"내 집 마련은 상반기에, 갈아타기는…" 전문가들의 부동산 전략

[2024 부동산시장 전망]①

[편집자주] 무섭게 올라가는 대출이자, 무섭게 올라가는 분양가격, 부동산 자산관리 대안을 찾아본다.

'상저하고'(上低下高), '초양극화'

전문가들이 많이 언급한 올해 부동산 시장 전망 키워드다. 상반기는 부진하고 하반기는 회복세를 보일 것이라는 전망이 높다. 상반기에는 지난해 하반기 보다 시장이 더 침체되고 거래량이 뚝 끊어질 수 있다. 상황이 더 안 좋아지겠지만 금리 인하가 가시화 될 것으로 예상되는 하반기에는 서서히 회복될 것이라는 예측이다. 급반등 보다는 보합세를 유지하면서 가격이 조금씩 오르는 장이 될 것으로 예상했다. 조금더 긍정적인 전망을 내놓은 전문가는 연초에 가격 하락을 겪은 후 회복세를 탈 것으로 예상했다. 반면 올해내내 매도 물량 증가와 가격 하락이 이어질 것이라는 전망도 있다.

초양극화도 예상된다. 수도권과 지방, 수도권 내에서도 입지에 따라 가격 회복 정도, 청약 성적 등 극명한 차이를 보일 것으로 봤다. 서울은 상저하고를 보이겠지만 지방은 지역에 따라 올해도 침체가 이어질 수 있다고 봤다.

시장의 최대 관심사는 기준금리 인하 시점이다. 주택시장 뿐 아니라 부동산수익형상품 역시 금리에 예민하게 반응하기 때문이다. 금리가 낮아지면 돈을 빌려 집을 사려는 수요자의 부담이 낮아지고 부동산 수익형 상품은 금융 비용이 낮아져 수익률이 올라간다. 시장에서는 한국은행이 하반기에 2~3차례 금리를 낮출 것이라는 예측이다. 실제로 인하 시점과 인하 횟수에 따라 시장 회복 시점과 정도도 달라진 것으로 보인다.

내 집 마련을 생각하는 수요자라면 상반기에 급매물을 중심으로 매수를 알아보기를 추천했다. 2021년 10월 고점 대비 가격이 최소 20% 이상 싸거나, 강남 등 인기 지역이 아닌 곳은 30% 이상 싼 매물이 대상이다. 올해 경매시장이 큰 장이 열릴 것으로 예상되면서 경매를 통해 싸고 좋은 매물을 찾는 것도 방법으로 꼽힌다.

다른 지역으로 갈아타기를 원하는 1주택자의 경우 반드시 먼저 매도 후 매수하는 전략이 필요하다. 하반기에 금리를 인하하더라도 시장이 확 살아나거나 거래량이 급격히 늘어날 가능성은 높지 않기 때문이다. 다주택자의 경우 시장의 변화에 둔감한 주택의 경우 처분해 부담을 낮추는 것도 방법으로 꼽았다.

전세 시장은 지속적으로 상승할 것이라는 전망이 조금더 높다. 지난해까지 입주물량이 정점을 찍고 올해부터 줄어드는 곳들이 있고 매매시장 위축으로 전세수요가 증가하고 있어서다. 다만 미분양 물량이 쌓이고 전년과 비슷한 수준의 입주물량이 대기 중인 지방은 전세가격이 안정적일 것으로 예상했다.

전세사기 위험 등 기피현상 지속으로 빌라 등 비아파트 주택 시장은 올해도 매매와 전세 모두 어려운 시기를 보낼 것으로 예상했다. 특히 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터, 분양형호텔 등 수익형부동산상품 역시 금리가 대폭 떨어지지 않고 중고금리가 이어지는 동안에는 투자에 신중할 것을 당부했다. 역마진으로 수요가 대폭 줄어들고 마이너스 웃돈을 붙여도 팔리지 않는 현상이 올해도 이어질 것으로 내다보기 때문이다. 오피스텔의 경우 주택 수 제외 등 정부의 규제 완화 가능성이 있지만 아파트 시장이 살아나지 않는 이상 영향이 제한적일 것으로 내다봤다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr