임차인이 수리하면… “보증금 감액 가능” [부동산 빨간펜]

바닥재 변색 등 통상적 상태 악화
임대료에 수리비 이미 포함
사업자등록 안 된 상가도 갱신권

‘상가건물임대차보호법’은 자영업을 하는 분들이라면 한 번은 꼭 듣게 되는 법입니다. 하지만 임대차법을 이해하고 내 상황과 직접 연결지어 적용해보기는 쉽지 않죠. 이번 부동산 빨간펜은 서울시의 상가임대차 상담사례집에서 자영업자가 겪기 쉬운 사례를 담았습니다. 참고로 서울시는 공정거래종합상담센터를 운영하고 있어 방문·전화·온라인 상담을 받을 수 있습니다. 임대료 조정이나 임대차계약의 갱신·해지 등 상가 임대차 관련 문제나 법률상담도 무료로 받을 수 있으니 필요한 분들은 전화로 상담하거나 홈페이지에서 내용을 확인하시기 바랍니다.

Q. 상가 임대차 기간이 끝나 임대인에게 상가를 인도한 임차인입니다. 그런데 임대인이 바닥 장판이 시커멓게 변하고 바닥 일부가 파손됐다며 임대차보증금에서 보수비 50%인 50만 원을 빼겠다고 합니다. 바닥 장판 닳은 것도 임차인 책임인가요?

“바닥재 변색 및 바닥 파손이 임차인의 통상적인 사용으로 생긴 것이라면 임대인이 부담해야 합니다. 임대인은 상가 수선비 등 필요한 경비 대부분을 임대료에 포함하고 있습니다. 그래서 임차인이 통상적인 방법으로 사용한 후 생기는 상가 상태 악화는 당사자 간 별다른 약정이 없는 한 임대인이 부담합니다. 물론 임차인의 귀책사유로 훼손된 것이라면 임차인이 수리 책임을 져야 합니다. 서로 합의점을 찾는 것이 중요할 듯합니다.”

Q. 최근 리모델링 공사를 끝낸 상가 건물을 임차해 렌털 스튜디오로 사용하려는 임차인입니다. 하지만 시공 하자가 심각해 누수가 이어지고 있습니다. 임대인이 수선하겠다고 말은 했지만 막상 공사를 하지 않고 있습니다. 그냥 계약을 해지하는 게 나을까요?

“영업이 어려운 상태인 것은 맞아 보입니다. 하지만 소송을 고려한다면 계약 해지는 신중히 고려할 필요가 있습니다. 임차 목적대로 사용할 수 없는 상태에 이르지 않았는데도 해지를 주장했다가 법원에서 인정받지 못하면 임차인이 오히려 임차료를 지급해야 하는 상황이 올 수도 있기 때문입니다. 가장 현실적인 방법은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 문을 두드리는 것입니다. 공사비용이 수천만 원에 이를 수도 있으니 공사를 세입자가 할 경우 보증금을 감액해달라고 신청하는 등 절차를 밟는 것이죠.”

Q. 신림동에서 보증금 500만 원, 월세 50만 원 점포에 세탁소를 운영하고 있습니다. 올해 2년째 영업 중인데 임대인이 재건축을 이유로 재계약을 거부하고 있습니다. 사업자 등록을 하지 않아 ‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받지 못한다고 하는데 정말 그런가요?

“상가건물임대차보호법의 적용 대상이 사업자등록 대상이 되는 상가건물인 것은 맞습니다. 해당 상가가 사업자 등록 대상이 되는데 임차인이 사업자 등록 신청을 하지 않았으면 임대차보호법을 제한적으로 적용받습니다. 하지만 계약갱신요구권 행사에는 문제가 없습니다. 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 사업자 등록 여부와 무관하게 권리를 행사할 수 있습니다. 이렇게 되면 전체 임대차 기간 10년간 영업이 가능합니다.”

Q. 운영 중인 편의점을 친동생에게 양도하려고 합니다. 친동생과 임대인이 새롭게 임대차계약서도 썼습니다. 그러면 친동생은 10년의 계약갱신요구권을 새롭게 부여받는다고 보면 될까요?

“해당 사항은 임대인과 먼저 논의하시고 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 본인과 친동생은 전혀 다른 주체이기 때문에 친동생이 새롭게 계약갱신요구권을 행사하겠다고 주장할 수 있습니다. 하지만 임대인이 임대차계약 명의자만 다를 뿐이고 사실상 동일한 임대차라고 주장할 수도 있기 때문에 다툼의 여지가 있습니다.

따라서 임차인은 친동생에게 임차권을 양도했으며 권리금을 실제로 거래했다는 증거 등을 남기는 것이 좋습니다. 그래야 본인과 친동생은 별개의 임차인으로, 갱신권을 새롭게 부여받는다고 입증할 수 있죠.”

Q. 송파에서 헬스장을 운영하는 임차인입니다. 3년 계약 이후 1년이 지났는데 임대인으로부터 건물이 팔렸다는 연락을 받았습니다. 임대차 계약서에 ‘재건축할 경우 3개월 이내 조건 없이 나간다’는 특약이 있었는데 이를 근거로 3개월 이내에 헬스장을 비우라고 하네요. 이런 경우에도 제가 특약을 지켜야 하나요?

“임차인은 이 특약의 무효를 주장할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법에는 임대인이 재건축을 하려면 임대차계약 체결 당시 재건축 시기 등을 임차인에게 구체적으로 알리도록 정하고 있습니다. 위 특약은 계약 당시 재건축 시기를 구체적으로 정하지 않았기 때문에 법 규정 위반이 되는 것이죠. 임대인으로서는 이 계약의 만기일에 갱신 계약을 하면서 재건축 계획을 구체적으로 알리면 해당 계획에 따라 재건축을 진행할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.”

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이축복 기자 bless@donga.com