꽁꽁 언 부동산 시장, 금리 인하 맞물려 하반기부터 온풍

[2024 부동산시장 전망]②

[편집자주] 무섭게 올라가는 대출이자, 무섭게 올라가는 분양가격, 부동산 자산관리 대안을 찾아본다.

미국의 금리가 지난해 정점을 찍고 올해 본격적인 인하를 시사하면서 부동산 시장은 기대감이 감지된다. 10명의 전문가에게 올해 시장 전망을 물어본 결과 과반수가 상저하고를 예상했다. 상반기까지 시장 침체가 지속되겠지만 금리 인하가 현실화하는 하반기에는 시장이 회복될 것이라는 전망이다.

한국은행의 기준금리 인상이 없다는 인식이 확산되고 인하 횟수에 따라 매수 심리가 회복될 것으로 내다봤다. 인하 시점에 대해 금융권에서는 올 2분기 또는 3분기를 점친다. 인하 횟수는 2~3회 예측이 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "올 하반기 또는 말에 한국은행이 1번 정도 인하할 경우 반등에 도움이 되고 금리가 2~3차례 인하할 경우 투자심리가 살아나면서 반등 폭은 더 커질 수 있다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "올해 6월까지 가격 조정된 후에 7월부터 보합세나 강보합세로 전환을 예측한다"면서 "내 집 마련을 하려면 설 연휴나 3월부터 급매물을 찾아보는 것도 방법"이라고 말했다. 그는 "상반기에 가격 하락이 단기간에 빠르게 나타날 수 있을 것"이라며 "현장을 예의주시 해야 한다"고 조언했다.

다만 기준금리를 인하하더라도 이전처럼 초저금리 시대는 아니기 때문에 부동산 가격이 급격하게 오르기는 힘들 것으로 전문가들은 예상했다.

중고금리가 유지되면서 주택 가격 하락이 지속될 것이라는 전망도 있다. 이광수 광수네복덕방 대표는 "상반기는 금리 변화, 하반기는 총선 이후 부동산 정책 변화를 예의주시할 필요가 있다"면서도 "금리가 급격하게 하락하지 않는 한 투자 수요 감소는 이어질 것"이라고 전망했다.

정부의 정책 변화도 시장에 영향을 주는 요인 중의 하나로 꼽혔다. 특히 이달부터 출시되는 27조원 규모의 신생아 특례대출의 시장 여파에 관심이 높다. 주택가격 9억원 이하를 구입할 경우 연 1.6~3.3%의 저리에 최대 5억원까지 빌릴 수 있다. 주택가격이 9억원 이하이기 때문에 강남권이나 마포구, 용산구, 성동구 등 보다는 서울 외곽, 수도권, 지방이 영향을 받을 것으로 예상했다. 집값 상승을 부추기는 요인보다는 집값 하락을 방어하는 역할을 할 것으로 전문가들은 예상했다.

복수의 전문가들은 올해 시장은 수도권 내에서도 서울, 서울 내에서도 입지에 따라 국지적인 움직임이 일어나는 양극화를 넘어선 초양극화를 점쳤다. 서울은 상저하고로 하반기에는 온기가 돌겠지만, 지방은 침체가 지속될 수 있다는 예상이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "대출금리 하락에 맞춰 투자 선호 지역부터 매수세가 형성되고 가격 반등이 전망된다"면서 "지방은 공급 부담과 수요 위축으로 약세장이 지속될 것"이라고 전망했다.

지난해 8월부터 오르기 시작한 전세시장은 올해도 상승 기류를 이어갈 것으로 봤다. 김인만 소장은 "입주 물량은 줄어드는데 매매 수요와 빌라 전세 수요가 아파트 전세로 몰리고 있다"면서 "전셋값 상승이 2~3년 더 지속되면 매매가격을 밀어 올리는 역할을 할 것"이라고 전망했다.

전셋값도 지역별로는 차이를 보일 전망이다. 김효선 NH농협 부동산수석전문위원은 "서울처럼 전세가율이 50% 중반대로 낮은 지역의 전셋값은 더 상승 폭이 커질 여지가 있지만 대구·경북 등과 같이 공급이 많은 지역은 하락 가능성도 있어 전세시장은 지역별로 양극화가 될 것"이라고 말했다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr