집 계약 후 세입자 갱신요구…대법 “매수인 잔금 거절 정당할 수도”

세입자가 말을 바꿔 계약갱신요구권을 행사하면서 아파트 매매 계약이 어그러졌다면, 입주하려던 매수인이 잔금 지급을 거절하는 것이 정당하다 볼 여지가 있다는 대법원 판단이 나왔습니다.

대법원 2부(주심 대법관 이동원)는 매수인 A 씨가 매도인 B 씨를 상대로 낸 소유권이전등기 소송에서 원고 패소 취지로 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다고 오늘(1일) 밝혔습니다.

재판부는 “갑작스러운 세입자의 계약갱신권 행사로 피고(B 씨)의 현실 인도 의무 이행이 곤란할 현저한 사정 변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “이로 인해 당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행 의무(잔금 지급)를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 판단했습니다.

이어 “A 씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무불이행을 이유로 한 B 씨의 계약 해제권 행사에 문제가 없는지 다시 심리하라”며 사건을 파기했습니다.

대법원 관계자는 “집주인의 주택 인도 의무보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 계약갱신요구권을 행사한 경우, 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있어 이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지”라고 설명했습니다.

앞서 A 씨는 2021년 1월 B 씨의 아파트를 11억 원에 매수하기로 계약했습니다.

세입자(보증금 5억 원)가 살고 있기에 이를 승계하는 조건으로 계약해 두 사람 사이에서 오가야 할 돈은 총 6억 원이었습니다.

그해 10월에 전세계약 만료 예정이었던 세입자가 추가 2년 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 두 사람에게 전화로 확언했기에 계약은 진행됐습니다.

상황이 특수한 만큼 특약사항이 계약서에 들어갔습니다. 그해 4월 A 씨가 잔금 1억9천만 원을 지급하면 B 씨는 그와 동시에 소유권이전등기를 해주기로 했고, 대신 세입자가 집을 나간 후인 그해 12월 아파트를 인도해주기로 했습니다.

문제는 잔금 지급 직전, 계약 종료 6개월을 남겨둔 시점에서 세입자가 자신의 법적 권리인 ‘계약갱신요구권’을 행사해 2년을 더 살겠다고 말을 바꿨단 점이었습니다.

이 소식을 들은 A 씨는 B 씨가 세입자를 내보낼 계약상 의무를 깬 만큼 잔금을 지급하지 못하겠다고 반발했습니다.

입주할 생각에 소유하던 집을 이미 팔았는데, 세입자 나가지 않는 2년 동안 다른 곳에서 살 수밖에 없어 손해를 입었다는 것입니다.

반면 B 씨는 잔금을 주면 소유권이전등기를 위한 서류를 내주겠다고 주장했고, 같은해 5월 잔금 지급 채무 불이행을 이유로 매매계약이 해제됐다고 A 씨에게 통보했습니다.

이어진 민사소송에서는 1·2심 판단이 엇갈렸습니다. 1심은 B 씨가 잔금을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라며 A 씨 일부 승소로 판결했습니다.

반면 2심은 A 씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B 씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단했습니다.

계약서상 4월22일 A 씨가 임대차보증금 반환 채무를 승계한 만큼, B 씨가 아파트를 인도할 의무가 인정되지 않는다는 것입니다.

하지만 대법원은 결론을 뒤집었습니다.

[사진 출처 : 연합뉴스]

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백인성 기자 (isbaek@kbs.co.kr)