작년 강남3구·용산 집값 되레 올랐다

'규제의 역설' 현상 나타나

서울 여의도 63아트 전망대에서 바라본 서울 시내의 아파트 모습. 사진 연합뉴스

지난해 서울 아파트 시장이 특례보금자리론과 부동산 규제 완화 등 정부 정책 등에 힘입어 연초 대비 거래량이 늘고 일부 지역에서는 2년 전 평균 매매가격보다 상승한 것으로 나타났다. 다만 거래량 증가하면서 집값이 함께 오른 곳은 서울 25개 자치구 중 단 2곳 뿐이었다.

아직 작년 12월 계약분 신고 기한이 남아 거래건수와 매매가격 조정 가능성이 남아있지만, 연말로 갈수록 집값 하락 공포에 거래가 실종돼 큰 변동은 없을 것으로 예상된다.

이런 가운데 규제지역으로 남아있는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 경우 규제에도 불구하고 집값이 오른 것으로 나타나 '규제의 역설' 현상이 나타나기도 했다.

1일 부동산업체 아실 통계에 따르면 작년 서울 자치구 중 강남, 강동, 구로, 금천, 서초, 송파, 양천, 용산, 종로, 중구 등 10개 구만이 2021년 대비 아파트 평균 매매가를 넘긴 것으로 나타났다.

실제 강남구의 경우 작년 아파트 평균 매매가격은 21억7648만원으로 2년 전인 2021년 18억6177만원 대비 3억1471만원 올랐다.

2021년 20억6100만원선이었던 서초구 아파트 평균 매매가격은 작년 22억5476만원으로 2억원 가까이 상승했으며, 종로구 역시 9억3085만원에서 11억510만원으로 1억 7000만원 가량 올랐다.

특히 강동과 송파는 평균 매매가격 상승폭이 그리 크진 않았지만, 작년 아파트 거래량이 2021년의 거래량을 넘겨 집값과 거래량 '두마리 토끼'를 동시에 잡았다. 2021년 2050건이 거래된 강동구 아파트 거래량은 2023년 2224건이 손바뀜되며 174건 늘었고, 송파구는 2167건에서 2658건으로 491건 증가했다.

아파트 평균 매매가격은 구로구와 금천구 등 예상 외의 지역들에서도 오르기도 했지만, 두드러진 상승세는 서울에서 아직 규제지역으로 묶여 있는 강남 3구와 용산구에서 나타나 규제할수록 더 몰리는 '규제의 역설' 현상을 보였다. 서초와 용산의 거래량은 2021년 대비 각각 70%(2196건→1530건)와 60%(894건→532건) 정도만 회복했지만 평균 매매가격은 2021년을 뛰어넘었다.

다만 작년 연말로 갈수록 주택 매수심리가 위축되면서 서울 아파트 매매시장이 얼어붙은터라 이런 추세가 올해 상반기에도 이어질지는 미지수다. 서울부동산정보광장 아파트 매매현황에 따르면, 작년 4월부터 9월까지 3000여건으로 살아날 기미를 보이던 거래건수가 10월과 11월 2300여건과 1800여건으로 뚝 떨어졌다. 신고 기한이 남긴 했지만 이날 기준 12월 거래건수는 1000건도 채 되지않은 868건 뿐이다.

매매가격도 하락세다. 작년 10월부터 12월 초까지 20억원대에 거래되던 송파구 헬리오시티 전용면적 84㎡는 12월 15일 19억원(18층)에 손바뀜되며 20억원대가 깨졌다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "전고점 대비 서울 아파트 매매가격은 85.5%, 강남 3구가 위치한 동남권은 89.1%까지 회복하는 등 많이 올랐기 때문에 당분간 조정이 불가피할 것"으로 내다봤다.

또다른 부동산 전문가는 "올해 상반기에도 집값 하락 전망이 우세한데다 금리 여파로 대출 여건이 녹록치 않아 매매 시장 활성화가 쉽지 않을 것"이라며 "매수심리가 위축된 시기라 정비사업 이슈가 있는 일부 단지나 신축을 제외하면 서울 강남권도 매도-매수 간 눈치싸움으로 강보합이 유지될 것으로 예상된다"고 진단했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr