세입자 나간다길래 아파트 매매 도장 찍었는데…

"2년 더 살겠다" 세입자 입장바꾸자 매수·매도자 분쟁
대법 "현저한 사정변경…잔금 의무, 신의칙 어긋날 여지"

사진 연합뉴스

계약 기간이 만료되면 나가겠다던 세입자가 갑자기 계약갱신청구권을 행사하면서 아파트 매매 계약이 어그러져 매수자와 매도자 사이에 분쟁이 발생했다. 이 건에 대해 대법원은 입주를 준비하던 매수인이 입주를 하지 못하는 것에 대해 잔금 지급을 거절하는 것이 정당하다고 볼 여지가 있다고 판결했다.

1일 법조계에 따르면, 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에서 원고 패소 취지로 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다.

이 건은 A씨가 2021년 1월 B씨의 아파트를 11억원에 매수하기로 계약하면서 시작됐다. 세입자(보증금 5억원)를 승계하는 조건이라 총 6억원이 오갔다.

그해 10월 19일 계약 만료인 세입자 C씨가 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다고 전화로 확언했고, 상황이 특수한 만큼 특약사항이 계약서에 들어갔다.

당해 4월 22일 A씨가 잔금 1억9000만원을 지급하면 B씨는 동시에 소유권이전등기를 해주기로 하는 대신 C씨 퇴거 후인 그해 12월 6일에 명도(아파트를 실제로 넘겨주는 것)하기로 했다.

그러나 C씨가 계약 종료 6개월을 남겨둔 4월 20일 법적 권리인 '계약갱신청구권'을 행사해 분쟁이 시작됐다.

A씨는 C씨를 내보내야 하는 계약상 의무를 B씨가 깬 만큼 잔금을 줄 필요가 없다고 반발했다. 입주할 생각으로 소유한 집을 팔았는데, C씨가 나가지 않는 2년 동안 다른 곳에서 거주할 수밖에 없어 손해를 입었다는 것이다.

반면 B씨는 잔금 날인 4월 22일 공인중개사에 나타나지 않았고, 이튿날 자신에게 찾아와 잔금을 줄 것을 요구했다. 이후 잔금을 주면 소유권이전등기를 위한 서류를 내주겠다는 주장을 거듭한 끝에 5월10일 잔금 지급 채무 불이행을 이유로 매매계약이 해제됐다고 A씨에 통보했다.

민사소송에서는 1·2심 판단이 엇갈렸다.

1심에서는 B씨가 잔금을 받는 대신 소유권이전등기 절차를 이행하라며 A씨 일부 승소로 판결한 반면, 2심은 A씨가 잔금 지급 의무를 부당하게 이행하지 않았다며 B씨의 매매계약 해제가 적법하다고 판단했다.

대법원 재판부는 A씨의 손을 들어줬다. A씨의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 다시 심리할 필요가 있다고 본 것.

대법원 관계자는 "집주인에게 현실 인도 의무가 있다고 인정하고, 이보다 먼저 이행할 잔금 지급 의무를 매수인이 부담하는 상황에서 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사한 경우 매수인의 잔금 지급 의무 이행 거절이 정당하다고 볼 여지가 있다"며 "이를 이유로 매매계약을 해제하는 것은 적법하지 않다는 취지"라고 설명했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr