"수익형부동산인데 수익이 안나" 규제완화 기대에도 '먹구름' 잔뜩

[2024 부동산시장 전망]⑥

[편집자주] 무섭게 올라가는 대출이자, 무섭게 올라가는 분양가격, 부동산 자산관리 대안을 찾아본다.

(서울=뉴스1) 박세연 기자=사진은 16일 서울 강남구 논현동 '꼬마빌딩' 밀집지역 모습. 2021.5.16/뉴스1

고금리 기조가 지속되면서 금리의 영향을 직접적으로 받는 수익형 부동산의 올해 전망도 어두운 것으로 나타났다. 지난해 침체를 겪은 꼬마빌딩 시장에서는 급매가 쏟아질 것으로 예상된다. 오피스텔, 생활형숙박시설 등 비주택 회복 가능성은 정부의 규제 완화 여부에 달려있다.

2일 KB부동산 빅데이터센터에 따르면 지난해 3분기 누적 서울 중소형 빌딩 거래액은 4조7000억원으로 집계됐다. 전년 동기 대비 46.2% 줄어든 수준이다. 같은 기간 거래면적도 49.6% 감소한 것으로 나타났다.

매매가격 역시 하락 전환했다. 3분기 매매가격 지수는 2분기 대비 0.48% 감소한 103.69로 집계됐다. 도심권(-1.17%)의 하락률이 가장 컸고 서북권(-1.09%), 서남권(-0.73%), 동북권(-0.61%) 순이었다. 동남권만 유일하게 0.01% 상승했다. 대내외 경기 불확실성 확대와 고금리 등 경제 여건이 반영됐다는 분석이다.

중소형 빌딩은 통상 연면적 330㎡ 이상 3300㎡ 이하이면서 대지면적이 100㎡ 이상인 건물을 뜻한다. 이 중 연면적 3000㎡ 이하, 매매 기준가 50억원 이하인 상업업무용 건물은 일명 '꼬마빌딩'으로 불린다. 주택 대비 대출 규제가 느슨한 편이라 시장이 호황기일때 '꼬마빌딩'은 연예인이나 자산가들의 투자처로 각광 받았다.

그러나 작년에 이어 올해도 꼬마빌딩 시장이 크게 회복되기는 힘들 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 다만 금리 인하 가능성은 긍정 요소로 평가했다.

김인만 김인만연구소장은 "대출 금리가 5~6%인데 수익률이 3~4% 이니 월세 받아서 대출 이자도 안나온다"며 "꼬마빌딩의 경우, 지가상승으로 수익률이 낮아도 가치는 올라갈 수 있으나 2017~2021년 아파트와 함께 꼬마빌딩 시장도 급등, 오버슈팅 된 부분이 있어 올해도 어려울 것 같다"고 말했다.

고준석 제이에듀투자자문대표는 "꼬마빌딩 시장은 현재 고금리 영향을 받고 있으나 올해 금리가 인하되면 거래량이 늘면서 가격도 상승할 수 있을 것"이라고 예상했다. 김효선 NH농협 부동산수석전문위원도 "올해 금리 인하 가능성이 있고 시세 대비 저렴한 매물이 시장에 나오고 있어 거래는 작년보다 증가할 것"이라고 전망했다.

틈새상품으로 꼽히는 오피스텔과 도시형생활주택, 생활형숙박시설 등은 정부의 규제 완화 여부가 변수다. 박상우 국토교통부 장관 후보자가 최근 "오랫동안 갖고 있었던 아파트 중심 사고에서 벗어나야 한다"고 언급하면서 규제 완화에 대한 기대감이 커진 상태다. 박 후보자는 도심에서 소규모로 다양한 형태의 주택들이 빠른 시간 내 공급될 방법을 찾아보겠다는 계획을 밝혔다.

건설업계는 도시형생활주택과 오피스텔 주택수 산정 배제를 시급한 정책 과제로 꼽는다. 오피스텔 시장은 대체 부동산 투자로 주목 받다 2020년 정부가 재산세 산정 기준이 되는 주택수에 포함시키기로 하면서 급격히 가라앉았다. 주택산업연구원에 따르면 올해 1~3분기 오피스텔 인허가 물량은 1만2800가구로 1년 전 대비 67.1% 감소했다. 도시형생활주택 인허가 물량도 같은 기간 73.6% 줄었다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "주거용 세금규제 등 완화 여부에 따라 틈새 투자 수요 개선 가능성은 남아있다"며 "정책 규제완화 선행이 관건"이라고 강조했다. 김제경 투미부동산 소장은 "규제 완화 기대감에 소폭 회복할 수 있겠으나 비아파트 가격이 오를 시점엔 아파트가 폭등한 상태일 것이라 신축 아파트를 중점적으로 보는 게 낫다"고 말했다.

전문가 대부분은 꼬마빌딩, 오피스텔 등을 포함해 원룸과 다세대주택까지 수익형 부동산 시장이 전반적으로 고전을 겪을 것라며 투자에 신중을 기할 것을 당부했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "요새 1년 정기예금 이자가 4%로 당분간 수익형부동산의 세전수익이 4%가 되지 않을 경우, 수요 유입은 제한적일 수 있다"고 예상했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "원룸이나 다세대주택 역시 한때 은퇴 수익형 상품으로 각광 받았으나 요즘은 인기가 예전 같지 않다"며 "빌라 사기 후유증, 비대면 문화 확산, MZ세대의 아파트 선호와 맞물려 있기 때문"이라고 말했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr