"올해 전셋값 2%대 상승 전망" [신년기획]

주택시장 진단(2) 전세- 전세자금 대출금리에 크게 좌우
주산硏 "공급부족이 올해 전셋값 상승 견인할 것"

2024년 새해가 밝았다. 총선을 비롯한 정치적 빅이슈가 한국 사회 전반을 장악한 채 하반기까지 영향을 미칠 것으로 보이는 가운데, 주택시장은 내내 금리라는 변수가 지배할 전망이다. 기준금리 고공행진이 막을 내릴 수는 있어도 하락 반전까지는 기대하기 힘든 상황에서 주택시장 전반에는 부담요인으로 작용할 수밖에 없을 것으로 해석된다. 올해 주택시장을 진단해 본다.

[아이뉴스24 김서온 기자] 지난해 전셋값은 매매가와 같은 궤적을 유지하며, 상승 전환 후 둔화한 모습을 보였다. 이에 정부는 전세시장의 경색을 막기 위해 전세 자금 대출 공급과 대상을 확대하고 임대보증금 반환 목적의 대출 관련 제한을 폐지했다.

이런 움직임은 임차인의 주거 및 금융 애로를 덜어준 측면이 있지만, 한편으로는 전세 자금 대출 규모를 급증시키는 요인으로도 작용했다. 결국 전세 자금 대출제도가 전셋값 주된 상승 요인으로 지목되는 계기가 됐다. 이런 상황은 올해도 매매시장과 같이 금리가 전세 시장에 큰 영향을 줄 수 있다는 점을 시사해 준다. 전세 자금 대출의 경우 은행 자금 조달 금리(코픽스)와 연계돼 오를 가능성이 있고, 이에 따라 전셋값도 움직일 수 있을 것으로 전망된다.

올해 내로라하는 부동산 관련 전문기관에서는 모두 전셋값 상승을 예측하고 있다. 또한, 임대차 시장에서 전세뿐만 아니라 월세 부담도 커진다는 전망에도 힘이 실리는 분위기다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 올해 전국 전셋값이 2.0% 오를 것으로 전망했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "전세는 매수 심리 축소에 따라 추가 수요 유입이 예상되고, 월세 상승으로 그간 임대차 시장 내에서 상대적으로 축소된 수요가 회복하면서 상승 전환할 것"이라고 말했다. 대한건설정책연구원(이하 건정연)도 수도권 아파트 전셋값은 2% 내외의 상승을 보일 것이라고 내다봤다.

주택산업연구원(이하 주산연) 역시 올해 2%대의 전셋값 상승률 전망을 내놨다. 주산연이 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급 지수를 고려한 전망 모형을 통해 전셋값을 예측한 결과, 올해 전셋값은 전국 2.7%, 수도권 5.0%, 서울 4.0%, 지방 0.7% 상승한다는 수치가 나왔다.

주산연 관계자는 "현재 매매 감소와 함께 전세 수요가 아파트로 이동하고 있지만 아파트 입주 물량이 올해도 감소할 것으로 전망됨에 따라 공급부족이 전셋값 상승을 견인할 것"이라며 "과거 경험상 전셋값 상승이 다시 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 있다"고도 했다.

이와 함께 전세 사기 등에 따른 보증금 미반환, 손실 우려가 올해까지 이어지면서 주택시장 내 아파트 쏠림 현상도 심화할 것으로 나타났다. 하나은행 하나금융경영연구소는 "지난해 불거진 전세 사기 등에 따라 전세 수요는 특히 아파트 집중될 것"이라며 "아파트는 전세 수요 유입에 따라 전셋값이 매매가격 하단을 지지해 줄 수 있다"고 내다봤다.

임대차 시장에서 월세가 더 오를 것이란 전망도 힘을 받고 있다. 주산연 측은 "장기추세 곡선이 완만한 하강 곡선을 그리고 있지만, 순환 사이클이 본격적인 상승 국면에 들어갔기 때문에 월세도 당분간 상승세를 유지할 것"이라고 전망했다.

실제 임대차 시장 내 실수요자들도 올해 월세 상승을 전망하고 있다. 부동산 정보 플랫폼 다방을 운영하는 스테이션3가 지난달 4일부터 11일까지 다방 앱 접속자 3064명을 대상으로 '2024년 전·월세 시장 전망'에 대한 설문조사를 진행한 결과, 전체 응답자 중 1171명(38%)이 내년 전세 시장은 '보합'할 것이라고 응답했으며, 월세 시장은 1649명(54%)이 '상승'할 것이라고 응답했다.

2024년 전세 시장 전망에 관한 질문에 1171명(38%)은 보합, 1033명(34%)은 상승, 860(28%)명은 하락할 것이라 응답해 보합이나 상승을 점친 비율이 하락 전망 비율보다 우세했다.

특히, 월세 시장 전망에 대해서는 절반 이상의 응답자가 '상승'이라 답한 것으로 나타났다. 구체적으로 1649명(54%)은 상승, 1160명(38%)은 보합, 255명(8%)는 하락이라 답했으며, 상승 전망 이유로는 '월세 수요 증가'를 선택한 비율이 44%로 가장 많았다. 이어 △금리 추가 인상 23% △전세값 상승 22% △경기 침체 12% 등의 순으로 집계됐다.

장준혁 다방 마케팅실 실장은 "많은 응답자가 전세 보합, 월세 상승을 선택해 올해도 지난해와 비슷한 양상을 전망하는 것으로 나타났다"고 말했다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)