[데스크의 눈]위기 뒤에는 탐욕이 있었다

저금리·부동산 활황 타고 마구잡이로 이뤄진 PF 대출
돈 된다 싶으니 2금융권 너도나도 뛰어들어
부동산 PF 부실에 정부 쳐다보는 자본시장
과도한 지원도, 방관도 아닌 질서있는 구조조정 지원해야

이 기사는 2024년01월03일 05시30분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 권소현 마켓in 센터장] “우리 같은 금융사들이 부동산 PF에 자금을 대줬으니 개발도 되고 시행도 가능했던 거죠. 부동산 시장 발전에 기여한 바도 생각해야 합니다”

지난해 레고랜드 사태가 터지고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 몇몇 금융사들이 휘청거리기 시작하자 2금융권에 몸담고 있던 임원이 이렇게 하소연했다. 이 말은 곧 정부가 위기 진화를 위해 직접적으로 지원을 해줘야 한다는 뜻이기도 했다.

그런데 금융사들이 왜 부동산 PF에 선순위건, 후순위건, 에쿼티건 왜 그렇게 돈을 대줬을까는 생각해봐야 한다. 간단하다. 돈이 되기 때문이었다. PF 대출은 토지 확보도 안 된 단계에서 담보도 신용도 없이 프로젝트만 보고 내주는 것이기 때문에 고금리일 수밖에 없다. 돈이 된다 싶으니 너도 나도 뛰어들었고 제대로 된 사업성 평가도 없이 무리하게 대출에 나서기도 했다. 금융사들은 그렇게 돈 벌어서 성과급 잔치도 벌였고, 심지어 PF 대출을 내주는 과정에서 리베이트를 받아 구속된 사례도 나왔다.

사실 부동산 PF는 높은 금리에 돈 빌려주고 이자 챙겨받은 금융권이나, 자본 없이도 개발 프로젝트만으로 돈 빌려서 땅 사고 건물 올려 분양해 마진 챙긴 시행사나, 시공을 맡아 원가 빼고도 상당한 수익을 올린 건설사나, 분양받아 놓기만 하면 가격 올라 평가차익의 기쁨을 누린 수분양자나 모두 윈윈인 게임이었다. 적어도 금리인상기로 전환하기 전까진 그랬다. 통화당국이 긴축으로 틀지 않았다면, 원자재 가격이 뛰지 않았다면, 부동산 경기가 위축되지 않았다면 부동산PF는 모두가 해피엔딩으로 끝날 프로젝트였다. 하지만 지금은 악몽이 됐다.

위기는 항상 탐욕에서 시작된다. 저금리가 계속 이어질 수는 없다는 건 누구나 알고 있었다. 물가가 들썩이면서 금리인상에 나설 시기가 다가오고 있다고 모두가 말할 때에도 부동산PF에 대한 투자는 이어졌다.

그런데 그 탐욕이 낳은 위기를 진화하는 것은 또 정부의 몫이 될 것으로 보인다. 2022년 레고랜드 사태가 터진 이후 파장이 걷잡을 수 없이 번지자 뒤늦게 금융당국은 50조원 이상의 유동성 지원에 나섰고 간신히 파국은 막았다. 그 뒤로 대주단 협약을 가동해 부동산 PF 이자를 유예해주고 만기를 연장해주는 식으로 PF 부실을 틀어막아 놨다. 이번에도 정부 당국이 채권시장안정펀드 규모를 20조원에서 30조원으로 늘리는 방안을 검토하고 있다는 소식이 들린다. 시장안정조치 규모를 100조원 플러스 알파 수준까지 늘릴 수 있다는 관측도 나온다.

다행히 태영건설 워크아웃은 어느 정도 예상이 됐던 일이라 그런지 자금시장 경색까지 가지는 않았다. 그러나 올해 총선까지는 PF 부실이 수면 위로 올라오지 않게 막아둘 것이란 예상은 빗나갔고, 이제 줄줄이 옥석가리기에서 탈락한 곳은 구조조정 대상이 될 것이란 우려가 나온다.

새해가 밝았지만 경기여건은 좋지 않다. 성장률이 작년보다 조금 나아질 거라 기대해보지만 작년이 워낙 안 좋았기에 누리는 기저효과일 뿐이라는 점을 생각하면 막막하다. 대외 여건도 녹록지 않다. 우크라이나와 러시아 전쟁, 이스라엘 하마스 전쟁, 대만 해협을 둘러싼 긴장도 여전하다.

특히 올해는 정치 이벤트의 해다. 우리나라에서는 22대 국회의원 선거가, 미국에서는 47대 대통령 선거가 있다. 세계 76개국에서 선거가 치러지는 해다. 경제의 가장 큰 적, 불확실성이 높은 해다.

태영건설이 쏘아올린 공이 어떤 식의 파장을 낳을지는 지켜봐야 할 것이다. 정부의 과도한 지원은 또 다른 모럴헤저드를 낳을 것이고, 그렇다고 방관하기엔 경제가 걱정이다. 대주단 협약을 통해 PF 부실을 너무 눌러놓다 보니 그동안 도려냈어야 할 사업장의 부실만 더 키웠다는 지적도 나온다. 부실은 무조건 지원한다고 해결되는 게 아니다. 적절한 선에서 질서있는 구조조정이 이뤄질 수 있도록 코디네이션을 하는 역할, 그게 정부가 할 일이다.

권소현 (juddie@edaily.co.kr)