[터닝포인트]건설경기 '악화일로'…주택공급 활성화 방안 급가동 한다

'돈맥경화' 자금 숨통 튼다…공공에선 물량 늘려 공급 정상화

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 주택공급 활성화를 위한 대책을 내놨다. 국내 부동산 시장의 위축으로 주택 공급에 차질이 생기고 있어서다. 주택 인허가와 착공이 전년과 비교해 모두 떨어지는 등 이상신호가 뚜렷해진 상황이다. 특히 당장 불확실한 분양에 나서기보다 연기를 택하는 단지들이 늘면서 지난해 분양 물량 2018년 이후 5년 만에 최저치를 기록했다.

반대로 부동산발 경제위기를 우려해 문턱을 낮췄던 대출 규제는 다시 조이기로 했다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 우회했던 특례보금자리론 및 50년 만기 주택담보대출을 축소했다. 수요가 과도하게 몰리며 가계대출 증가세가 가팔라졌고, 국지적 가격상승으로 이어졌기 때문이다.

◇시장 침체에 건설업계 '자금난'…정부, PF 자금 긴급수혈

정부는 지난해 주택공급 부족 우려를 해소하는데 공을 들였다.

우선 유동성 위기에 몰린 건설사를 위해 긴급자금을 수혈했다. PF 대출 보증 규모를 기존 15조원에서 25조원(주택도시보증공사(HUG) 15조원·주택금융공사 10조원)으로 정부 출자 등을 통해 늘렸다.

또 HUG는 보증한도를 전체 사업비의 50%에서 최대 70%까지 확대하고 시공사 도급순위(현행 700위까지)를 검증하는 심사기준을 폐지했다.

아파트 뿐 만 아니라 단기간 내 공급이 가능한 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트를 대상으로도 1년간 가구 당 7500만원 한도 내에서 3%대 금리로 건설자금 지원을 받을 수 있도록 했다.

정부가 금융지원에 까지 손을 뻗은 건 부동산 시장 침체가 이어지면서 건설사들이 분양을 미루고, 사업을 포기 또는 폐업하는 사례가 많아져서다. 이대로라면 2~3년 뒤 공급이 부족해 집값이 불안해질 수 있다고 보고 있다.

실제로 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면, 지난 1월부터 10월까지 종합건설사의 폐업건수(변경‧정정‧철회 포함)는 총 453건인 것으로 집계됐다. 이는 전년 동기 259건에 비해 74.9% 증가한 수준이며 지난 2006년 491건 이후 역대 최대치다.

◇공공에선 '물량' 늘려 뒷받침…공사비도 제대로 받도록

공공부문에선 물량을 늘리고 속도를 높이는 등의 방식으로 공급 활성화를 뒷받침한다. 공공택지 지정 물량을 6만5000가구에서 8만5000가구로 2만 가구 늘렸으며, 발표 시기도 반년 가량 앞당겼다.

이외에도 3기 신도시 등에서 용적률을 끌어올려 3만 가구를 추가 확보하고, 민간이 보유한 공공택지 가운데 약 5000가구를 공공으로 전환해 공급한다.

공동주택용지 전매제한은 한시적으로 1년간 완화했다. 전매는 계약 후 2년부터 1회에 한해 최초가격 이하로만 허용되며, 벌떼입찰 차단을 위해 계열사 간 전매는 금지한다.

인상된 공사비도 적기에 받을 수 있도록 해 사업이 흐지부지 되는 일도 막기로 했다. 기존 계약의 조정기준이 모호해 분쟁이 발생한 경우, 분쟁 조정 과정에서 표준계약서 기준을 활용하도록 권고하고 특히 정비 사업은 특화된 표준계약서를 마련한다.

공급 대책은 공공·민간 물량을 동시에 확충하는 '투트랙'으로 요약된다. 양 측면에서 최대한의 물량을 확보해 공급부족 우려를 지워내기 위한 취지로 풀이된다. 다만 전문가들은 이 같은 조치를 긍정적으로 평가하면서도 거시경제 불확실성이 지속되는 만큼 극적인 효과가 나타나긴 어렵다고 전망한다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난해 9월26일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 주택공급 활성화 방안 발표를 하고 있다./ 뉴스1 ⓒ News1

◇가계대출 급증에 대출은 조이기…수요 진작은 없다

반면 공급을 활성화하려는 노력과 달리 수요 진작 정책은 따로 고려하지 않고 있다. 오히려 정책대출의 문턱을 높이는 등 조이는 양상이다.

지난해 1월 말 출시돼 9억원 이하 주택에 최장 50년간 최대 5억원을 빌려주던 특례보금자리론 일반형은 9월 말 판매 중단됐고, 6억원 이하 주택에 적용되는 특례론 일반형도 적용 금리가 0.25%P 올랐다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회 상품으로 관심을 끈 50년 만기 주택담보대출도 공급을 중단하도록 했다.

정부가 이처럼 대출을 다시 조이면서 수요 진작을 하지 않는 건 가계부채 영향도 있지만, 부동산 시장이 다시금 불안해 질 수 있다는 판단도 작용한 것으로 보인다.

다만 또 다른 특례대출 상품이 출시를 앞두고 있다. 신생아 특례대출로 특례보금자리론과 공급 규모가 크게 다르지 않다. 주택구입자금 대출 예상액 34조9000억원 가운데 26조6000억원 가량이 신생아 특례대출에 쓰일 전망이다.

신생아 특례대출은 저출산 극복을 위해 국토부가 마련한 정책 모기지이며, 대출신청일 기준 2년 이내 출산한 무주택 가구가 대상이다.

부부합산 연 소득 1억3000만원, 자산 5억600만원 이하면 9억원 이하 주택을 살 때 최대 5억원까지 대출을 받을 수 있다. 구입자금대출의 경우 5년 동안 연 1.6~3.3%의 특례 금리가 적용된다.

송승현 도시와경제 대표는 "결국은 금리가 파격적인 대출상품"이라며 "이용률은 높을 것으로 보인다. 특례보금자리론 당시처럼 매수수요가 늘면서 집값이 불안해질 가능성이 있다"고 말했다.

wns8308@news1.kr