[재테크 설문] 부동산·금융 업계 "수도권 집값 보합, 지방 하락"

[머니S리포트-갑진년, '청룡' 기운 담은 새해 재테크④부동산] 금리 정상화 돼도 부동산 경기 회복 어려울듯

[편집자주]'동양의 신화' 청룡은 소원을 들어주는 보석, 여의주를 물고 승천한다. 갑진년은 푸른 용의 기상처럼 수익률을 올릴 수 있는 재테크 전략을 세워보자. 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 피벗(통화정책 전환) 가능성을 내비쳤고 금융투자업계는 내년도 코스피 밴드를 상향 조정하며 증시 상승 기대감을 키우고 있다. 글로벌 주식과 우량 채권 투자 매력도 커진다. 변수는 미국 대선과 한국 총선 등 정치 불확실성과 경기 경착륙 가능성 등이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지는 가운데 내 집 마련을 계획한 투자자들의 고민도 깊어지고 있다. 머니S는 새해를 맞아 은행 프리이빗뱅커(PB) 70명, 증권사 애널리스트 및 PB 72명, 부동산·신탁사·건설사 자산관리 전문가 21명 등 총 163명에게 갑진년 재테크 전략을 물어봤다.

2008년 글로벌 금융위기와 비교해 부동산 경기가 바닥을 친 수준은 아니나 미국과 유럽, 호주, 캐나다의 금리 인하가 전망됨에 따라 한국은행의 통화정책 방향 전환에 기대가 커졌다./사진=이미지투데이

◆기사 게재 순서
①금리인상 끝… 갑진년 재테크 '주식·채권' 바벨 들어라
②막 내린 긴축… 예적금보다 주식·대출은 변동금리로
③올해 금리인하 기대감?… 미 장기채 투자 유망
④부동산·금융 업계 "수도권 집값 보합, 지방 하락"

2021년 하반기 시작된 한국은행의 기준금리 인상으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 현실화됐다. 시공능력 16위의 태영건설이 PF 만기를 막지 못해 재무구조 개선작업(PF)을 신청했고 증권사의 부동산 PF 연체율은 금융감독원 조사 결과 2023년 3분기 기준 13.9%에 달했다. 보험(1.1%) 신용카드(2.2%) 상호금융(3.2%) 캐피털(4.6%) 저축은행(5.6%) 등 비은행 금융권과 비교해 최대 12배 수준이다.

정부는 공공기관·협회·학계 등과 '민관합동 건설투자사업(PF) 조정위원회'를 구성해 지난 12월22일 7개 프로젝트의 14조원에 대한 조정안을 의결했다. 이에 따라 경기 고양시 K-컬처밸리사업(사업비 3조1900억원)을 포함해 주요 프로젝트들이 공사기한 연장과 지체상금·위약금 감면, 공사비 조정 등 지원을 받게 됐다.

새해에는 기준금리 인하가 예상되는 점도 부동산 연착륙의 기대를 높이고 있다. 2008년 글로벌 금융위기와 비교해 부동산 경기가 바닥을 친 수준은 아니나 미국과 유럽, 호주, 캐나다의 금리 인하가 전망됨에 따라 한국은행의 통화정책 방향 전환에 기대가 커졌다. 한은은 통화정책 긴축 누적효과로 인플레이션이 점차 하락하고 있다고 진단하면서, 다만 같은 동북아시아권의 일본과 중국은 정책금리를 상향조정할 수 있다고 내다봤다.

국내 부동산·금융 업계 종사자와 학계 전문가 등 21인을 대상으로 지난 12월 18~26일 설문조사를 진행한 결과 2024년 상반기 내에 기준금리가 안정될 것이라는 데 38.1% 정도가 긍정 의견을 냈다. 85.7%는 2024년 내 금리 인하를 예상했다. 문제는 금리 정상화가 부동산 연착륙에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 부정 전망도 뒤따랐다.

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설문 참여자 명단(익명 요청 제외) 강은현 법무법인명도 경매연구소장·김격수 피알메이트 대표·김대용 신영 홍보팀장·김용균 더피알 커뮤니케이션 이사·김호영 참부동산콘텐츠연구소장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·신영지 직방 차장·안명숙 루센트블록 부동산총괄이사·우용민 코람코자산신탁 부장·이은형 대한건설정책연구원 연구위원·이재순 호서대 교수·이주현 지지옥션 전문위원·이태석 브릭커뮤니케이션 대표·임선 반석피엠씨 대표·조원균 한국공인중개사협회 홍보과장·채정석 피알메이저 대표·최세영 아너커뮤니케이션 대표·최승욱 건설공제조합 홍보팀장

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아파트 전셋값 상승 전망

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한국은행의 금리 인하 시점을 예상하는 질문에 설문 참여자들은 ▲2024년 3분기(33.3%) ▲2024년 2분기(28.6%) ▲2024년 4분기(14.3%) ▲알 수 없음(14.3%) ▲2024년 1분기(9.5%) 순으로 응답했다. 상반기 내 금리 인하를 예상한 응답자는 10명 중 3명꼴에 불과했다. 대다수가 1년 내 금리 인하를 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "2024년 하반기쯤 금리 인하가 가시화될 것으로 보이고 이때 대출 갈아타기를 고민하면 좋을 것"이라고 조언했다.

수도권과 전국 주택가격에 대한 전망을 묻는 질문에 수도권은 '보합', 전국은 '하락' 응답이 가장 많았다. 수도권은 ▲보합(42.9%) ▲10% 이하 하락(28.6%) ▲10% 이하 상승(23.6%) ▲10% 이상 하락(4.8%) 등으로 나타나 대체로 하락에 무게가 실렸다.

'10% 이상 상승'을 전망한 응답자는 없었다. 전국의 경우 ▲10% 이하 하락(47.6%) ▲보합(42.9%) ▲10% 이상 하락(9.5%) 등으로 응답해 상승을 전망한 응답자는 존재하지 않았다.

임대차(전·월세) 시장에 대해선 상반된 전망이 나왔다. 2024년 임대차 가격을 전망하는 질문에서 가장 많은 12명(57.1%)이 '10% 이하 상승'을 선택했다. 이어 ▲보합(38.1%) ▲10% 이상 상승(4.8%)으로 하락 응답이 없었다.

안명숙 루센트블록 부동산총괄이사는 "임대차 가격의 상승 전망은 아파트 전세에 한정한 의견으로 비아파트 전·월세를 포함시 전망이 다를 수 있다"고 설명했다. 그는 "PF 부실 우려로 인·허가와 착공, 분양 등 공급이 줄면서 입주 물량이 감소했는데 올해는 전세 하락률이 컸고 매매 전환 수요가 적어 전세 상승의 원인이 될 것"이라고 분석했다.

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