둬 벌써부터 청약 열기가 달아오르고 있다.
실수요자들의 '내 집 마련' 움직임도 빨라질 전망이다. 상대적으로 저렴한 수도권 공공분양주택 뉴:홈 사전청약이 올 한 해 1만가구 풀리고, 신혼부부 등에게 유리하게 청약제도가 개편돼서다.
다만 경기 침체, 매수 심리 위축 등으로 예정대로 공급이 진행될지는 가늠하기 어렵다. 여기에 분양가 인상까지 맞물려 지역별 청약 온도차가 극명히 나뉠 것으로 예상된다.
강남 주목…현금 부자들 모여라
부동산R114의 집계(작년 12월21일 조사 기준)에 따르면 2024년 전국 민영아파트 분양 예정 물량은 26만5439가구로 전년 실적(18만5261가구) 대비 30.2% 많다. 연초 계획 물량으로 비교하면 작년(25만8003가구) 보다 3% 많은 정도다.
서울 분양 예정 물량은 4만4252가구로 지난해 실적 물량(2만2332가구)의 두 배 수준이다. 특히 재개발·재건축 물량이 4만1058가구로 92.8%를 차지한다. 정비사업 특성상 분양시점에 변수가 많지만 작년 미뤄졌던 강남권 알짜 정비사업 단지들이 다수 포함돼 눈길을 끈다.
대표적인 단지가 서초구 잠원동 재건축 시장의 '대어' 메이플자이(신반포4지구)다. 이 아파트는 조합과 시공사인 GS건설이 공사비 인상 등의 문제로 장기간 협의를 거치면서 분양이 미뤄졌는데, 1월 공급에 나서면서 강남3구 분양의 문을 열 전망이다.
메이플자이는 최고 35층, 3307가구 규모로 전용면적 43~59㎡ 162가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 반포역과 3호선 잠원역 역세권이며 한강도 가깝다. 최근 일반분양 가격이 역대 최고가(아파트 기준)인 3.3㎡(1평)당 6705만원으로 책정돼 전용 59㎡ 기준 16억~17억원에 분양할 것으로 추산된다.
인근 서초구 반포동에서는 '반포디에이치클래스트'(반포주공1단지 1·2·4주구·5003가구)가 주목받고 있다. 전체 가구의 절반 이상이 한강 조망을 할 수 있는 데다 일반분양 물량만 2450가구에 달한다. 서초구 방배동에선 '디에이치방배'(방배5구역·3065가구)가 전체 가구의 절반 이상(1686가구)을 일반 분양한다.
강남구에선 부촌인 청담동에선 '청담르엘'(청담삼익·1261가구)이 분양을 준비하고 있다. 송파구에선 신천동 지하철 8호선 몽촌토성역 바로 인근에 '잠실래미안아이파크'(잠실진주·2678가구)가 나온다. 강남권에서 분양하는 이들 단지 모두 고분양가가 예상되지만 주변 단지 시세 차이에 따라 청약 열기가 뜨거울 전망이다.
수도권은 '뉴:홈' 지방은 '광주·충청권' 주목
서울뿐만 아니라 경기, 인천 등 수도권 전반적으로 올해 민간아파트 분양 물량이 전년 대비 늘어날 것으로 예상된다.
부동산R114 집계 기준 경기도는 2024년 민간아파트 분양 계획 물량이 7만4623가구로 전국에서 가장 많다. 경기 성남시 수정구 산성헤리스톤(산성구역·3487가구), 구리시 수택E구역(3050가구), 의정부 힐스테이트화룡역파크뷰(1583가구) 등의 대단지 분양이 줄줄이 예정돼 있다.
인천도 2만2225가구가 예정돼 있다. 전년 실적(1만3335가구)과 비교하면 66.7% 늘어난 규모다. 미추홀구 씨디오씨엘6단지 5블록(1734가구)와 7단지 4블록(1478가구) 등이 분양을 준비 중이다.
특히 수도권은 윤석열 정부의 공공분양주택인 뉴:홈 사전청약도 풀린다. 최대 1만가구를 세 차례에 걸쳐 공급할 예정으로 구체적인 공급 지구와 물량은 공고 시점에 맞춰 공개할 예정이다.
지난해 미뤄진 물량으로는 서울 서초구 성뒤마을, 송파구 성동구치소, 중랑구 면목행정타운 등이 있다. 이 밖에 경기, 인천 등에서도 나눔형, 선택형, 일반형 물량이 골고루 나올 전망이다.
지방에선 부산, 광주, 충청권에서 민간아파트 분양이 많다. 부동산R114 집계 기준 2024년 분양 예정 물량은 △부산 2만2710가구 △광주 2만161가구 △대전 1만3138가구 △충남 1만2503가구 등이다.
부산에선 사상구 부산엄궁3구역 재개발(1305가구), 동구 e편한세상범일(1080가구) 등이 분양을 앞두고 있다. 광주 북구에선 운암자이포레나퍼스티체(운암3구역 재건축·3214가구), 동구 현대노블시티(학동4구역 재개발·2314가구)등이 분양을 준비 중이다.
충북 청주에선 힐스테이트어울림청주사직(2330가구), 충남 천안에선 천안성성6지구(천안부대1지구·1282가구) 등이 분양에 나선다.
계획대로 분양할까?…'청약 온도차' 예상
다만 계획대로 분양이 이뤄질지는 안갯속이다. 경기 침체, 매수 심리 저하 등으로 주택사업자들이 분양 눈치 보기에 들어간 탓이다.
그동안에도 계획 물량을 전부 분양하진 못했다. 특히 2022년엔 계획 물량이 41만6142가구였지만 실제 분양 물량은 28만4605가구로 실행률이 68%에 그쳤다. 지난해 역시 계획 물량(25만8003가구) 대비 실적(18만5261가구)은 72%에 불과했다.
더군다나 2024년 분양 계획 물량(26만5439가구)은 최근 5년(2019~2023년) 평균 계획 물량인 35만5524가구의 74.6% 수준이다. 전체 분양 물량의 3분의 1에 해당하는 8만6684가구는 분양 시점을 특정하지 못한 상태라 다수의 물량이 계획보다 미뤄질 가능성이 있다는 게 부동산R114 분석이다.
고금리 기조가 지속되고 태영건설 워크아웃 등 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 점점 커진 것도 주택 사업자들의 발목을 잡을 것으로 보인다. 올 4월 국회의원 총선거, 7~8월 하계 올림픽 등 대형 이벤트가 있는 시기도 건설사들이 분양을 꺼릴 수 있다.
특히 미분양이 쌓여 있거나 건설 경기가 크게 위축된 지방에선 '분양 눈치보기'가 더 심화할 전망이다. 이에 강남 등 입지가 좋은 일부 수도권 지역만 청약이 과열되는 등 지역별 청약 온도차가 예상된다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "2024년은 경기 침체 우려, PF 대출 상환 만기 도래 등에 따라 건설사 입장에선 분양 리스크가 크다"며 "연초 계획 물량에서 60~70% 정도만 실제 분양이 이뤄질 것"이라고 예상했다.
이어 "강남권에서 나오는 분양 물량은 대단지인 데다 인근 시세보다 꽤 저렴할 것으로 예상되기 때문에 만점 통장도 나올 수 있을 것 같다"며 "다만 지방이나 수도권 외곽은 가격 민감도가 커져서 오히려 공공 물량에 몰리고 민간 물량은 외면받는 등 청약 양극화가 예상된다"고 덧붙였다.
채신화 (csh@bizwatch.co.kr)
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